Новости о недвижимости

Как купить

Как продать

Гид по ипотеке

Финансы

Право

Как снимать

Как сдавать

Клиентские истории

Обмены: уменьшаются, но не сдаются

По оценкам риэлторских компаний, до 70% сделок на рынке недвижимости приходится на обмены. Формально это купли-продажи – каждая квартира оценивается в определенную сумму. Но по сути граждане затевают все только для того, чтобы выехать из квартиры А и попасть в квартиру Б – иногда доложив по дороге небольшую (по меркам рынка недвижимости, конечно) сумму на улучшение. В том, как проходят такие сделки технологически, разбирался «Соб.ру»

Источник фото: varijanta / 123RF

Все в Банный!

Полноценному рынку недвижимости в нашей стране менее 30 лет, но квартирные обмены, конечно, существовали и раньше. Люди постарше помнят такие слова как «Бюллетень по обмену жилой площади» (единственное на тот момент тематическое издание – бумажное, естественно, поскольку интернета тогда тоже не было), а также «Банный переулок». Именно там, на полдороге между «Проспектом мира» и «Рижской», находилось Бюро по обмену жилплощади – оно издавало названный выше бюллетень, и там же можно было посмотреть его подшивки за несколько лет.

«Чтобы договориться о сделке, приходилось тратить месяцы и даже годы, собирая «цепочку» из желающих провести обмен, - вспоминает Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп». – С надеждой решить жилищный вопрос москвичи приезжали в Банный переулок как на работу. Сегодня сложно представить, что кто-то готов потратить на подобное годы своей жизни. Однако именно с Банного переулка и зародился рынок альтернативных сделок».

«Крайний» – главный!

Сегодня ситуация вроде бы изменилась кардинально: квартиры стали собственностью, их можно продавать и покупать. Однако многие, что называется, «остались головой» в старых «обменных» временах. Люди приходят на рынок не с деньгами и желанием получить квартиру, и не с квартирой и желанием получить деньги. Нет, у них изначально есть квартира и получить они хотят также квартиру – т.е. по сути им нужно провести все тот же обмен. Из желающих провернуть эту операцию кудесники-риэлторы выстраивают хитроумные «цепочки»: в большинстве альтернативных сделок участвует по 3-5 квартир, но есть и рекорды, поражающие воображения. Например, в начале 2000-х была проведена сделка, в которой были задействованы 64(!) объекта.

Главным в данном деле является все-таки возможность завершить «цепочку». Поэтому в начале ее должна стоять действительно продаваемая квартира (т.е. такая, за которую владелец на самом деле хочет получить деньги), а в конце – настоящий покупатель (т.е. человек с деньгами). Эти персонажи, называемые риэлторами «крайними в цепочке», являются главными – без них никакая сделка не срастется.

Работа с людьми

Главной сложностью в подобных сделках является необходимость собрать вместе множество людей, согласовать их интересы, а затем провести юридическое оформление сделки одномоментно. «Нужно, чтобы всех устраивали условия доступа к ячейке, чтобы никто не сорвал сроки подписания акта передачи квартиры и просто чтобы все участники сделки вовремя явились в банк для закладки денег, - рассказывает Ольга Козлова, руководитель офиса «В Бутово» компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». – Мы звоним клиенту, чтобы он не проспал в день сделки. И накануне всем участникам сделки высылается телеграмма с уведомлением о вручении о предстоящей сделке и ее времени и месте! Потому что может быть такое, что люди собрались – но в разных местах, кто-то пришел к нотариусу, а кто-то в банк».

В авансовом договоре, продолжает эксперт, прописываются все условия внесения денег, и вообще финансовая схема должна быть жестко зафиксирована, чтобы избежать лишних трат. Например, бывали случаи, что покупатели забывали, что они внесли 200 тыс. руб. аванса при полной стоимости квартиры в 5 млн., и закладывали в ячейку те же 5 млн. Потом, конечно, вспоминали, что вложить надо было 4,8 млн, начинались нервы – а как вернуть эти 200 тысяч и что же теперь делать. Поэтому вопрос организации при проведении альтернативы – один из важнейших.

