Принять нельзя исправить

Принять

«Первая мысль, которую нужно принять — это жилье вам  больше принадлежит, — сходу огорошила заявлением подруга. — Когда я сдавала квартиру впервые, оказалась морально не готова к такому повороту.  В уме рисовала образ идеального клиента, который бы полюбил мою квартиру, как свою собственную. Но так, к сожалению, не бывает».

Анна сдает жилье в аренду уже более 10 лет. Пару лет назад к уже имеющейся инвестиционной квартире прикупила еще две, в планах — приобрести четвертую.  

«Обязательно напиши: надо быть готовым  к тому, что арендаторы могут задерживать оплату и забывать передавать вам показания счетчиков. Что они заведут кошку или собаку, даже если вы не разрешали  этого делать. Готовьтесь, что  чужие дети разрисуют обои и испортят диван, кровать и ковер. Ваши жильцы могут курить в квартире, вопреки просьбам этого не делать. Не исключено, что когда они съедут, прихватят  что-то из ваших вещей. Конечно, не обязательно, что все ваши клиенты окажутся таким уж нехорошими, но стоит быть готовым к худшему, хотя и надеяться на лучшее».

А еще личный опыт Анны показал, что пол в арендованной квартире жильцы чаще всего моют только на видимых глазу местах. Под шкафами, за диванами и кроватями, даже если туда есть доступ, будет пыль, обертки от конфет, ручки, карандаши, крошки от печенья, носки… дальше включайте фантазию.

Мытьем окон арендаторы точно заморачиваться не будут, даже если  снимают у вас несколько лет. А еще, скорее всего, они крайне редко будут мыть холодильник и никогда - духовой шкаф. Настройтесь на то, что вокруг варочной поверхности все  будет забрызгано жиром, да и сама плита не останется в первозданном виде «как из магазина». (Кстати, подумайте, стоит ли вообще покупать в арендную квартиру стеклокерамику).

Последним штрихом станут глубокие царапины на ваших тефлоновых сковородах и кастрюлях -  это неизбежно, даже если вы заботливо купите пластиковые лопатки.

Относитесь к подобным вещам, как к резким переменам погоды: да, неприятно, но неизбежно, все переживем. Иначе вместе с доходами от аренды можно заработать и легкий невроз.

Предусмотреть

Ремонт должен быть практичным, а отделочные материалы — антивандальными. Нужно найти золотую середину между ценой и качеством. Не стоит экономить на инженерных системах, отоплении, водоснабжении и электрике. Монтаж или ремонт этих систем  сделайте «как для себя» и даже лучше. Стоит установить систему защиты от протечки воды, хорошую запорную арматуру и  качественную сантехнику. Иначе, если возникнут проблемы, арендаторы будут дергать вас по семь раз на дню, либо пустят все на самотек и однажды затопят соседей.

Не жалейте денег на осветительные приборы, если  не хотите, чтобы от дешевой китайской люстры случилось замыкание.  Стены лучше оклеить обоями под покраску: так вы сможете точечно обновлять их после каждого съехавшего клиента. Выбирайте светлые, нейтральные оттенки - они придутся по вкусу большей части арендаторов. Не каждый жилец захочет проводить вечера среди огромных лиан на обоях в гостиной или на брутальной кухне цвета крови. На пол лучше всего постелить линолеум или ламинат. А вот ковролин —  плохая идея: у жильцов может быть на него аллергия, да и чистить его хлопотнее.

Опыт показывает, что  недорогая, но хорошо продуманная отделка увеличит стоимость аренды на 10-15%. В целом же на косметический ремонт квартиры эконом-класса не стоит тратить больше, чем планируете получить за 3-4 месяца аренды.

