Снимаем квартиру: как выбрать риэлтора?

Защитит…

Теоретически, работа риэлтора состоит в том, чтобы подобрать снимающему квартиру наиболее оптимальное предложение из имеющихся в наличии. Но это именно что теоретически – во всяком случае, для наших реалий. У нас агент – это человек, прежде всего оберегающий своего клиента от различных мошенничеств и неприятностей.

Главная из бед московского арендного рынка – предложения, которых на самом деле не существует в природе. «Лет 15 назад получило развитие такое явление как «информационные агентства по найму жилья», - говорит Оксана Полякова, заместитель директора Департамента аренды квартир компании «ИНКОМ-Недвижимость». – За скромную плату там предоставляли адреса якобы сдаваемых квартир, и немалое число арендаторов заинтересовались таким выгодным предложением». Однако схема эта – изначально мошенническая: данных квартир либо просто нет и никогда не было. Либо квартира действительно сдавалась, но было это очень давно. Соответственно, потенциальный наниматель быстро убеждался, что заплатил он за «воздух».

Другой вариант обмана называется пересдачей. Тут суть в том, что люди, сами снявшие квартиру, потом сдают ее – причем 5-6, а если повезет, то и 10 желающим. Затем мошенники съезжают, предоставляя своим «клиентам» разбираться друг с другом и с настоящим владельцем квартиры – который, как правило, ни о чем не подозревает.

Еще у квартиры может быть неадекватный хозяин – тот, что считает себя вправе приезжать в квартиру без предупреждения в любое время суток, вмешиваться в личную жизнь своих жильцов, бесконтрольно повышать плату…

Понятно, что профессиональные риэлторы, постоянно вращаясь на рынке, наперечет знают как все описанные выше схемы, так и их авторов. И просто не станут тратить время своего клиента на изучение подобных «предложений».

…и выберет лучшее

Вторая часть работы риэлтора – это все-таки подбор лучшего варианта. В докризисные годы самые интересные по цене и качеству предложению находили своего арендатора в течение буквально 2-3 часов. Сейчас такой прыти на рынке, конечно, нет, но хорошие квартиры там все равно не залеживаются. «Большая часть работы агента заключается именно в этом, - отмечает Мария Жукова, директор компании «МИЭЛЬ-Аренда». – Не секрет, что информация обновляется каждый момент, поэтому нужно сделать правильный выбор и не упустить подходящий вариант». Как уточняет эксперт, «МИЭЛЬ-Аренда» в своей практике использует «Договор оказания услуг», адаптированный под специфику деятельности и выверенный многолетней практикой работы. Обычный набор включает в себя: подбор и показы квартир, проверку правоустанавливающих  документов на предмет выявления ситуаций, препятствующих заключению договора найма, переговоры, оформление договора найма, консультационное сопровождение в период действия договора найма.

Сколько стоит?

Стоимость услуг агента традиционно зависит от цены сдаваемой квартиры: она исчисляется в процентах от ежемесячной арендной ставки. Сами риэлторы так и говорят: 30%, 50%, 70%… На сегодня «вилка» цен находится в пределах 20-100%. Впрочем, крайние показатели встречаются нечасто, а подавляющее большинство услуг оказывается за 50-70%.

Конкретно цена зависит от:

- стоимости квартиры. Для дорогого объекта в 70 тыс. руб. даже 50% - это 35 тыс., тогда как для квартиры по цене 30 тыс. руб. даже 70% - это всего 21 тыс. руб. И это при том, что спрос на квартиры второго типа выше, так что подобрать ее для клиента сложнее;

- объема услуг. Чем больше комиссия, тем больше у риэлтора стимулов предлагать вам новые варианты, а потом бегать с вами по просмотрам. Кроме того, заплатив чуть большие деньги, вы получите и массу полезных дополнительных опций. «Комплексная риэлторская услуга по аренде включает в нашей компании также полное юридическое сопровождение сделки, - говорит Мария Жукова. – Некоторые фирмы предлагают также дополнительные сервисы, в частности, финансовые гарантии, страховой полис, так называемое постпродажное сопровождение. Все это вместе практически полностью нивелирует все возможные риски».

- размера и известности компании. Кто бы что ни говорил, но услуги большого и признанного риэлторского агентства обойдутся дороже. Но вот стоит ли экономить, обращаясь к их антиподам? Договор с большой компанией – это документ, дающий вам большие права (в частности, в случаях, если с квартирой что-то не так – мы поговорим об этом ниже). «Обязательства» небольших фирмочек часто стоят не дороже бумаги, на которой они напечатаны.

Заплатите не вы. Это хорошо?

На заре московского арендного рынка (т.е. в начале 90-х годов прошлого века) здесь установилось жесткое правило: за услуги агентства недвижимости всегда платит снимающий. Но постепенно оно размывалось – сначала в дорогом сегменте, а сейчас (в кризис) – и во всех остальных. Сегодня многие риэлторы предлагают владельцам квартиры оплатить их услуги – если не полностью, то хотя бы частично.

С одной стороны, для снимающих такая ситуация приятна: всегда радует, когда вместо тебя платит кто-то другой. Но с другой… Подумаем над тем, что прислушаются к призывам риэлторов, скорее всего, владельцы квартир похуже. Те, у кого объекты более качественные, наверняка решат, что снимающих им найдут и бесплатно. Или такой аспект. С точки зрения риэлтора, его клиент – это тот, кто платит ему деньги. Стало быть, именно интересы сдающего (а не вас) он и будет защищать во всех спорных ситуациях.

Одним словом, мы не то чтобы призываем вас отказаться от бесплатных услуг – просто четко понимайте, что они значат на самом деле.

Интернет вам в помощь

Помимо цены и того, что агентство само рассказывает о себе, при выборе хорошо бы обратиться к отзывам его бывших клиентов. Огромную пользу тут оказывают интернет-сайты - «отзовики». Изучая эти ресурсы, нужно помнить несколько важных моментов:

- администрация этих сайтов может быть «дружественной» тем или иным компаниям – то есть, проще говоря, негативные отзывы удаляются;

- интернет «вечен» - в том смысле, что старые отзывы хранятся в нем годы и даже десятилетия. Так что вполне может случиться, что найденная вами оценка качества относится к какому-нибудь 2002 году, а за 15 лет поменялось все – в том числе и коллектив агентства поголовно;

- людям вообще больше свойственно изливать негатив, чем позитив. Если клиент доволен услугой – он или не напишет ничего, или оставит 1-2 отклика. Человек, считающий себя обманутым, не поленится оставить десятки постов – везде, где только сможет.

Гарантии? Есть!

Но только у крупных и солидных компаний, вложившихся в свою репутацию. Гарантийные обязательства подразумевают, что если в снятой квартире обнаружится тот или иной дефект (физический, юридический, неадекватный хозяин или еще что-то в том же духе), новую квартиру подберут бесплатно. «Компания «МИЭЛЬ-Аренда» предоставляет свои клиентам гарантию, - говорит Мария Жукова. – На ее основании которой в случае досрочного расторжения договора в течение трех месяцев после заключения сделки арендатору бесплатно подыскивается новое жилье».

«Всем нашим клиентам – и собственникам, и арендаторам – выдается «Гарантийное обязательство» – официальный документ с печатью компании и подписью руководителя офиса аренды квартир, согласно которому они получают профессиональную поддержку, - соглашается Оксана Полякова. – «ИНКОМ-Недвижимость» несет ответственность за юридическую безопасность сделки, и оказывает содействие своим клиентам при решении правовых вопросов относительно найма».