Новостройки с отделкой: рост и предложения, и спроса

Для небогатых, и для бизнеса

Новостроек с отделкой уже довольно много. Любопытным, однако, выглядит не столько общее их число, сколько распределение их по квартирам различного класса. Так, по словам Марии Литинецкой, управляющего партнера компании «Метриум Групп», по состоянию на конец прошлого года в Москве (в «старых» границах) 14% квартир массового сегмента продавались с отделкой «под ключ». Среди апартаментов в эконом- и комфорт-класса эта доля оказалась такой же – 14%. В бизнес-классе c отделкой было представлено 1% квартир и 24% апартаментов, в элитном сегменте – 7% квартир и 32% апартаментов.

Цифры эти, по мнению опрошенных нами экспертов, говорят о том, что для самых небогатых покупателей первоочередным вопросом является цена, а также возможность сразу заселиться в квартиру. «Ремонт квартиры в новостройке, включающий обработку стен и пола, займет несколько месяцев, - говорит Максим Лещев, генеральный директор ГК «Гео Девелопмент». – Перспектива получить все сразу, «под ключ» привлекает многих. К тому же полный ремонт от застройщика, когда останется только завести мебель, обойдется значительно дешевле».

У более состоятельных людей приоритеты другие – прежде всего, стремление обустроить свое жилище по собственному вкусу. Однако это касается квартир – с апартаментами (которые приобретаются все-таки не как основное жилье, а больше в представительских целях) все иначе. Там и богатые покупатели рады возможности избавиться от хлопот с ремонтом.

Скромно, но со вкусом

Как правило, покупателю предлагается несколько вариантов отделки на выбор. В небольших ЖК их может быть всего два (скажем, «классика» и «модерн», либо по цветовой гамме: «светлый» и «темный»), на более крупных объектах число опций может составить 3-4.

«Квартиры с отделкой представлены в первой заселенной очереди проекта ЖК «Ривер Парк», - рассказывает Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Клиенты могут выбрать один из двух вариантов отделки: «восточный» и «прованс». Основная черта стиля «восточный» - это контраст светлого и темного: светлые стены, темные межкомнатные двери со строгим геометрическим рисунком, яркий цветочный принт в ванной комнате. Стиль «прованс» подразумевает светлый интерьер, «мраморные» оттенки плитки в ванной и на кухне, «воздушные» межкомнатные двери с вензелями на стекле. Все, что необходимо будет сделать покупателю, это привезти мебель, развесить люстры, шторы и начать обживать свою новую квартиру».

Используемые в эконом-классе материалы в основном отражают главный запрос тамошних покупателей – чтобы получилось недорого. Вот как описывает отделку в микрорайонах Центральный и Южный района «Новые Ватутинки» Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки»:

- межкомнатные двери российского производства,

- стяжка 50 мм под ламинат 32 класса с подложкой,

- плинтус ПВХ с кабельканалом,

- в санузлах – плитка Kerama Marazzi,

- белые матовые натяжные потолки,

- на стенах в прихожей, комнате, кухне – обои,

- двухкамерные стеклопакеты фирмы Salamander, Rehau или KBE,

- выключатели Wessen,

- фаянсовый унитаз-компакт, стальная ванная, смеситель Forte для ванной и для умывальника.

Что касается цены отделки, то для эконом-класса она составляет 12-15 тыс. руб. за кв. м, в бизнес-классе – 18-30 тыс. рублей за кв. м. В «элите» все сугубо индивидуально, себестоимость может отличаться в разы.

Особо не заработаешь…

Опрошенные нами эксперты дружно отвергли мысль, что отделка – это способ заработка для застройщика. Доход тут будет, но очень скромный, и цель всего мероприятия – скорее сделать квартиры более привлекательными.

«Стоимость отделки желательно не должна быть более 7-8% от цены квадратного метра, иначе есть риск, что клиент откажется от ремонта «под ключ», посчитав его дорогим, - отмечает Лариса Швецова. – Проблема в том, что мало кто из покупателей составляет смету расходов. И лишь завершив самостоятельный ремонт, они выясняют, что затраты превысили запланированный бюджет на 30-40%. Понимание, что ремонт от застройщика оказывается намного выгоднее, приходит слишком поздно».

«Проекты с отделкой может позволить себе далеко не каждый девелопер, так как разработка дизайна, подбор оптимальных отделочных материалов и множество других нюансов требует специфического опыта и затрат, - добавляет Мария Литинецкая. – Более того, отделка оборачивается дополнительным риском. Во-первых, на отделку распространяется гарантия качества от застройщика в соответствии с 214-ФЗ. Поэтому если покупатель обнаружит какие-либо дефекты в ремонте, то он может не принять квартиру или потребовать устранить недочеты даже после заселения. Во-вторых, есть риск не угодить вкусам клиента. К примеру, застройщик предложит неудачный дизайн-проект квартир, который не понравится, что ударит по продажам. В-третьих, поскольку отделка приходится на финальные стадии реализации проекта, то застройщик рискует прогадать с ценой на стройматериалы, которые за время строительства могут вырасти, если девелопер не закупил их заранее. С учетом всех этих сложностей отделка порой не окупается или же приносит минимальную прибыль».

Кто покупает?

Структурировался и типовой портрет покупателей – людей, предпочитающих приобретать квартиры именно с отделкой. Во-первых, это люди с ограниченным бюджетом, в том числе и ипотечные заемщики. «При подобном приобретении стоимость ремонта закладывается в кредит», - объясняет Александр Зубец. Вторая категория – это инвесторы, собирающиеся сдавать квартиры в аренду сразу после ввода дома в эксплуатацию. И третья – покупатели, опасающиеся усадки дома, из-за чего даже самый качественный ремонт может пострадать. Поэтому они предпочтут купить квартиру с отделкой, пожить в ней 2-3 года, а уже затем сделать по своему вкусу. Кроме того, за это время они могут собрать достаточную сумму на ремонт, не боясь влезть в долги или потребительские кредиты.

Мария Литинецкая добавляет, что отделка от застройщиков первоначально была популярна только в массовом сегменте, однако в последний год рост спроса отмечен и в бизнес-классе. «Покупатель в этом сегменте стал более практично подходить к вопросу о выборе квартиры, потому что качество дизайна в конечном счете в большей степени определяется текстилем, мебелью, техникой, а не цветом обоев, - отмечает эксперт. – Изменились и вкусы покупателей высокобюджетной недвижимости – они теперь не отделывают жилье золотой лепниной, а стремятся к минимализму. В моде экономность и практичность, поэтому неброская отделка от застройщика становится неплохой основой для индивидуального дизайн-проекта».

…Ну а в будущем специалисты ожидают еще большего роста подобного предложения – к этому располагают как мировые тенденции, так и действия российских власте. Например, в марте министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Михаил Мень заявил, что обсуждаются меры для увеличения объемов сдачи жилья с минимальным ремонтом. Гипотетически это может быть запрет на продажу квартир без отделки.