Квартира детям: особенности сделок

Ограничений нет, есть хлопоты

На наш первый вопрос, заданный специалистам рынка – может ли квартира быть куплена в собственность несовершеннолетнего? – ответы были получены однозначные и оптимистичные. «Каких-либо ограничений на этот счет нет, - выражает всеобщее мнение Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки». – Квартира может быть приобретена в единоличное владение несовершеннолетнего. Также допускается и долевая собственность несовершеннолетних лиц».

Однако сама сделка становится чуть более громоздкой. Всех несовершеннолетних (лиц до 18 лет – исключения есть, но они немногочисленны) Гражданский кодекс (ГК) делит на две категории. Те, кому менее 14 лет, считаются недееспособными. Сделки за них совершают законные представители – один из родителей, усыновитель или попечитель. «Законный представитель и подписывает договор купли-продажи от имени ребенка, - говорит Денис Попов, управляющий партнер компании Contact Real Estate. – При этом присутствие самого ребенка на сделке необязательно».

Детей в возрасте 14-18 лет ГК относит к категории ограниченно дееспособных. Это означает, что документы должны подписать и они сами, и их законные представители. «Несовершеннолетние в этом возрасте совершают сделки с согласия родителей, усыновителей или попечителей, - разъясняет Наталья Шаталина. – И в договоре будут стоять две подписи: несовершеннолетнего и его законного представителя».

Приходите, вам рады!

Существуют ситуации, когда какие-то вещи вроде и не запрещены – но участники рынка смотрят на них с подозрением: что-то сомнительно, непонятно… К приобретениям от имени кого-то (в том числе и несовершеннолетних) так действительно относились – но давно, во времена, которые сегодня ностальгически именуются «докризисными». Когда покупателей на рынке много, все наперебой предлагают владельцу недвижимости деньги – есть искус попривередничать.

Сегодня все, как мы понимаем, иначе – спрос находится на исторических минимумах. И к человеку, выразившему желание что-то купить, отношение совершенно иное: наличествует явная готовность угодить во всем. «Продавцу совершенно все равно, сколько лет будущему собственнику», - отмечает касательно основной темы нашего разговора Ольга Балбек, замдиректора по юридическим вопросам компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». «У продавца не должно возникнуть никаких непониманий в ситуации, когда его квартиру (дом, дачу, гараж) приобретают на имя несовершеннолетнего», - полностью соглашается Денис Попов.

Это мы все говорили о вторичном рынке – месте, где в роли продавцов выступают частные лица. В новостройках все еще радостнее: их продавцы (компании) не просто не опасаются несовершеннолетних покупателей, но часто даже создают им более выгодные условия. «Многие застройщики предоставляют особые программы дисконта для несовершеннолетних лиц или семей с детьми», - говорит Наталья Шаталина. В частности, есть компании, в рекламе которых сказано, что они «удваивают материнский капитал» - то есть, по сути, дарят покупателям, имеющим соответствующий сертификат, дополнительно 453 тыс. руб.

Новостройки: будет «второй этап», на забывайте!

Подавляющее большинство нового жилья продается сегодня «с отсрочкой»: договор долевого участия и деньги – сейчас, а физическое получение квартиры и оформление собственности на нее – года через полтора. Прохождение этого «второго этапа» происходит в соответствии с нормами ГК, изложенными в начале нашего рассказа. Если к моменту подписания передаточного акта и получения ключей собственнику уже исполнится 18 лет – он делает все самостоятельно. Старшие дети (14-18 лет, «ограниченно дееспособные») подписывают документы вместе с одним из родителем, а за младших («недееспособных») все процедуры проходит родитель. «В органы Росреестра предоставляются, помимо документов ребенка (Свидетельство о рождении, СНИЛС), также документы родителя, - добавляет Наталья Шаталина. – Других особых требований к оформлению права собственности не существует».

А вот продать уже сложно…

Жизнь может повернуться так, что купленную квартиру будет нужно продать. Если владелец к тому моменту уже достиг 18-летия – никаких проблем, продает обычным порядком. А если же он еще не стал совершеннолетним, то выясняется, что продать квартиру «просто так» невозможно. «Закон выдвигает дополнительные требования: при продаже недвижимости необходимо приобрести «не менее того, что имеется»; то есть, по сути, подобные сделки являются альтернативными», - говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».

Объясним это подробнее. Существуют специальные государственные органы – Отделы опеки и попечительства. В круг их обязанностей, помимо прочего, включен и надзор за тем, чтобы при сделках с недвижимостью не ущемлялись права несовершеннолетних. Правило это соблюдается неукоснительно: если в числе собственников квартиры имеются лица до 18 лет, Росреестр просто не зарегистрирует ее продажу, если нет справки из органов опеки. «Конкретные критерии, на основании которых орган опеки и попечительства принимает решение о том, разрешить сделку или нет, на федеральном уровне законодателем не определены, - отмечает Ирина Доброхотова. – Единственное, что проверяют чиновники: не ухудшаются ли вследствие сделки с недвижимостью условия жизни ребенка?».

В практическом смысле это означает следующее:

- просто так продать квартиру, принадлежащую несовершеннолетнему, невозможно – нужно приобрести что-то взамен. И то обстоятельство, что вы сами несколько лет назад купили эту квартиру ребенку, никакого значения не имеет: у дитяти сейчас есть квартира – значит, она должна быть и в будущем!

- чиновникам из опеки надо доказать, что новая квартира не хуже старой. Если она действительно лучше (больше площадь, больше комнат) – не вопрос. А если все не так – то тогда включаем креативное мышление. Известны случаи, когда взамен двухкомнатной квартиры, принадлежавшей матери и ребенку совместно, чиновники разрешали переехать в однокомнатную – но при условии, что вся эта квартира целиком будет принадлежать ребенку;

- сама сделка усложняется – чисто технически. В органы опеки необходимо предоставить пакет документов по продаже и покупке, и чиновники будут проверять их в течение двух недель. Что означает некоторое снижение ликвидности объекта: при прочих равных условиях покупатель, конечно, предпочтет ту квартиру, в которой не надо «проходить опеку».