Московское жилье: разложим его «по полочкам»

Не ГОСТ, конечно…

Для начала – небольшое предисловие. Классификация – это не закон, не стандарт с четко определенными параметрами. Это – сложившиеся представления участников рынка, и, естественно, здесь возможны некоторые разночтения. «Классификация – это всегда крайне субъективное дело, и единой методики, которой придерживаются все без исключения игроки рынка, до сих пор не существует, - говорит по этому поводу Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп». – Именно по этой причине один и тот же комплекс разные эксперты могут относить как к комфорт-классу, так и к бизнес-классу. Задачу усложняет диверсификация предложения».

Но для обычного потребителя, озабоченного практической задачей – разобраться в многообразии предложений – и такая классификация сгодится. Итак…

Эконом-класс

Самый массовый сегмент. Располагаться жилье эконом-класса может в любых районах, включая самые отдаленные и экологически неблагоприятные. «Хотя формальных требований к внешней инфраструктуре не существует, застройщики все же стремятся выбирать места с приемлемой транспортной доступностью и необходимым перечнем социальных объектов», - отмечает Максим Лещев, генеральный директор ГК «Гео Девелопмент».

При строительстве используются либо типовые панельные серии (П-44, П111-М), либо монолит. В последнем случае здания все равно будут достаточно «типового» вида, безо всяких архитектурных изысков. Во входных группах стены красятся или штукатурятся. На полу – бетонное или керамическое покрытие. На придомовой территории – детские площадка, стандартное озеленение. Двор не охраняется. Инфраструктура включает детский сад, школу, поликлинику, автостоянку.

«В квартирах возможна муниципальная отделка с использованием отечественных обоев самого низкого ценового сегмента, бюджетной сантехники и фурнитуры. На полу – ламинат, - говорит Мария Литинецкая. – Площади однокомнатных квартир в эконом-классе могут начинаться от 28 кв. м, двухкомнатных – от 45 кв. м, трехкомнатных – от 55 кв. м, четырехкомнатных – от 70 кв. м. Высота полотков – не менее 2,5 м».

Цена. 1 кв. м в новостройках эконом-класса в Москве стоит 84,3-125,8 тыс. руб. Цена квартир целиком – 3,4-8 млн. руб. На вторичном рынке цифра существенно выше (что, в первую очередь, объясняется предложением в близких к Центру районах – там где новый «эконом» не строится). Цена предложения 1 кв. м здесь, по данным Марины Толстик, управляющего партнера компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», составляет 169,1 тыс. руб.

Комфорт-класс

Термин появился относительно недавно – менее 10 лет назад. Как объяснили наши консультанты, в результате кризиса 2008-9 годов из-за падения спроса застройщики стали менять подход к проектированию: возводить жилые комплексы более высокого, чем класса «эконом», качества, но при этом дешевле, чем «бизнес». Названия вроде «эконом-плюс» посчитали маркетингово неудачными – так и родился «комфорт».

«Отличия от эконом-класса небольшие, но все же заметные, - считает Максим Лещев. – Средняя площадь квартир больше примерно на 10%, высота потолков не может быть ниже 2,7 м. При строительстве могут использоваться европанели. Внутренний двор, скорее всего, будет огорожен, а у подъездов установлены камеры видеонаблюдения, число парковочных мест также увеличивается».

«После того, как власти объявили о масштабной программе реновации промзон, девелоперы получили доступ к новым площадкам с выгодным расположением, - обращает внимание Мария Литинецкая. – В результате проекты комфорт-класса строятся не только в спальных районах, но и ближе к центру – недалеко от Третьего транспортного кольца».

Еще одно существенное отличие – внешний вид: для создания архитектурной концепции застройщики массового сегмента привлекают авторитетных российских и зарубежных специалистов. «Качественная революция» коснулась и общественных зон – например, при отделке входных групп уже используется не краска или штукатурка, а керамогранит. Заметно богаче оказывается и оформление придомовой территории…

Площади однокомнатных квартир в комфорт-классе, как правило, начинаются от 35 кв. м, двухкомнатных – от 53 кв. м, трехкомнатных – от 65 кв. м, четырехкомнатных – от 85 кв. м.

Цена. Средняя цена 1 кв. м в новостройках – около 150 тыс. руб. Вторичка, по данным Марины Толстик, предлагается в среднем по 215 тыс. руб. за кв. метр.

