5 советов по приемке квартиры у застройщика
Бывает, к сожалению, и так, что новость о завершении строительства не радует. Формально дом достроен, застройщик готов передать вам ваше будущее жилье - а список ваших претензий все растет и растет. Такие ситуации, увы, не редки в юридической практике. И на этот случай уже есть готовый алгоритм действий.
1. Будьте внимательны!
Первый - и самый важный - совет – не уклоняйтесь от приемки квартиры и не полагайтесь на уговоры застройщика о том, что все недостатки будут исправлены без внесения их в акт и предъявления претензии. Все свои действия оформляйте документально: подписанием акта передачи или письменным отказом от подписания данного акта и предъявлением требования о подписании акта с недостатками. Иначе, в отсутствие документов через месяца вы с вероятностью 100% получите от застройщика односторонний акт передачи квартиры.
В крайнем случае, если претензии к качеству есть, но вам необходимо как можно быстрее оформить квартиру в собственность, подпишите с застройщиком акт передачи, а требования по недостаткам заявите после его подписания. В этой ситуации суды встают на сторону участника долевого строительства, как лица, не имеющего специальных познаний. Как вариант, указанные вами недостатки будут рассмотрены как «возникшие в течение гарантийного срока» (ч. 6 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве).
2. Привлекайте специалистов!
Для осмотра и приемки квартиры привлекайте специалистов. Не полагайтесь на свои знания в сфере проектирования и строительства. Если все-таки хотите рискнуть, попробуйте ответить на два простых вопроса:
Ознакомились ли вы при подписании договора с проектной документацией на квартиру? Не с проектной деклараций, которая опубликована на сайте застройщика, и не с картинкой квартиры в Приложении № 1 к вашему договору, а непосредственно с проектной документацией? А знаете ли вы, какие листы и рабочие чертежи проектной документации необходимо запросить у застройщика для оценки качества квартиры на предмет ее соответствия проекту?
Если ответы на оба вопроса “нет” (а так чаще всего и бывает), не стоит рисковать и терять время. Привлекайте к приемке квартиры инженеров из организации, имеющей членство в СРО и допуск к работам «по обследованию строительных конструкций зданий и сооружений».
3. Знайте свои права
Дело в том, что далеко не все обнаруженные недостатки дают вам право отказаться от подписания акта передачи. На этапе приемки имеют значение только те, которые нарушают условия договора, требования технических регламентов, проектную документацию и градостроительные регламенты и одновременно приводят к ухудшению качества квартиры или делают квартиру непригодной для использования. Такие требования установлены ч.1 и 2 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве.
Решить, нарушает тот или иной недостаток требования проектной документации, технических регламентов может сделать только специалист из организации, имеющей допуск СРО к работам по обследованию строительных конструкций зданий и сооружений.
При возникновении спора с застройщиком вам понадобится техническое заключение о том, что обнаруженные недостатки квартиры не только нарушают требования проектной документации и технических регламентов, но и ухудшают качество квартиры.
Если застройщик при предъявлении вами требований о подписании акта с указанием недостатков квартиры, уклонится от подписания такого акта, и направит в ваш адрес односторонний акт передачи квартиры, то такой односторонний акт может быть оспорен в суде путем предъявления требования о признании его недействительным и обязании застройщика подписать с вами акт передачи квартиры с указанием недостатков.
4. Не платите лишнего
Как правило, приемка квартиры сопровождается требованием застройщика осуществить дополнительную оплату за превышение фактической площади квартиры относительно проектной. Знакомая ситуация?
В договоре есть условие, дающее застройщику право требовать дополнительную оплату. Без подписания соглашения о дополнительной оплате застройщик отказывается передавать вам квартиру. Как же быть?
Повторный обмер квартиры кадастровым инженером, наиболее вероятно, не даст ожидаемого результата. И кадастровый инженер, и БТИ работаю по единой методике, а причина расхождения фактической площади и проектной, скорее всего, в другом, и никак не связана с правильностью обмера.
Но вы все-таки можете оспорить требование застройщика об оплате дополнительных квадратных метров. Для этого вам необходимо письменно отказаться от подписания акта передачи, а также от соглашения об изменении цены договора в связи с увеличением площади квартиры. После этого стоит предъявить требование к застройщику о подписании акта с недостатками. Тогда есть шанс квалифицировать увеличение площади квартиры (до установления причин увеличения) как недостаток по исполнению договора. Какие последствия это будет иметь для вас и для застройщика? Ждите, обязательно расскажу.
