Зачем нужен федеральный закон № 214?
Если перед вами встанет выбор: более дорогая квартира, приобретенная у компании в рамках 214-ФЗ, или же более дешевая, но приобретенная по какой-либо другой правовой конструкции, что вы предпочтете? Первый вариант надежнее и многие покупатели об этом уже знают, но почему так и от чего это зависит, мы сегодня разберем подробнее.
214 закон, который сегодня определяет «правила игры» на рынке новостроек, был принят в конце 2004 года. Рынку он был необходим: застройщики брали средства под строительство квартир и часто не выполняли свои обязательства. Дома «строились» годами, в судах копились исковые заявления от недовольных потребителей. Что изменил 214-ФЗ?
Зачем и кому нужен закон?
В конце 1990 – начале 2000-х очень выросло количество обманутых покупателей новостроек. Многие стройки «замораживались», а в достроенных домах «счастливчики» получали ключи от квартир, которые были проданы по несколько раз.
Необходимо было комплексное решение, которое наведет порядок на рынке. Именно тогда был создан законопроект, который защищал права покупателей от недобросовестных действий застройщиков.
214-ФЗ обязал застройщиков регистрировать права покупателей на квартиру в течение нескольких дней после подписания договора участия в долевом строительстве. Это решило проблему с многократными продажами одних и тех же квартир.
Закон ввел и другие требования к застройщику — например, обязал застройщиков страховать свою ответственность за неисполнение договоров участия в долевом строительстве. Это сделало покупателей более защищенными на случай, если дом не будет достроен.
Он же обязал застройщиков предоставлять достоверную и полную информацию об объектах, страховать покупателей на случай банкротства и подтверждать свою финансовую надежность. Казалось бы, с этого момента жизнь покупателей первичного жилья должна стать идеальной, но все же этот закон не панацея.
214-ФЗ не гарантирует отсутствие будущих финансовых проблем у застройщика. То есть теперь ваш дом гарантированно достроят, но неизвестно когда — потому что за сроки строительства по-прежнему никто не отвечает. Впрочем, как покупатель вы вправе потребовать от застройщика уплатить неустойку за просрочку передачи объекта.
Что проверить с учетом закона?
Если вы заключаете договор участия в долевом строительстве (ДДУ), мы рекомендуем проверить несколько важных документов:
- Проверьте, есть ли у застройщика разрешение на строительство.
- Изучите документ, подтверждающий права на земельный участок и убедитесь, что речь идет именно о том участке, где строится ваш дом.
- Обязательно ознакомьтесь с опубликованной на сайте застройщика проектной декларацией объекта. Проверьте, что срок передачи вам квартиры, указанный в проектной декларации совпадает со сроками разрешения на строительство и сроком, указанным в ДДУ. Несоответствие дат — повод для беспокойства: компания либо намеренно указывает сжатые сроки передачи объекта в части документов, либо указывает в договоре реальные сроки, на которые у нее не получено разрешение на строительство.
- Оплачивайте квартиру только после регистрации договора в Росреестре. Если вам предлагают внести деньги до момента регистрации договора, застройщик работает по незаконной схеме и это тоже повод для тревоги.
- Запросите у застройщика документы по страхованию его ответственности на случай неисполнения условий договора и внимательно их изучите. Вы должны точно понимать, на что имеете право в случае недостроя или банкротства застройщика. Если понадобится, посоветуйтесь с юристом.
