Как купить квартиру и не попасться на уловки

Первичный рынок

Супер-скидки  

Еще пару лет назад скидки на рынке первичной недвижимости носили сезонный характер, акции объявлялись в период снижения покупательского спроса – на новогодние каникулы, в мае, летние месяцы. Сейчас ситуация выглядит несколько иначе. В Москве, как и во многих других российских городах, предложение значительно опережает спрос, при этом в столице за последние три года число представленных в продаже квартир массового спроса подскочило в пять раз. Это заставляет застройщиков придумывать разные привлекательные акции. Покупателям это, естественно, только на руку. Но огромная скидка должна насторожить. Дисконт в 25-30% от заявленной ранее стоимости квартиры и выше – явление противоестественное. Это свидетельствует или о том, что стоимость жилья за несколько месяцев до акции была взвинчена. Или о том, что в проекте есть трудности с реализацией квартир – а это чревато тем, что новостройка может стать проблемной.

Покупатель в любом случае должен перед сделкой проверить все документы на объект и понаблюдать за темпом стройки. Если работы замерли на несколько месяцев, в такой проект деньги лучше не вкладывать – даже с учетом очень привлекательной скидки.

Машино-место, кухня или ремонт в подарок

Щедрость в этом случае также может являться следствием медленных темпов продаж. Но еще вероятнее, что подобное предложение – простой маркетинговый ход. Возможно, подарок является мнимым – просто стоимость квартиры, что указана в договоре, будет завышена. Такой вариант не выгоден абсолютно всем, а в особенности ипотечникам. Поэтому перед покупкой рекомендуется сравнить цены в похожих и близких по географии проектах. Иногда такие акции действительно выгодны.

Выгодная ипотека

В настоящее время ставка по ипотеке на первичном рынке в крупнейших банка страны составляет от 10,5-10,9%. В то же время можно увидеть рекламу, где в новостройке предлагается ипотека под 7-8-9%. В чем же подвох? Зачастую более низкая ставка по кредиту предоставляется только на ограниченный период времени – например, пока строится дом. Это тоже здорово, и позволяет сэкономить несколько сотен тысяч рублей. Однако подобные предложения правильнее рассматривать как ту же скидку, а не выгодную ипотеку.

Стоит заметить, что иногда низкая ставка по ипотеке предоставляется на весь срок кредитования. Щедрое предложение обосновано тем, что банку-партнеру по определенным причинам выгодно простимулировать покупательский спрос на строящемся проекте (к примеру, у застройщика в банке открыта кредитная линия). Так что важное правило в этом случае – уточнять сроки, в течение которого действует льготная ставка.

Trade-in

Некоторые застройщики сегодня предлагают услугу trade-in. Однако эта схема имеет некоторые подводные камни. Во-первых, застройщик в большинстве случаев готов лишь совершить оценку недвижимости и предлагает купить квартиру в ЖК по взаимозачету. Реализацией недвижимости собственника занимается риелторское агентство. Но чтобы продать жилье на «вторичке» требуется время. Одна из основных причин неудобства trade-in связана с условиями бронирования выбранной квартиры на «первичке».

Чаще всего застройщик ставит бронь на квартиру в новостройке на месяц, более продолжительный срок встречается редко. Чтобы успеть продать свое жилье за это время, собственнику, скорее всего, придется занижать цену продаваемой квартиры. Если же бронь бессрочная, то в договоре не фиксируется цена на строящуюся квартиру, а цены в новостройках, как известно, растут по мере увеличения готовности дома. Когда собственник найдет покупателя на свое жилье, прайс в отделе продаж ЖК будет уже другой.

Искусственный спрос

В настоящее время информация о наличии квартир чаще всего публикуется на сайте жилого комплекса. То есть покупатель может сам отследить, сколько квартир осталось в нужном корпусе, на каких этажах, какого метража. Однако встречались случаи мошенничества, когда менеджеры по продажам давали ложную информацию: якобы в проекте остались последние несколько квартир, поэтому надо бросать все дела и бежать на сделку.

Стоит сказать, что подобные махинации – редкость, но лучше все же не полениться и позвонить в несколько офисов продаж (например, напрямую к застройщику и в офис продаж риелторского агентства, который также занимается реализацией квартир), причем в разные дни. Иначе потом может выясниться, что в доме еще много непроданных квартир, и спешить было совершенно ни к чему.

Вторичный рынок

Адекватная цена?

Собственники квартиры нередко завышают цену на недвижимость. Они привыкают к месту жительства, ремонту, мебели, им тяжело объективно оценить свою недвижимость. Поэтому разница в стоимости на аналогичные по характеристикам квартиры доходит сегодня до нескольких тысяч, а то и миллионов рублей.

