Как принимать квартиру у застройщика?

Документы: три обязательных и один бонусный

Обычно процесс приемки квартиры сопровождается тремя документами. Первый из них — акт о взаиморасчетах. Он составляется после расчета за квартиру по результатам обмеров БТИ, ведь изменение площади квартиры в ходе строительства — явление распространенное и связано с особенностями технологии строительства. Если площадь больше, чем было прописано в ДДУ, покупателю придется доплатить, если меньше – доплатит застройщик. В типовых панельных домах разница обычно не превышает 1 метра, в монолитных и монолитно-кирпичных домах, которые строятся по индивидуальным проектам, расхождения могут быть более существенными. «Если разница между проектной и построенной площадью очень велика и доходит до 10 метров, то это уже тревожный сигнал — скорее всего, строителями была допущена серьезная ошибка. В этом случае для осмотра квартиры и принятия решения относительно приемки помещения стоит пригласить стороннего эксперта», — отмечает председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.

Второй документ — акт осмотра. Он составляется в ходе посещения квартиры в сопровождении представителя управляющей компании. Одна моя подруга так радовалась, что ее квартира построена и что она наконец-то съезжает от родителей, что во время осмотра помещения не заметила треснувшего окна. Она радостно подписала все бумаги, и лишь через неделю обнаружила, что многое пропустила. (Совершенно точно, что стекло было разбито к моменту осмотра квартиры, а не после — она заметила дефект на фотографиях, которые сделала в тот день и отправила друзьям и родственникам через мессенджеры). Словом, к осмотру квартиры надо подходить с холодной головой — представитель управляющей компании забудет о вас через 15 минут, а вам жить в квартире еще много лет.

Если с предыдущими документами все прошло гладко, и у вас нет претензий по качеству, то далее в департаменте продаж подписывается акт-приема-передачи квартиры (третий обязательный документ). Но это только если претензий действительно нет! В противном случае подписывать акт не рекомендуется, иначе придется потом устранять все недочеты за собственный счет и своими силами. Некоторые недобросовестные компании временами пытаются заморочить голову просьбами подписать акт, чтобы не усложнять процедуру, и обещают, что отправят к дольщику бригаду буквально в ближайшие дни. Не рекомендуем соглашаться на такую последовательность. Золотое правило никто не отменял: утром — деньги, вечером — стулья.

Будем честными: на сегодня случаи, когда у покупателя нет претензий, редки. Именно поэтому следует обратить внимание на еще один документ (четвертый!). Это смотровой лист (или дефектовая ведомость), в котором нужно описать обнаруженные недоделки, причем максимально подробно. «В процессе приемки квартиры не нужно стесняться осматривать квартиру. Особое внимание нужно обратить на коммуникации, подводку батарей, утепление швов в панельных домах, остекление балконов. Также нужно проверить окна на целостность и надежность крепления, обратить внимание на откосы, подоконники, межкомнатные перегородки (если они предусмотрены в договоре долевого участия). Все обнаруженные недоделки вносятся в дефектовую ведомость, и застройщик должен их устранить в установленные сроки», — резюмирует Ирина Доброхотова.

Важно помнить, что согласно ФЗ-№214 гарантийный срок на новостройки составляет 5 лет с момента сдачи дома, и в этот период застройщик обязан реагировать на все возникающие жалобы относительно качества дома, даже если они появились после подписания акта приема-передачи.

