Заниженная цена в договоре: умирающая натура

Привет от Налогового кодекса

Звезды, как мы знаем, зажигаются потому, что это кому-нибудь нужно. С нарушениями законов – картина аналогичная: в них должен быть какой-то резон. Иначе зачем? Смысл изучаемого нами явления обнаруживается в двух статьях (220 и 217.1) Налогового кодекса. В них говорится, что если собственник владел квартирой менее трех или пяти лет (разные сроки – для разных оснований перехода права собственности), то вырученные от ее продажи деньги считаются доходом, подлежащим налогообложению. Высвобождается только сумма в 1 млн. руб. – она, возможно, и является существенной где-нибудь в глубинке, но по меркам московского рынка просто смешна.

На практике это означает следующее. У вас есть квартира, полученная по наследству менее трех лет назад. Вы продаете ее – например, за 8 миллионов. 1 млн. приходится на упомянутое выше высвобождение, а вот на оставшиеся 7 млн. вам начисляют 13-процентный налог, т.е. 910 тыс. руб.

Разумеется, пытливый ум наших сограждан сразу стал искать противоядие. И нашел: в ДКП (при любой реальной цене продажи!) пишется сумма менее миллиона – обычно 990 тыс. руб. Соответственно, никаких налогов продавец платить не должен.

Схема эта цвела пышным цветом, причем играли в эти игры все, даже банки. В кредитных договорах мирно соседствовали пункты о том, что банк кредитует своего заемщика на 6 млн. руб., и о том, что на эти средства приобретается квартира… правильно, за 990 тысяч. И решительно никого это не смущало.

Гаечки подзакрутили…

Описанная выше ситуация по понятным причинам не нравилась налоговой службе – ФНС резонно полагала, что государство тут лишается изрядной доли налогов. Сначала работа с несознательными продавцами сводилась к сакраментальному «да как не стыдно?!», а также к разъяснениям, что покупатель тут оказывается в весьма проигрышном положении. Если продавец квартиры вдруг передумает, он может через суд расторгнуть сделку – тогда ему вернется квартира, а покупателю… сумма, указанная в договоре, т.е. те самые 990 тысяч. Расписки на подлинные суммы, которые всегда заполнялись при купле-продаже, суд мог во внимание и не принять.

Однако уговоры, похоже, действовали слабо, и государство перешло к более решительным мерам. Лет пять назад появилось любопытное knowhow – налоговики обращались к приобретателям квартир, купивших их за якобы 990 тыс. руб. с требованием: вы получили недвижимость существенно ниже рынка – следовательно, вы должны заплатить налог на извлеченную вами материальную выгоду! Покупатель (который, конечно, на самом деле приобрел по вполне рыночной цене) тут сам прибегал в налоговую службу и приносил расписку от продавца о полной сумме – и с этим документом сотрудники ФНС уже начинали работать с продавцом.

А с 1 января 2016 года в силу вступила уже упоминавшаяся ст. 217.1 НК. В ней есть пункт 5, который сводится к тому, что квартира не может быть продана дешевле, чем за 70% от кадастровой стоимости. Даже если в ДКП указана меньшая сумма, доход продавца все равно считается в 70% кадастровой оценки. Тут стоит отметить, что кадастровая оценка часто оказывается выше реальной рыночной стоимости – многие граждане уже столкнулись с этим при начислении налогов. Если процесс снижения цен продолжится – не исключено появление сделок, где квартира реально продается дешевле установленного НК «порога».

Потрудился и рынок

Однако самый мощный удар по различным схемам с занижением цены в договоре нанесла ситуация на рынке. В прежние годы его характеризовали постоянный рост цен и превышения спроса над предложением – в такой ситуации хозяевами положения чувствовали себя продавцы, они могли диктовать противоположной стороне свои условия. «Мне нужно, чтобы в ДКП была внесена сумма в 990 тыс. руб., а если вы, покупатель, не согласны – так вон у меня целая очередь из ваших конкурентов!». Найти квартиру, где хозяин согласился бы на полную сумму в договоре, было бы не то чтобы невозможно – просто это сильно осложняло задачу покупателя. Сейчас, как мы понимаем, ситуация принципиально иная: на рынке спад, плюс сильное давление со стороны разросшегося сегмента новостроек. Как-то давить тут на потребителя не получится.

…Одним словом, практика занижения цены в ДКП как-то сама собой почти сошла на нет. Но именно «почти» - иногда продавцы, требующие тех самых «990 тысяч», еще встречаются. Соглашаться или нет – решать покупателю. В конце концов, он рискует тут лишь тем, что оказался вынужденным соучастником. Основные шишки полетят на продавца – ведь от налогов уклоняется именно он. Учитывая масштаб сумм (квартиры в Москве стоят миллионы рублей, подлежащие налогообложению с них 13% - сотни тысяч), это «уклонение от уплаты налогов в крупном размере», ст. 198 Уголовного кодекса.

Выше? Не бывает…

Теоретически, возможна и «зеркальная» ситуация – в ДКП вносится завышенная цена. Подключив воображение, можно представить такую ситуацию. Например, у человека есть квартира (более 5 лет в собственности) и 10 млн. руб. сомнительного происхождения. Продав квартиру за 10 млн. (реально) и внеся при этом в договор сумму в 20 млн., продавец может «узаконить» свои накопления.

Схема изящная, но на практике не встречается. Во-первых, тут серьезному риску подвергается сам продавец. Покупатель может сказать, что был немного не в себе, покупая квартиру вдвое дороже рынка, потребовать расторжения сделки – и возвращать ему придется именно то, что записано в договоре, т.е. 20 миллионов. А во-вторых, реального контроля за расходами пока не существует. Соответствующий закон действовал в 90-е годы и был отменен ввиду полнейшей неэффективности: по статистике самой ФНС, каждая проведенная ею проверка крупных расходов граждан приносила бюджету в среднем… по 10 копеек. В общем, контроль за крупными расходами сейчас не действует, и гражданам нет нужды объяснять государству, откуда у них появились деньги.

На правах итога

Практика занижения цены постепенно сходит на нет. Связываться с такими вариантами не хотят ни покупатели, ни риэлторы. Однако подобные предложения иногда встречаются – особенно там, где квартира продается самостоятельно, без сопровождения специалистов. Стоит ли связываться с такими вариантами – решать вам. Мы бы не советовали…