Есть несколько правил, которые помогают успешно провести альтернативную сделку, напоминает Илья Менжунов:

- учитывая, что продажа квартиры занимает, как правило, большее время, чем покупка новой, необходимо сначала найти покупателя на свою квартиру и потом уже приступить к поиску альтернативных объектов.

- каждый объект перед включением его в «цепочку» проходит полную юридическую проверку, чтобы на этапе подписания договора не всплыл какой-либо нюанс, препятствующей сделке. Например, кто-то из клиентов откажется приобретать приватизированную квартиру, узнав о существовании неучтенных при приватизации детей. Или окажется, что использовался маткапитал, а значит, без разрешения органов опеки продать объект нельзя.

- желательно работать с собственниками, имеющими на руках всю сумму для оплаты. Если клиент привлекает кредит, то стоит проверить, чтобы у него было полученное одобрение банка, иначе из-за отказа банка «цепочка» может развалиться.

- брать со всех участников сделки задатки, которые могут быть возвратными после регистрации договора купли-продажи. Это также становится дополнительной гарантией серьезных намерений участников всей «цепочки».

Можете? Рвите!

Желающих совершить альтернативную сделку можно разделить не две категории. Первая – вынужденные: таким людям действительно просто негде больше жить. Вторые – «добровольцы»: они просто не хотят «выходить в деньги». Мысль о том, чтобы обменять свою квартиру (такую большую, добротную, осязаемую) на пачку резанной бумаги вызывает у них отторжение…

Нельзя сказать, чтобы они были совсем уж неправы. В периоды резкого роста цен «выход в деньги» - дело самоубийственное. Один знакомый автора в 2003 году продал хорошую двухкомнатную квартиру в Москве за вполне пристойные на тот момент $35 тыс., намереваясь приобрести что-то взамен. Потом заболел, решал кое-какие семейные проблемы… Вернувшись к проблеме через несколько лет, он с изумлением обнаружил, что цены выросли ровно вдвое – теперь на имеющуюся сумму получалась только «однушка», да и та возле МКАД…

Но описанный выше «ужастик» актуален только для одного состояния рынка: резкого роста цен. Сегодня же реалии иные: цены стоят и даже снижаются. Так что продав свою квартиру (действительно продав, т.е. выручив за нее деньги), можно потом спокойно и без спешки купить новую. Кстати, при подобной продаже и выручить за квартиру получится побольше – как мы помним из второй главы нашего повествования, на рынке очень ценятся крайние. Так и станьте ими, разорвите «цепочку»!

Есть, кстати, и еще один аргумент в пользу подобной тактики: располагая после продажи своей недвижимости свободными деньгами, вы сможете приобрести новостройку на стадии строительства. Квартиру, конечно, придется подождать – зато удастся существенно сэкономить.

…В целом количество альтернативных сделок на нашем рынке сокращается. Меняется менталитет людей, помогают банки – можно, к примеру, купить новую квартиру в ипотеку, а потом продать старую и рассчитаться с кредитом досрочно. Но пока число таких сделок (особенно в регионах) еще очень внушительно.

Продажа

Квартиры/комнаты
61339 объявлений
от 2.5 млн.Р.
+133 новых
Новостройки
2884 объявлений
от 1.2 млн.Р.
+14 новых
Дома/участки
13885 объявлений
от 0.8 млн.Р.
+13 новых
Аренда

Квартиры/комнаты
18583 объявлений
от 25000 Р/мес
+1814 новых
Дома/участки
460 объявлений
от 12000 Р/мес
+0 новых
Найти
Восстановление пин-кода
Авторизация
Регистрация
 
Ваш телефон не найден. пройдите регистрацию.
Войти, используя google-аккаунт


* Отказаться от получения смс-сообщений вы можете в личном кабинете Sob.ru.