Застройщик нарушил сроки: что делать?

Все четко и недвусмысленно

Начнем, как водится, с законов. Ключевым для сферы новостроек является 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», и он, в общем, дает ответы на все возникающие вопросы. «Ответственность застройщика  в части соблюдения сроков строительства регулируется ст.6 214-ФЗ, - говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». – Согласно ей, за несвоевременную  сдачу дома по договору долевого участия (ДДУ) предусмотрена неустойка. Ее размер составляет 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки».

Впрочем, как отмечает эксперт, существует и безболезненный для застройщика вариант переноса сроков. В этом случае компания-продавец должна за два месяца уведомить дольщиков, а потом подписать с ними специальное дополнительное соглашение к ДДУ. Но такое возможно только с согласия покупателей. «Отказ дольщика от подписания соглашения не дает застройщику права расторгнуть ДДУ, поэтому участник долевого строительства может обратиться сначала с претензией к застройщику, а затем (в случае отказа) – за возмещением в суд, - уточняет Ирина Доброхотова. – Он также может попытаться через суд потребовать возмещения расходов на аренду жилья и выплату ипотечных процентов».

2-3 квартала – это нормально

Все опрошенные нами эксперты согласились с тезисом о том, что ситуация с нарушением застройщиками сроков серьезно улучшилась за последние годы, но все еще далека от идеальной. «Сегодня девелоперы всеми возможными способами стараются выдержать заявленные сроки, - говорит Марина Денискина, руководитель департамента жилищного строительства ГК «Гео Девелопмент». – Для нарушений не лучшее время: правительства Москвы и Подмосковья следят за рынком жилой недвижимости, мониторят стройки и требуют выполнения обязательств… Несколько лет назад невыполнение сроков было почти 100-процентным, отдельные объекты зависали на 5-10 лет. Постепенно ситуация стала меняться в лучшую сторону, но мы еще находимся в начале пути».

Как отмечает Марина Денискина, реальные показатели задержек «находятся в диапазоне 40-60%, и это много». По мнению эксперта, за этими цифрами стоят реальные системные проблемы, которые решаются с трудом. Девелоперы не контролируют такие важные этапы процесса как согласования, получение разрешительной документации. Кроме того, следует также учитывать условия ведения бизнеса и экономическую конъюнктуру: девелоперы строят и при росте экономики и спроса, и в периоды кризиса, что создает объективные проблемы.

«Средний срок задержки передачи помещений застройщиками в настоящее время составляет полгода-год, - считает Елена Земцова, управляющий партнер компании Delta estate. – При этом у одного и того же девелопера и даже в рамках одного и того же объекта сроки могут оказаться совершенно разными. Например, в ЖК «Переделкино Ближнее» в Новой Москве (застройщик ООО «Олетта», продавец «Абсолют недвижимость») в первой фазе была допущена просрочка до полугода. Причина, озвученная застройщиком: кризис, поиск отечественных аналогов строительных и отделочных материалов. А во второй фазе передача квартир покупателям была проведена на 6 месяцев раньше срока».

Фактически, просрочка передачи застройщиком помещений на срок до полугода стала обычаем делового оборота, подводит итог Елена Земцова, добавляя, что это «не есть хорошо». С данным тезисом соглашается и Ирина Доброхотова, подтверждающая, что перенос сроков ввода корпусов в эксплуатацию на 1-3 квартала считается нормальным явлением. А «долгостроем» эксперты рынка сегодня называют объекты, где нарушение сроков превышает 1-2 года.

Терпение, но в пределах разумного

Переходим теперь к собственно рекомендациям покупателям. Как уже было сказано в первой главе, их интересы твердо защищены законодательством – опоздание даже в один день формально может стать поводом для претензии. Однако специалисты рекомендуют столь жестко, все-таки, не реагировать. «Сдвиг сроков далеко не всегда он свидетельствует о недобросовестности застройщика, - считает Максим Радченко, заместитель гендиректора по развитию ООО ИСК «Ареал». – И причины могут быть относительно безобидными – например, небольшие доработки на уже готовом объекте». «Следует понимать, что перенос на 1-3 квартала – это в пределах нормы и еще не повод для паники», - подтверждает Ирина Доброхотова.

