Взаимозачет: что это такое?

Путь первый, устаревший…

Элементарный здравый смысл подсказывает, что провести «взаимозачет» возможно двумя способами. Первый – когда ваша старая квартира действительно переходит в собственность того, кто продает вам новостройку. Аналог хорошо известного в автомобильном бизнесе trade-in, когда автосалон при покупке вами новой машины выкупает ваш старый автомобиль с дисконтом. Технически тут возможны варианты – собственником вашей квартиры становится или сама компания-застройщик, или некая дружественная ей риэлторская фирма, или даже физическое лицо (сотрудник этой фирмы). Для вас как для конечного потребителя это, по большому счету, и не важно.

Описанная технология действительно была в ходу где-то до 2005-7 годов. Основное обстоятельство, поддерживавшее ее, было очень простым: квартиры постоянно дорожали. Следовательно, взяв в свою собственность практически любой объект, можно было через полгода-год продать его существенно дороже.

Сегодня все иначе: ни о каком росте рынка речи больше не идет, вторичные квартиры постоянно дешевеют. Брать объекты на свой баланс для компаний самоубийственно (не забудем, что – помимо прочего – держать квартиру в собственности означает еще и платить квартплату и налоги на собственность). И данная технология практически сошла на нет. «Классический trade-in на современном рынке невыгоден как застройщику, так и покупателю, - говорит Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки». – Для застройщика он означает необходимость иметь отдел сотрудников, которые занимаются реализацией вторичной недвижимости. Для клиента – очень высокий дисконт, который может достигать и 20%. Конечно, покупатель хочет реализовать квартиру без потери денег».

…и второй, современный

Другой способ – это когда на квартиру ищется конечный покупатель. По сути, это обычная альтернативная сделка: одну квартиру продаем, другую (новостройку) покупаем. Именно такая технология и практикуется на современном рынке.

«Чаще схема трейд-ин от застройщика включает две услуги: помощь в продаже вторичного жилья, а затем – сделка по покупке выбранной квартиры в новостройке, - подтверждает нашу догадку Максим Радченко, заместитель гендиректора по развитию Инвестиционно-строительной компании «Ареал». – Обе они проходят через продающее подразделение застройщика (как через службу «одного окна»). Клиент обращается к застройщику, выбирает квартиру, и она бронируется, а ее стоимость фиксируется. Например, в нашем ЖК «Первый клубный дом» это 40 дней до внесения аванса и затем еще 20 дней до заключения ДДУ». При такой схеме, продолжает эксперт, застройщик так же, как и клиент, заинтересован в быстрой продаже квартиры. Для покупателя же она удобна тем, что не возникает никаких дополнительных комиссий, нет и заметного дисконта. Если и приходится говорить о коррекции от желаемой цены, то только для приведения ожиданий собственника в соответствие с рынком.

То, что термины «взаимозачет», trade-in в сегодняшних условиях означают именно это, подтвердили и другие специалисты рынка. «Сейчас активно предлагается схема, когда застройщик предлагает покупателю длительное бронирование, например, три месяца, с фиксацией цены квартиры, а за это время покупатель может продать вторичную квартиру, - говорит Наталья Шаталина. – Это выгодно покупателю, так как строительная готовность дома повышается, цены в нем растут, а у него фиксация цены на довольно длительный срок. Застройщику в случае высокой конкуренции на рынке такие предложения также выгодны, они используются как конкурентное преимущество и помогают привлечь покупателей, которые имеют квартиры на вторичном рынке».

Инвестиционно-риэлторская компания Est-a-Tet сообщает о похожих условиях приобретения квартир в микрорайоне «Домашний» - там бронирование выбранной покупателем квартиры осуществляется на 45 дней. Стоимость бронирования составляет 1% (данная сумма входит в цену квартиры). Более того, при 100% оплате или одобренной ипотеке клиенту предоставляется скидка 3%. «Трейд-ин – это перспективная ниша на рынке жилья, которая еще мало освоена, – отмечает Владимир Богданюк, директор департамента проектов Est-a-Tet. – Традиционно срок бронирования квартиры в новостройке не превышает двух недель, для участников схемы трейд-ин он продлевается до 2-3 месяцев».

Читайте и считайте!

Какие практические рекомендации можно дать людям, желающим воспользоваться взаимозачетом? Во-первых, понять, что никакого «взаимозачета» в природе больше нет – есть альтернативы. Теоретически, наверное, можно найти тех, кто действительно выкупит вашу квартиру. Но – с учетом нынешнего состояния рынка – надо понимать, что заплатите вы за это очень дорогую цену. Даже 20-процентный дисконт от нормальной цены – это сегодня очень оптимистично, как бы не получилось 30-50%...

Во-вторых, внимательно посмотрите на цену, за которую предлагают вашу старую квартиру продать. Тут двояко: с одной стороны, все равно будет дисконт – «обычные» риэлторы, предлагающие квартиру просто продать, наверняка возьмутся сделать это дороже. Но нужно отдавать себе отчет, что обычная продажа квартиры вполне может затянуться на полгода-год. «Взаимозачетчики», кровно заинтересованные в быстрой реализации объекта, поставят цену пониже – зато с большей вероятностью действительно найти покупателя.

И третье – как нам кажется, самое главное. Подписывая договор, внимательно смотрите на то, что в нем говорится об ответственности в случае его невыполнения. Бронируя новостройку, вы вносите продавцу некий авансовый платеж, который вам не возвращают в случае вашего отказа от приобретения. А что будет, если вы не приобретаете квартиру потому, что не сумели продать свою старую недвижимость? Такая ситуация признается вашей виной – с последующим невозвратом аванса? Или все-таки застройщик признает, что это он (или дружественные ему риэлторы) не справились со своей работой, и деньги вернет? Момент принципиальный…