Не нужно покупать слишком дорогую мебель и бытовую технику — этого никто не оценит. Мебель должна быть аккуратная, удобная, не обязательно новая, но непременно в хорошем рабочем состоянии. Маленькая хитрость: выбирая между диваном и кроватью, покупайте кровать даже в однокомнатную квартиру  — спрос на жилье с полноценной кроватью всегда выше. Также улучшит ваши позиции даже самый недорогой кондиционер. Если у вас квартира класса «комфорт»,  не поскупитесь на покупку функционального и вместительного шкафа-купе - у потенциальных клиентов, как правило, много вещей.

Исправить

Договор аренды - ваша главная опора и надежда. Но и тут есть нюансы.

По закону, если срок договора аренды заключается на 12 месяцев и более, то его придется регистрировать в регистрационных органах вашего города, обычно эту функцию исполняют МФЦ. Риелторы часто советуют заключать договор максимум на 11 месяцев, а по истечении этого срока, если все устраивает, перезаключать. При этом, конечно же, уплата подоходного налога лежит на совести арендодателя. Те, кто скрывают факт аренды и при возникновении спорных вопросов называют жильца сватом, братом или другим родственником, проживающим безвозмездно, сильно рискуют. Если дело дойдет до суда, этот факт может выплыть, и придется решать сразу две проблемы: и с жильцом,  и с налоговыми органами.

Если решите заключать договор на 11 месяцев, знайте, что заверять его у нотариуса не обязательно. Суды не делают разделения между заверенными и не заверенными договорами такого характера, достаточно простой письменной формы и подписей лиц.

В самом договоре должны быть  подробно расписаны все детали: сохранность обстановки, количество проживающих, возможность содержания домашних животных, сроки оплаты, передача показаний счетчиков, досрочное расторжение договора. Хотите, чтобы жильцы не сверлили дырки в стенах, не курили на балконе — также вносите  это в договор. Никто не гарантирует, что все это будет исполняться, но жизнь в определенных спорных ситуациях облегчит жизнь точно. 

Например,  помните, что по закону при досрочном расторжении договора арендодатель имеет право не возвращать внесенный аванс. Хороший ход — указать в договоре, что оплата за нанесенный имуществу ущерб  рассчитывается согласно приложению. Составьте приложение в виде таблицы, где оцените повреждение каждой вещи, стен, дверей и сантехники в денежном эквиваленте.

Подстраховаться

В качестве обеспечения своего покоя и сохранности квартиры возьмите залог.  Обычно он равен стоимости аренды за месяц и служит гарантией на случай непредвиденных расходов. Например, жильцы пообещали платить коммуналку и накопили долг. Или разобрали и выкинули ваш любимый шкаф.  Если проблем не возникает, при выезде  залог полностью возвращается. В Москве это пункт в договоре аренды давно стал стандартным, но  в регионах такая практика, увы, встречается редко. И тут нестоличным арендодателям поможет наша следующая рекомендация.

Анна очень рекомендует застраховать квартиру. При этом выбирайте программу,  которая защищает гражданскую ответственность перед третьими лицами (соседями), а также бережет домашнее имущество, внутреннюю отделку и оборудование вашей собственной  квартиры. Страховка с покрытием в 200 тысяч рублей по каждому из этих трех пунктов обойдется примерно в 5500 рублей. Да, важный момент: не скрывайте от страховой компании факта сдачи квартиры в аренду. Тариф, возможно, будет немного выше, но это позволит вам избежать проблем при получении возмещения.

И, наконец, доверяйте интуиции. Если при показе квартиры вы чувствуете явный дискомфорт от общения с  потенциальным нанимателем, вам кажется, что с ним что-то не так - откажитесь от сделки. Не стоит убеждать себя, что «у него есть деньги, и еще неизвестно,  каким будет следующий клиент». Как правило, в 95% случаев такие жильцы действительно оказываются проблемными: они могут перестать платить, скандалить с соседями, оказаться под следствием или иметь очень дурные привычки. Как говорится, «такой хоккей  нам не нужен». Цените свое жилье, будьте доброжелательны, в меру гибки, но  предусмотрительны - и будет вам счастье. И стабильный доход.