Эта простая сложная перепланировка

История первая

В той квартире, с которой начался наш текст,  площадь квартиры в кадастровом паспорте и данные свидетельства о регистрации расходилась на... 50 см. Казалось бы, мелочь, не о чем говорить!

Вот и мои друзья купили квартиру уже с этой перепланировкой и даже не обратили на нее внимания. Когда появились красные линии на плане никто из них не знал.

Причина расхождений: демонтаж тонкой перегородки между ванной и туалетом. Так многие делали, пытаясь хоть как-то расширить пространство в старых пятиэтажках.

И эта простая перепланировка стала причиной, по которым им пришлось провести два месяца в хождениях по различным инстанциям.

Росреестр отказывал в регистрации перехода права собственности, пока площадь в документах не будет приведена в соответствие с исходным планом. В результате, устав от хождения по государственным организациям, они наняли человека, который все исправил. Разумеется, это потребовало еще и финансовых затрат - плюс к временным.

История вторая

В другой знакомой мне квартире десять лет назад сделали перепланировку. На этот раз речь идет о трехкомнатной квартире в доме планировки П44Т (такая типовая московская панель, если вы не в курсе этих правильных названий).

Здесь уже не просто снесли стеночку, а сделали серьезную перепланировку. Хозяйка объединила ванную с туалетом и расширила их площадь за счет коридора, Кроме того, чтобы обеспечить вход на кухню, она сделала проем в несущей стене.  Работы проводили специалисты с лицензиями.

И, на первом этапе, казалось, что они все сделали правильно: толстый проект, разрешения, получили акты в Мосжилинспекции. В заключение передали документы в БТИ. И, благодаря этому, план БТИ на сегодня соответствует реальному состоянию квартиры.

Но, никто не знает почему, последний шаг - внесение изменений в записи Росреестра - не был сделан. В январе этого года хозяйка решила продать квартиру. Она была уверена, что у нее идеальные документы. Но, в реальности, у нее было расхождение в площади в Росреестре и в кадастровом паспорте.

Для того, чтобы это исправить, нужно подать в Росреестр разрешение на перепланировку и получить акт Мосжилинспекции о приеме выполненных работ. Разрешение у нее сохранилось, а акт нет. Напомню, прошло десять лет. Никаких сомнений в том, что акт существовал нет, потому что в БТИ актуальный план и площадь.

Попробовали заказать дубликат акта в БТИ и Мосжилинспекции. Из БТИ пришел ответ, что дубликаты они не выдают, а из Мосжилинспекции, что у них нет сведений об этой квартире. Запросили дубликат в центральном архиве - там нет архивов Мосжилинспекции.

Поехали опять в Мосжилинспекцию к начальнику. Благо, хозяйка квартиры женщина очень активная и умеет разговаривать с чиновниками с конфетами в руках и слезами в глазах. Благодаря этому, удалось выяснить, что десять лет назад в Мосжилинспекции было реорганизация и архивы просто выкинули. Их негде искать.

Начальница сама поехала в БТИ и договорилась с начальником, что они выдадут бумагу с перечислением всех документов, которые подавались для внесения изменений в записи БТИ. Эту бумагу Росреестр все-таки принял, после того как хозяйка сходила к начальнику. И сейчас все документы по квартире у нее точно в порядке. Вся эта эпопея заняла три месяца жизни  и съела немало нервных клеток.

Вместо заключения

Даже если вы на 200% уверены, что у вас все в порядке, перед продажей покажите документы на квартиру юристу, практикующему в области недвижимости или опытному риэлтору. Они проверят, скажут чего не хватает, что исправить и какие документы стоит заказать дозаказать.

Когда вы покупаете квартиру, тщательно рассмотрите:

— Вытяжку на кухне или в сан. узлах

— Перегородку между ванной и туалетом

— Объединение балкона и комнаты

— Вынос отопления на балкон или лоджию

— Соответствие дверных проемов плану

По действующему законодательству за перепланировку в квартире отвечает текущий владелец, даже если делал ее не он. Поэтому при покупке обязательно запросите у продавца план бти, экспликацию и кадастровый паспорт. Продавцы на такой запрос любят говорить, что для регистрации перехода права эти документы не нужны, и это правда. Но только увидев документы вы сможете убедиться, что с квартирой все в порядке. Будьте въедливым и внимательным покупателем. Убедитесь, что квартира соответствует плану, площади совпадают.

Если вы все - таки решаете купить квартиру с несогласованной перепланировкой, зайдите на сайт Мосжилинспекции и убедитесь, что это разрешенная перепланировка. Потому что, если владелец квартиры сделал то, что нарушает правила и нормы и что нельзя согласовать ни при каких условиях, вы покупаете себе будущие проблемы. Как минимум вы столкнетесь с ними при последующей продаже. Как максимум, эта перепланировка нарушила функции дома и вы будете все восстанавливать, компенсировать и заплатите штраф. Чтобы избежать этих ненужных приключений, будьте внимательны.