Правила приема квартир без отделки

Итак, с документами разобрались и можно поговорить более подробно о процессе осмотра помещения. Существуют два типа новостроек — с отделкой и без нее. Процесс приемки таких квартир будет различным. Если квартира сдается без отделки, то основное внимание надо уделить коммуникациям и остеклению. Важно обратить внимание на то, как смонтированы окна — они должны плотно примыкать к наружным стенам, а на самих стеклопакетах, подоконниках и отливах не должно быть трещин, сколов, царапин и других дефектов. Окна должны открываться и закрываться плавно. Вентиляцию можно проверить при помощи обычного листа бумаги — если она в порядке, лист должен прилипнуть к отдушине. Также следует проверить, как установлены радиаторы. Они должны быть закреплены на расстоянии не менее 60 мм от пола, не менее 50 мм от подоконника и не менее 25 мм от стены (при этом подоконник не должен перекрывать поток воздуха от радиатора). «Если вы принимаете квартиру летом, то в акте приемки обязательно нужно указать, что проверка теплоснабжения не произведена в связи с сезоном. Тогда при выявлении дефектов после пуска отопления застройщики обязаны будут их устранить», — добавляет Ирина Доброхотова.

Правила приема квартир с отделкой

Квартира с отделкой — очень заманчивое для многих семей предложение. После сдачи дома можно, как говорится, заезжать и жить, а не убивать еще полгода-год на ремонт. «Качество чистовой отделки очень сильно зависит от исполнителя, поэтому если вы задумались о покупке квартиры с ремонтом, стоит посмотреть отзывы на фирму, которую предлагает вам застройщик (наиболее полную и честную информацию вы найдете на форумах жильцов разных ЖК). Принимать квартиру с отделкой сложнее — процесс должен быть еще более вдумчивый и скрупулезный», — отмечает генеральный директор сервиса по ремонту квартир Rewedo Андрей Лямин - Бородин.

Очень многие проблемы застройщики обязаны устранять за свой счет. Сюда относятся неработающая вентиляция, неровный пол и потолок, кривые стены, дефекты окон и дверей и даже углы, не соответствующие 90°С. Часть дефектов можно обнаружить только при помощи дополнительного оборудования, но какую-то проверку может осуществить и простой обыватель при помощи подручных средств. «Объектами вашего пристального внимания в квартире с отделкой должны стать пол, стены, потолок, двери и окна, вентиляция, водопровод, канализация, отопление, электрика. При приемке квартиры желательно взять с собой бумагу формата А4, ручку, фонарик (даже при хорошем освещении для снятия показания счетчиков и сравнения с паспортными данными), рулетку, лампочку, лазерный уровень или длинную ровную рейку, мобильный телефон и зарядку к нему», — рассказывает главный инженер компании-застройщика «Зодчий» Николай Аверьянов.

Небольшая памятка, следуя которой стоит выполнять осмотр квартиры с отделкой:

• Потолок. Проверяем высоту потолка на соответствие параметрам, заявленным в проекте; выявляем отсутствие трещин.
• Стены. Проверяем на отсутствие трещин, на отслоение, загрязнение обоев, аккуратность швов. Кривизну стен можно обнаружить, приложив в месте соединения плоскостей длинную рейку.
• Пол. Проверяем уровень пола, осматриваем плитку на предмет трещин, сколов, выявляем аккуратность выполнения стыков, подрезки. Другие напольные покрытия проверяются по тому же принципу.
• Окна и двери. Проверяем их целостность, уплотнители, герметичность, рабочее состояние петель, ручек, замков.
• Водопровод и канализация. Проверяем трубы на наличие вмятин. Стояки водопровода должны быть вертикальными, закреплены хомутами к стенам, не должно быть следов протечек. Проверяем все краны на наличие течей, потеков ржавчины и механических деформаций, смотрим напор воды, наполняем водой все раковины и ванну/душевой поддон, проверяем систему стока. Проверяем качество монтажа сантехники, герметичность всех стыков, уклон канализационных труб. Если в квартире установлены счетчики на воду, их номера надо записать вместе с показаниями, проверить наличие пломб, отсутствие трещин на счетчике, и убедиться, что они крутятся в нужном направлении при расходовании воды.
• Электрика. Проверяем работоспособность и закрепление розеток и выключателей. Розетки проверяются зарядкой мобильного телефона. Выключатели проверяем, вкручивая в патроны лампочку. На вводном электрощите должны быть расположены автоматический выключатель, УЗО, выключатели групп нагрузки. Номер и показания электросчетчика нужно переписать.