Бизнес-класс

Девизом этой категории можно признать «Лица необщее выраженье». «Жилые комплексы бизнес-класса находятся преимущественно в престижных районах столицы (ЗАО, СЗАО, ЮЗАО) или спальных районах, где есть благоприятное окружение (лесные массивы, парковые зоны, водоемы), - говорит Мария Литинецкая. – Дома строятся по монолитной технологии, обязательна индивидуальная архитектура, дизайнерский проект для мест общего пользования, меблировка холлов. Придомовая территория, как правило, огорожена и охраняется. Благоустройство двора включает пешеходные и велосипедные дорожки, места для отдыха и занятий спортом, арт-объекты, ландшафтный дизайн, концепция «двор без машин». Инфраструктура, помимо «стандартного» набора, обязательного для комфорт-класса, также часто включает также спортивные объекты: фитнес-центры и физкультурно-оздоровительные комплексы с бассейном».

Максим Лещев добавляет к этому, и без того привлекательному, перечню обязательную организацию наземных или подземных парковок (из расчета одно машиноместо на квартиру), а также собственную службу эксплуатации здания.

Заметно просторнее становятся квартиры: площади однокомнатных начинаются от 45 кв. м, двухкомнатных – от 65 кв. м, трехкомнатных – от 90 кв. м, четырехкомнатных – от 120 кв. м. Высота полотков –2,8–3 м.

Цена. Средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке составляет 241,5 тыс. руб. «Вторичка» предлагается в среднем по 276,7 тыс. руб. за кв. м.

Элита

Такое жилье строится преимущественно в центре столицы или в примыкающих к нему районах, рядом с историческими и архитектурными памятниками, парками, набережными. Квартиры в ЖК элитного класса отличаются хорошими видовыми характеристиками.

«Конструктив здания – монолит, монолит-каркас с использованием керамического кирпича, - перечисляет Мария Литинецкая. – Уникальный архитектурный проект. Облицовка дома подразумевает использование натуральных материалов. Входные группы выполнены по дизайнерскому проекту с элементами интерьера (вазы, картины), меблировкой, натуральными отделочными материалами. Благоустроенная придомовая территория с концепцией «двор без машин» включает развивающие и обучающие детские площадки, разделение досуговых зон (пешеходные и велосипедные дорожки, эксклюзивные малые архитектурные формы). В охраняемом дворе устанавливается видеонаблюдение, в подъездах предусмотрен электромагнитный замок. Учитывая, что каждый высокобюджетный объект уникален в своем роде, именно в элитных проектах можно встретить самый разнообразный и нестандартный набор инфраструктуры. Причем интересно, что детские сады или школы могут вовсе отсутствовать. Зато встречаются детские фитнес-клубы, арт-галереи, зимние сады, сигарные комнаты, озелененные террасы на эксплуатируемой кровле, яхт-клубы и даже личные СПА-салоны с бассейнами и тренажерным залом. Фантазия застройщика ограничена разве что стоимостью квадратного метра».

Однокомнатные квартиры в элитном классе, начинаются, как правило, от 60 кв. м, двухкомнатные – от 80 кв. м, трехкомнатные – от 120 кв. м, четырехкомнатных – от 200 кв. м. Высота полотков – от 3 м. Отделка от застройщика делается по дизайн-проектам от известных бюро, используются натуральные импортные отделочные материалы, меблировка.

Примечательно, что в данном сегменте в результате кризиса 2008-9 годов произошли изменения, похожие на те, что случились с самой дешевой части рынка. Там, как мы помним, появился класс «комфорт» - по сути, улучшенный «эконом». Из элитного же сегмента же «отпочковался» класс «премиум» - он, напротив, чуть хуже, такая «элита-минус». «ЖК премиум-класса строятся уже и за пределами ТТК, но у его границ, иными словами – на первой линии от центра, - говорит Мария Литинецкая. – Премиум-класс имеет качественные характеристики элитного класса, но с небольшими допущениями – они могут отличаться более компактной площадью (не обязательное условие) и низкими ценами по сравнению с «элиткой».

Цена. Средняя стоимость 1 кв. м премиум-класса – 382 тыс. руб. А если не выделять премиум-класс как подсегмент, то средняя стоимость 1 кв. м в элитном классе составляет 680 тыс. руб., а зафиксированный максимум – 1,9 млн. руб. за «квадрат».