Однако есть одна важная деталь. «Входить в положение», «проявлять понимание» следует только в том случае, если налицо ответные усилия противоположной стороны – иными словами, видно, что и застройщик пытается решать проблему, ведет работы. Только вот не успевает немного. В случае же, если никакого движения на стройплощадке нет, предъявлять претензии можно и не дожидаясь прописанных в ДДУ сроков. Елена Земцова указывает на четко соответствующее ситуации положение закона: в п.1.1. ст.9 214-ФЗ сказано, что «по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке… при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства». В этой ситуации застройщик будет обязан (п.2. ст.9 214-ФЗ) в 10-дневный срок вернуть дольщику его деньги плюс уже упоминавшиеся 1/150 ставки рефинансирования ЦБ за каждый день использования этих денег.

Сначала – к застройщику…

Дольщику, решившему «перестать ждать милостей от природы», в первую очередь следует обратиться к застройщику с соответствующей претензией. Она подается, естественно, письменно – с обязательным указанием сути проблемы (квартира должна была быть передана не позднее 1 июля 2016 года, но сейчас – в середине января 2017-го – так и не передана), а также того, чего вы требуете (возврат денег плюс выплаты неустойки). К заявлению прилагаются копии подтверждающих документов – ДДУ, квитанции о произведенных вами оплатах. Елена Земцова также рекомендует копию претензии к застройщику направить в государственный орган, контролирующий долевое строительство орган. В Москве это Комитет города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвест).

Отдельный вопрос: как добиться от застройщика подтверждения того, что ваша претензия вообще до него добралась? Идеальный (и законный) вариант – застройщик принимает претензию, а вам выдает ее ксерокопию со своим штампом о приеме. Но так бывает не всегда – застройщик может отказаться действовать по этой схеме. Что ж, решение есть и на такой случай: все документы отправляются по почте – заказным письмом с описью вложения.

…Но, как отмечали наши консультанты, случаи, когда застройщик, получив претензию клиента, сам бы добровольно выплатил бы все штрафы и неустойки, им неизвестны. Но описанные в данной главе действия необходимы – как предварительный этап для более решительных мер.

…далее – в суд

Да, именно в суд – это вообще стандартный алгоритм решения всех имущественных проблем. К исковому заявлению прикладываются те же документы – копию ДДУ, квитанций об оплате. А также документы, подтверждающие факт причинения убытков (например, договор найма другого жилья, заключенный в ожидании передачи помещения), документы, подтверждающие факт причинения морального вреда.

Правда, рассчитывать на то, что суд безоговорочно удовлетворит все «хотелки» дольщика, не стоит. «Взыскать с застройщика неустойку за нарушение сроков строительства очень сложно: чаще всего суды снижают ее размер до мизерного уровня, - говорит Ирина Доброхотова. – По оценкам юристов, примерно в 15% случаев суд заканчивается полным отказом в дополнительных компенсациях, в 60% дел суд обязывает застройщика заплатить дольщику 50-200 тыс. руб., в 15% случаев – 200-500 тыс. руб., и лишь в каждом десятом случае сумма составляет до миллиона рублей. Однако даже если дольщику удалось отсудить сумму, это еще не значит, что он эти деньги действительно получит. По оценкам профильных ведомств, около 70% объектов первичного рынка становятся проблемными из-за недостатка финансирования. Так что если у застройщика нет денег на достройку дома, вряд ли у него хватит средств рассчитаться с дольщиками».

«Если бы суд удовлетворил требования всех истцов, у застройщиков не было бы никаких шансов завершить объект, - подтверждает Марина Денискина. – Например, при просрочке на год размеры выплаты могут достигать 10-30% от стоимости жилья. Поэтому в суде реально рассчитывать на суммы в диапазоне 50-100 тыс. руб.

Итог: будем оптимистами!

Как видим, благие идеи, заложенные в 214-ФЗ (застройщики ни на день не задерживают передачу квартир дольщикам, а если задерживают – то дольщики сразу получают с них внушительные компенсации) так фантастикой и остались. Примерно половина объектов на рынке, передаваемых с опозданиями, «традиции делового оборота», при которых  задержки в 2-3 квартала считаются в порядке вещей – все это как-то плохо гармонирует с понятием «цивилизованный рынок». Но это с одной стороны. А с другой – подавляющее большинство дольщиков сегодня все-таки получают свои квартиры, а тем, кто оказался обманутыми, квартиры достраивают другие девелоперы.

В общем, все в итоге на так уж и плохо…