Вместо квартиры? Вся правда об апартаментах

Еще не квартира, но уже не офис?

В Жилищном кодексе РФ апартаменты не обозначены как разновидность жилых помещений. Правильнее рассматривать их с точки зрения нежилой недвижимости и брать в расчет соответствующие нормы. Получается, что законодательные и градостроительные требования к апартаментам схожи с теми, что предъявляются к коммерческой недвижимости. Это первое и важное знание, которое должны уяснить все интересующиеся апартаментами граждане. Именно по причине своего статуса существует несколько важных минусов, характерных для «апартов».

При этом есть два типа апартаментов. Первый – апартаменты гостиничного типа, в которых при желании можно оформить временную регистрацию до 5 лет. Вторая категория – апартаменты административно-делового типа (в них прописаться не получится). Модные лофт-апартаменты (реконструируемые здания, бывшие заводы и фабрики) относятся также ко второй категории.

Готовим кошельки и не рассчитываем на прописку

Итак, минус первый. Покупатель апартаментов не сможет оформить постоянную регистрацию по месту жительства. Единственный вариант – оформлять временную регистрацию в апартаментах гостиничного типа. Следовательно, такой вариант покупки отпадает для тех, кому важна прописка. Сейчас права обладателей постоянной и временной регистрации практически не разнятся, однако, например, устроить ребенка в детский сад представителем временного штампа окажется сложнее.

Кроме того, строительство социальной инфраструктуры в подобных проектах – дело для застройщика добровольное. Если в новостройках количество парковочных мест, нормы инсоляции и прочие важные требования четко прописаны в уже упомянутом Жилищном кодексе и СНиПах, то здесь остается надеяться только на благонадежность девелопера. Или закрывать глаза на возможные неудобства – например, на единственное окно в вытянутой комнате.

Также важный недостаток для многих – более высокий налог на нежилые помещения. Для справки: налог для большинства жилых помещений составляет 0,1% от кадастровой стоимости, на недвижимость гостиничного типа – 0,5%, а на нежилые помещения – 2%. Таким образом, на апартаменты в составе апарт-отелей налог составит 0,5% от кадастровой стоимости, а на апартаменты в составе МФК – 2%. Помимо всего прочего, кадастровая стоимость нежилых помещений чаще всего выше, чем жилья. Налог на недвижимость – ежегодный платеж, и разница по сравнению с квартирами в некоторых случаях будет колоссальной. И еще один «налоговый» пункт: налоговый вычет, на который могут рассчитывать покупатели квартир, для владельцев апартаментов, увы, недоступен.

Коммунальные платежи для владельцев апартаментов будут выше, чем для владельцев квартир – примерно на 10-15%. Тариф по строке «за ремонт и содержание помещения» может быть также несколько выше, поскольку эксплуатацией комплекса с апартаментами практически всегда занимается управляющая компания застройщика. При этом «свергнуть» управляющую компанию практически нереально. Про создание ТСЖ речи, естественно, быть не может. Кроме того, отсутствуют различные льготы и субсидии.

Еще одна особенность апартаментов (не будем однозначно причислять ее к минусам) – упрощенный механизм перепланировки помещений. Кто-то может с радостью ею воспользоваться и воплотить в жизнь свои самые смелые дизайнерские идеи, однако в то же время повышается риск протечек и прочих коммунальных аварий. Хотели бы, чтобы чья-то ванная находилась над вашей спальней?

И последний момент, к которому нужно быть готовым. Если покупатель приобретает апартаменты в комплексе, где также будут торговые и коммерческие площади, не стоит удивляться неприятному соседству. Один апартамент будет использоваться под жилье, а другой –  под офис или магазин.

Коротко о плюсах

В качестве главного преимущества апартаментов можно назвать их стоимость. Как правило, апартаменты стоят на 15-20% ниже аналогичных по характеристикам квартир. Второй плюс апартаментов – это их месторасположение. Большинство проектов строятся в интересных местах, часто – в историческом центре города. Многие покупатели закрывают глаза на юридический статус апартаментов именно из-за удачной локации.

К плюсам можно отнести интересную архитектуру и малоэтажность многих комплексов с апартаментами – в особенности это касается проектов реконструкции. Покупатели лофтов ценят их также и за определенную историю и атмосферу.

Как обманывают покупателей апартаментов

Не зря говорят «осведомлен – значит вооружен». Действительно, зная особенности формата, потенциальные покупатели апартаментов уже существенно снижают риск оказаться обманутыми или попросту разочарованными своим выбором. Но мошенничество на рынке недвижимости никто не отменял, причем в сделке с апартаментами точно не меньше подводных камней по сравнению с покупкой квартиры. Скажем больше: придется даже активизировать бдительность.

В настоящее время свыше 90% квартир продается по договорам долевого участия в рамках 214-ФЗ – схема простая и наиболее из существующих безопасная. Но на рынке апартаментов крайне распространены и другие варианты оформления сделки. Так, застройщики апартаментов работают также с договорами купли-продажи, предварительными договорами купли-продажи, договорами соинвестирования и предварительными договорами долевого участия. Самые безопасные для покупателя – ДДУ и договор купли-продажи. Остальных схем лучше избегать.

Однако и покупка апартаментов по ДДУ – не абсолютная гарантия отсутствия проблем, особенно в случае форс-мажора, например, банкротства застройщика. Надо заметить, что покупатели квартир, ставшие обманутыми дольщиками, имеют больше шансов получить в конце концов деньги или недвижимость. Их права лучше защищены, поскольку алгоритм действий довольно четко прописан в законе, а застройщик жилого объекта с 2014 года обязан страховать гражданскую ответственность – для нежилых объектов такая норма закона не предусмотрена. Так что обратиться в банк или страховую в случае банкротства компании застройщика покупатели апартаментов не могут. На оперативное вмешательство властей также рассчитывать не стоит.

В настоящее время при банкротстве девелопера дольщики с правами на апартаменты становятся в суде кредиторами третьей очереди – перед ними деньги должны получить кредиторы первой и второй очереди. Ну а в том случае, если возникли проблемы с покупкой апартаментов по предварительному договору, остается лишь обращаться в суд и прокуратуру и пытаться вернуть деньги. Шансы на успех при этом довольно туманны и зависят от того, насколько четко прописаны права и обязанности сторон в заключенном договоре. Без грамотного юриста точно не обойтись.

Таким образом, при покупке апартаментов существует экономия на старте, но есть и несколько важных нюансов, которые способны ее затмить. Перекрывают ли достоинства апартаментов перечисленные риски и недостатки – решать, разумеется, покупателю в каждом конкретном случае самому.