Передача денег при сделках: как все это происходит?

Словесный маневр

Исторически сложилось, что оплата квартиры проводится в два или три этапа. Первый – аванс. Этим платежом покупатель подтверждает серьезность своего решения приобрести именно эту недвижимость. А продавец снимает данный объект с реализации. Вторым идет основной платеж – как правило, после госрегистрации права собственности или договора долевого участия (ДДУ) на покупателя. Третий – окончательный: не очень большая сумма удерживается до передачи квартиры, чтобы у продавца был стимул не затягивать со снятием с регистрации, освобождением помещения от своих вещей и т.п. Эта третья сумма бывает только на вторичном рынке и далеко не всегда – поэтому-то мы и сказали, что платежи проводятся в два или три этапа.

Описанная выше схема прекрасно работала – но вдруг оказалось, что на первичном рынке она противоречит закону! 214-ФЗ прямо говорит, что оплата недвижимости может производиться только после госрегистрации ДДУ на имя покупателя. Впрочем, застройщиков это особенно не расстроило: они, по обыкновению, нашли выход, назвав первый платеж другим словом. «Потенциальный покупатель, как правило, платит небольшую сумму за бронирование квартиры, - говорит Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки». – Оформляется данный платеж по самостоятельному договору оказания услуг бронирования и не входит в стоимость цены недвижимости. Сумма несущественна – 10-15 тыс. руб.». Возможна и другая схема: деньги называются «обеспечительным платежом». Суммы тут существеннее (до 3% от стоимости квартиры) – и они, конечно, уже потом включаются в ее стоимость.

«Размер аванса во многом зависит от того, с кем вы работаете – с застройщиком или риэлтором, - уточняет Илья Менжунов, директор Департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп». – Девелопер может вовсе не взять никакого аванса. При работе с риэлтором клиент деньги вносит – до 3% бюджета покупки. Причем в эту сумму может быть включен не только сам аванс, но и стоимость оказания сопутствующих услуг по оформлению сделки».

Что касается технической стороны вопроса, то данная сумма (в виду ее не очень большого размера) вносится по-разному. Либо наличными в кассу компании, либо через банк. У некоторых застройщиков платежные терминалы установлены прямо в клиентском офисе. Удобно, хотя комиссия в данном случае оказывается не самой щадящей…

Основная сумма: почти только через банк

После того, как ДДУ зарегистрирован, приходит срок выплаты основной суммы. Как правило, происходит это в безналичной форме – на банковский счет застройщика. «В настоящее время комиссия большинства банков за подобную операцию составляет не более 1,5-2 тыс. руб., - уточняет Наталья Шаталина. – А в случае осуществления платежа посредством интернет-банкинга комиссия может быть не более 100 руб.».

Максим Радченко, зам. генерального директора по развитию Инвестиционно-строительной компании «Ареал», рассказал о других возможностях. Например, аккредитивах, позволяющих на абсолютно законных основаниях привлекать средства покупателей до регистрации ДДУ. «Деньги вносятся на специальный счет в банке, хранятся на нем до регистрации договора в Росреестре и только потом переводятся на счет застройщика, - говорит эксперт. – Если по какой-либо причине сделка не состоится, покупатель спокойно забирает свои средства с аккредитива. То есть, фактически, банк выступает третьей стороной договора и гарантирует соблюдение всех обязательств».

Схема, однако, имеет недостатки. Во-первых, комиссия банка за услуги (заботливо возлагаемая, естественно, на покупателя) составляет тут 15-20 тыс. руб. А во-вторых, есть риск отзыва лицензии у банка – деньги в этом случае «зависнут» на аккредитиве, не поступят застройщику, и последний имеет полное право не передавать квартиру дольщику. Впрочем, эта проблема вряд ли актуальна для крупных и надежных банков…

С 2017 года, продолжает Максим Радченко, появилась возможность использовать специальные счета эскроу. Они похожи на аккредитивы, но деньги с них не поступят застройщику до тех пор, пока дом не будет достроен. То есть тем компаниям, которые строят именно на привлекаемые деньги дольщиков, вариант не подходит. Зато для тех, кто готов строить на свои средства, вариант с эскроу-счетом может быть привлекателен за счет ряда льгот.

…Что до старой, известной еще с 90-х годов схемы с оплатой наличными, то, в принципе, она не запрещена – если происходит после регистрации ДДУ. Но связываться с крупными суммами «наликом» никто не хочет. «Сегодня даже мелкие застройщики не производят взаиморасчеты с покупателями наличными, - говорит Илья Менжунов. – Да и сами клиенты не хотят возить с собой чемоданы, набитые купюрами, ведь это как минимум небезопасно. Конечно, у нас до сих пор изредка встречаются такие покупатели. Но мы их отправляем в банк, где они вносят наличные средства на счет и только потом переводят их застройщику».

Вторичка: все иначе

На вторичном рынке схемы расчетов отличаются. Сначала идет аванс. Его размер, по словам Ольги Балбек, замдиректора по юридическим вопросам компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», в массовом сегменте традиционно составляет 50 тыс. руб. Впрочем, тут возможны варианты. Как говорит Илья Менжунов, на дорогом рынке и при работе через надежное агентство недвижимости аванс может достигать и нескольких сотен тысяч рублей. С другой стороны, иногда обходятся и вовсе без аванса – при быстрых сделках без привлечения ипотеки, когда документы готовятся в течение 2-3 дней. Тут нет смысла тратить дополнительно время на заключение авансового договора за пару дней до подписания основного.

А вот следующий затем основной платеж осуществляется чаще всего наличными – через арендованную банковскую ячейку. Подписывается специальное трехстороннее (покупатель, продавец и банк) соглашение, регламентирующее доступ к ячейке – продавец получает такое право, только предъявив зарегистрированные Росреестром документы о том, что право собственности на квартиру перешло к покупателю. «Да, ячейка по-прежнему является одним из наиболее частых способов передачи денег при сделке», - подтверждает Ольга Балбек.

Теоретически, стороны могут воспользоваться и иными технологиями. Уже описанные выше аккредитивы, эскроу-счета – все они применимы и на вторичном рынке. Кроме того, есть возможность использовать депозит нотариусов – деньги от покупателя принимаются на специальный депозитный счет, а продавцу перечисляются после исполнения сделки. Однако все эти варианты прижились мало. Сказывается дороговизна – 10-20 тыс. руб. против 3-4 тыс. у депозитной ячейки. Плюс недоверие участников сделки и риэлторов к малопонятным новинкам. Еще на одно соображение обращает внимание Максим Лещев, генеральный директор ГК «Гео Девелопмент»: нежелание сторон раскрывать истинную стоимость квартиры.

…И, наконец, окончательный платеж, в день передачи квартиры. Тут суммы, как правило, незначительные, 10-20 тыс. руб. на эконом-рынке. И передаются эти деньги просто наличными, прямо в момент передачи ключей.

Рынок и так «белеет»…

Монетарные власти постоянно инициируют разговоры о том, что крупные расчеты наличными запретят. Последние новости на сей счет были уже в наступившем году – правда, ни во что конкретное эти разговоры пока не вылились. Но, как отметили наши эксперты, данные меры вряд ли серьезно повлияют на рынок. Первичка и так давно живет в условиях безналичных расчетов. А вторичный рынок постепенно «белеет», различные схемы ухода от налогов там встречаются все реже. Так что будет надо – все перейдут с банковских ячеек на аккредитивы и подобные им формы. Без особых потрясений и потерь.