Этажи: какие считаются хорошими, какие нет?

История: все время вверх!

Полноценный рынок недвижимости появился в нашей стране в районе 1990 года. Но и прежде, когда никаких куплей-продаж квартир не существовало, были обмены – и на этом «рынке» этажность очень даже учитывалась. Формулировку «кроме первого и последнего этажей» помнят все, кто в те годы решал свой квартирный вопрос.

Москвичи традиционно не любили первые этажи. «Любые технические трудности в подвале (промерзание, запах при поломке канализации, подтопление и многое другое) всегда сказывались на этих квартирах, - перечисляет их недостатки Дмитрий Цветов, руководитель управления аналитики и оценки ГК «А101». – А также возможность легкого доступа для злоумышленников через окна». Добавим к этому перечню еще и шум с улицы, затемненность, а также повсеместное отсутствие балконов.

Другие «крайние» (т.е. последние) этажи также не пользовались особой любовью. Тут причины в том, что при старых строительных технологиях не удавалось создать полноценную гидроизоляцию крыши – квартиры часто заливало после дождей и при таянии снега. Плюс (в меньше степени чем для первых этажей, но все же) возможность «визита» воров – на этот раз через чердак.

Но это мы говорим о плохих этажах, а что же хорошие? В 50-60-е таковыми считались вторые этажи – москвичи, далекие от политкорректности, даже называли их «еврейскими». Объяснение (не названия, а престижности) очень простое: самый распространенный тип дома в ту пору – это пятиэтажка без лифта. А топать ногами даже на третий этаж – удовольствие сомнительное… Но с годами дома стали строить с лифтами, высотность возросла – и выяснилось, что второй этаж – это низковато, мало солнца… Самыми хорошими в девятиэтажках считались этажи в районе 4-5-го, в 12-этажных домах – около 6-8-го, а в пришедших им на смену 17-этажных – уже 10-12.

В общем, вместе с общим ростом домов в нашем городе, поднимался вверх и «самый престижный этаж».

День сегодняшний

Переместимся в современность. «Рейтинг престижности» этажей, составленный нами при любезной помощи специалистов рынка, оказался следующим:

- первый этаж. Самый дешевый, и причины этого, в общем, изложены в предыдущей главе. Разница в цене по сравнению с аналогичными квартирами на других этажах может достигать 15-20% в эконом-классе и даже бо́льших величин, если речь идет о более дорогих ценовых категориях. При этом, отмечает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», есть покупатели, целенаправленно ищущие первые этажи – например, маломобильные люди, у семьи с маленькими детьми (чтобы не таскать по ступенькам или на лифте санки, коляски и прочие детские атрибуты).

По поводу первых этажей нужно сделать еще пару важных замечаний. Во-первых, во многих современных ЖК они делаются нежилыми – для использования под магазины, офисы и т.д. А во-вторых, в отдельных комплексах применяют нестандартные решения. «Когда застройщик готов инвестировать в формирование уникального подхода к использованию первых этажей, тогда получается действительно интересный продукт, - говорит Дмитрий Цветов. – Объект с отдельным входом, собственным участком для каждой квартиры на первом этаже. Такие решения эффективно внедряются при этажности комплекса до пяти этажей, и способны сделать эти объекты существенно дороже – до 20%». Впрочем – это мы уже от себя – в итоге получается уже не совсем квартира на первом этаже, а что-то вроде таунхауса…

- второй этаж. В принципе, у него те же недостатки, что и у первого – и воры влезть могут, и машины под окном у вас под носом. Но проявляются эти дефекты значительно слабее, чем на первом этаже, поэтому и дисконт уже существенно меньше – в пределах 5-10% по сравнению с квартирами, расположенными выше.

- этажи с 3 по 5-6. Недостатков осталось еще меньше (только шум и запахи с улицы плюс затемненность), поэтому цены на подобные квартиры уже отличаются от лучших буквально на считанные проценты.

- средние этажи (с 6 по 9-10, примерно). Их преимущество над предыдущими, объясняет Дмитрий Цветов, обусловлено тем, что они «выше деревьев», так что в квартирах будет светлее.

- последний этаж. Как видим, он еще лучше – за счет максимальной инсоляции и обзора. Но некоторые покупатели опасаются протекающих крыш – для современных домов это вряд ли серьезный резон, потому что в современных домах чаще всего имеется полноценный техэтаж.

- 13-й этаж. Объективно – замечательный, но некоторые граждане, как мы видим, суеверны…

- все остальные верхние этажи, кроме последнего и 13-го. Это настоящие «чемпионы» нашего рынка, где цены на квартиры максимальны.

…Проницательный читатель, вероятно, заметил, что во второй половине нашего рейтинга мы перестали называть конкретные размеры разницы цен на квартиры на разных этажах. Это потому, что зазор становится микроскопическим – но, тем не менее, он существует. Например, в одном ЖК в Новой Москве объекты на 13-м этаже продаются на 500 руб. за кв. м дешевле, чем на соседних. Разница (при стоимости метра более чем в 100 тыс.) получается менее полупроцента – покупатель, тем не менее, получает «бонус» за то, что выбрал именно этот «несчастливый» этаж…

Отличий нет. Пока?

Примечательно, что с точки зрения владения квартирой, никаких различий нет – траты на разных этажах одинаковые. Правда, введенная недавно новая схема налогообложения (за основу берется кадастровая, т.е. приближенная к рыночной стоимость недвижимости) должна бы учитывать разницу в ценах. Но система еще пока явно не отлажена – так, владельцы многих квартир должны были получить налоговые уведомления до 1 декабря прошлого года, но не получили их до сих пор. Так что еще не ясно, будут ли госорганы при определении кадастровой цены столь щепетильны, чтобы учитывать разницу в ценах. Если да – то владельцы самых дешевых квартир (на первых этажах) получат существенный дисконт.

Еще об одной инициативе напомнила Ирина Доброхотова: года четыре назад Российская партия пенсионеров выступала с предложением освободить жителей первых  этажей многоквартирных домов от платы за обслуживание лифтов. Но инициатива эта законом так и не стала.

И о будущем

Хотя прогнозы – дело не благодарное, на один мы все-таки решимся. Легко заметить, что после появления лифтов самыми дорогими и престижными стали квартиры, расположенные в верхней половине здания – там, где светлее и дальше от уличного шума и пыли. Так что вопрос о том, какие этажи будут самыми востребованными у покупателей, плотно связан с тем, какими вообще будут наши дома. Если продолжится рост вверх – то и «престижность» устремится туда же. Например, не так давно застройщик башни в Москва-сити презентовал жилой апартамент на…93-м этаже. Ясно, что при подобной высотности и 30-50-е этажи – это очень низко, единственное, что вы будете видеть из окна – это стена соседнего небоскреба…

Ну а если застройка останется по преимуществу такой же или даже снизится (земли в России вообще-то много, и даже в Новой Москве – тоже), то престижными останутся те же этажи, что и сейчас…