Чтобы понять, объективно ли установлен ценник на квартиру, нужно провести собственный анализ предложения жилья в выбранном районе – стоит сравнить минимум десяток объявлений с нужными вам параметрами. На цену влияет местоположение, тип и возраст дома, планировка, комнатность и площадь квартиры. Кроме того, стоит оценить престижность района и его инфраструктурную составляющую. Сопоставив положительные и отрицательные факторы, как раз получится понять, насколько оправдана цена недвижимости.

Договор любой ценой и прочие неприятности

Именно понимание, насколько адекватно выставлена цена недвижимости, поможет избежать некоторых проблем. Например, иногда хитрые риелторы выкладывают фото квартир, которые в реальности никто не продает – по своему виду они больше напоминают вырезки из журналов по дизайну интерьера. При этом ценник ставится крайне привлекательный. В итоге покупатель звонит по такому объявлению, а риелтор сожалеет, что квартира уже продана. Но есть предложение не хуже – даже лучше! Только вот для дальнейшей работы нужно подписать с агентом договор на оказание услуг. Не рекомендуется этого делать, если возникли хоть малейшие сомнения насчет его благонадежности. И обманываться на чересчур заманчивые объявления тоже не стоит.

Надо сказать, что на рынке может появиться квартира по привлекательной цене, что объясняется ее срочной продажей. Вообще, сам по себе факт срочной продажи настораживать не должен. Но желательно понять причины спешки. Это может быть, например, изменение состава семьи, изменение доходов, переезд и прочее. И конечно же, в этом случае необходимость обращения к юристу даже не обсуждается – он должен досконально проверить «чистоту» квартиры.

Следует проявить осторожность также при сделках, которые совершаются по доверенности; где продавец предлагает вместо купли-продажи оформить дарение; где продажа происходит спустя маленький промежуток времени после покупки. Конечно, помощь специалиста нужна при многоступенчатых «альтернативных» сделках.

Не стоит соглашаться и на покупку жилья, где продавец просит рассчитаться до регистрации перехода права.  

Ажиотаж

Это еще одна уловка, на которую идут агенты и собственники жилья. В некоторых случаях за квартирой действительно может «выстроиться очередь». Но вообще это редкость, особенно сейчас, в кризис – когда спрос отстает от предложения в несколько раз. Иногда разыгрывается целый спектакль, когда на просмотр квартиры приходят сразу несколько якобы потенциальных покупателей, которые начинают нахваливать жилье. В некоторых случаях может даже начаться «аукцион» на повышение цены.

Стоит сказать, что коллективные показы сейчас действительно не редкость. Но не стоит поддаваться этому ажиотажу, давать какие-то обещания собственнику в день просмотра и уж тем более тут же подписывать договор купли-продажи. Такое решение нужно обдумать. Также не рекомендуется секретничать с агентом или собственником насчет того, как срочно вам нужно решить квартирный вопрос. Это также может подтолкнуть продавца на повышение цены, пусть и незначительное.

Заниженная в договоре цена

Здесь коротко: при указании заниженной стоимости покупатель, в случае возникновения спора, рискует всей переданной суммой, не указанной в договоре. Чем больше сумма разницы отличается от реальной цены, тем выше риски покупателя.

Маскировка дефектов

Многие риелторы в настоящее время специально готовят квартиру к продаже. И в этом нет ничего плохого – скорее, наоборот. Но в любом случае нужно при осмотре недвижимости включить внутреннего критика, оценивать ремонт не торопясь, постараться обнаружить все дефекты, особенно те, что связаны с коммуникациями. Не стоит стесняться заглянуть в каждый уголок. При этом лучше всего проводить осмотр в дневное время – выявить недостатки при естественном освещении легче.

Аванс или задаток?

Когда покупатель уже определился с выбором, он может внести аванс или задаток. И нужно понимать, в чем разница этих понятий. Так, если сделка не состоится в итоге по вине продавца, задаток возвращается покупателю в двойном размере, а аванс – в одинарном. Здесь рискует, скорее, продавец. Ведь может нарисоваться новый покупатель (а на самом деле мошенник), который предложит более высокую цену за квартиру. А затем пропадет.

Покупателям же стоит напомнить, что аванс и задаток всегда отдаются собственнику, а не риелтору. Для этого подписывается отдельное соглашение о задатке или авансе, а также расписка о получении денег.

Что еще важно учесть?

Не стоит также соглашаться, чтобы риелтор вас подбросил до квартиры. Лучше добраться самостоятельно по тому пути, который станет для вас, возможно, постоянным. Это поможет рассчитать реальное время в пути, оценить загруженность трасс, а также позволит обнаружить минусы района. Риелтор же выберет самый выгодный во всех отношениях маршрут. Кроме того, может оказаться, что до квартиры совершенно неудобно добираться общественным транспортом – а этот момент также лучше прояснить заранее.

Также не стоит полагаться на глаз, оценивая габариты квартиры. Рекомендуется запросить техпаспорт и поэтажный план БТИ – там площадь указана точно. С учетом того, сколько стоит квадратный метр в столице и Подмосковье, переплачивать за воздух ни к чему.