Пятиэтажки: не стоит предаваться иллюзиям

Еще много…

Т.н. «реконструкция пятиэтажек» (которая чаще всего сводилась к банальному сносу) началась в Москве еще в 90-е годы прошлого века. Снесено домов было действительно много – настолько, что у непосвященного человека могла сложиться иллюзия, что их почти не осталось. Но это не так – «хрущевки» и сегодня составляют существенную долю рынка недвижимости. По данным Аналитического центра компании «ИНКОМ-Недвижимость», на вторичном рынке Москвы (без учета Новой Москвы) сегодня продается более 4,5 тыс. квартир в этих домах – это более 11% всего предложения. Обратим внимание, что это именно «хрущевки» - в данную статистику не попали другие пятиэтажные здания – дореволюционные, сталинские, современные…

Но 11% - это средняя цифра, а в отдельных частях Москвы доля зданий «первого периода индустриального домостроения» намного выше. Так, в Восточном АО (он вообще «лидер» по числу сохранившихся пятиэтажек) на них приходится более 20% продаваемых квартир. Для САО и ЮВАО соответствующие цифры составляют 17% и 16,5%. Если же анализировать на уровне районов, то картина еще более впечатляющая. Так в зеленоградском районе Силино 98% предлагаемого жилья приходится на кирпичные пятиэтажки. В панельных «хрущевках» расположены 50,8 % квартир, продаваемых в Кузьминках (ЮВАО), в блочных – 28,8 % предложения в Зюзино (ЮЗАО).

Одним словом, таких домов еще очень и очень много…

Плохи? Так цена…

О том, что пятиэтажки плохие, неликвидные, морально и физически устаревшие, за последние годы было сказано тысячи раз – не будем повторяться. Отметим лишь, что все их недостатки вполне компенсируются ценой. «Да, это на данный момент самое низколиквидное в Москве жилье, - отмечает Марина Толстик, управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». – Но при этом и самое дешевое, если не считать «гостинки» и комнаты в коммуналках».

Другие компании полностью этот тезис подтверждают. Так, по данным Аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость», в настоящее время 1 кв. м в блочных, панельных и кирпичных домах данной категории стоит 158 тыс., 153,3 тыс. и 171,2 тыс. руб. соответственно. Для сравнения: средняя цена 1 кв. м на вторичном рынке в целом составляет 195-200 тыс. руб., так что «дисконт на пятиэтажки» составляет порядка 15-20%. Но и это еще не все: поскольку квартиры в «хрущобах», как правило, значительно меньше по размерам, итоговая цена объекта (а люди ведь покупают целые квартиры, а не квадратные метры) оказывается ниже, чем в современных домах, процентов на 20-25. В общем, рынок уже достаточно точно отрегулировал разницу в качестве.

Собирать вещи рановато

Журналисты вообще любят пугать и нервировать народ. Вот и уже упоминавшиеся выше слова С.Собянина СМИ подали так, что уже завтра к уцелевшим московским пятиэтажкам приедет экскаватор, и начнется немедленный снос. На самом деле, все иначе: столь масштабный процесс обязательно займет многие годы. «Первая часть программы сноса пятиэтажек затронула 1700 домов, старт программы был в 1999 году, сейчас она завершена почти на 90%, - рассуждает Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки». – Во второй части программы будут принимать участие уже 8000 домов. При этом властями были заявлены довольно короткие сроки реализации, но, учитывая, масштаб программы, а также длительность реализации первой части, она будет рассчитана на 20 лет по самым оптимистичным прогнозам».

Общую программу сноса пропишут только к концу 2017 года, а детальная разработка может занять еще пару лет, добавляет Наталья Шаталина. Таким образом, непосредственно работы по сносу начнутся как минимум года через два-три.

Выгодно со всех точек зрения

Действующие на сегодня законы в целом выгодны переселенцам из пятиэтажек. Собственникам должно быть предоставлено «равноценное жилье» – это понятие, отмечает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп», подразумевает не только равенство по стоимости, но и по потребительским характеристикам: в новой квартире должно быть столько же комнат, не меньший метраж, примерно такая же степень благоустроенности.

Большие опасения жители престижных районов испытывают, естественно, из-за возможности переселения на далекие окраины. «Но в московском законодательстве прописано, что человек не может быть переселен за границы районов, примыкающих к району, где он проживает, - говорит Наталья Шаталина. – Поэтому, если опираться на действующий закон, жители пятиэтажек будут переселены в этот же или соседний районы. Возможны варианты переселения в другие районы, но в том случае, если сам житель пятиэтажки это хочет, и есть соответствующее предложение. Многие переживают, что их начнут переселять в Новую Москву, но без изменений в законодательстве такой поворот событий пока невозможен».

Волноваться вредно

На данный момент заявление столичного мэра имело одно бесспорное последствие: рост интереса к проблеме со стороны населения. Риэлторы отрапортовали о существенном – до 25% - росте звонков с вопросами о пятиэтажках. Причем вопросы были прямо противоположные: и «не купить ли мне пятиэтажку в расчете на то, что ее скоро расселят?», и «у меня есть квартира в «хрущевке», не продать ли ее побыстрее, пока покупатели интересуются?». Однако специалисты советуют сделать несколько глубоких вдохов и… успокоиться: резкому росту цен квартиры в пятиэтажках взяться неоткуда.

«Сразу после заявления о грядущей программе сноса мы наблюдали небольшую информационную истерику: поступало довольно много звонков от собственников, которые пытались понять, как же быть с квартирами, - говорит Марина Толстик. – Но ни во что серьезное это не вылилось: несколько человек сняли объекты с продаж, были единичные случаи роста цен и отказа от дисконта. На общую картину это не повлияло. После того, как в СМИ стала появляться информация о программе, люди успокоились. Покупатели же вообще отреагировали очень спокойно, никакого ажиотажа с их стороны мы не наблюдаем».

«На волне ажиотажа и проснувшихся надеж на светлое будущее нельзя путать желаемое с действительным, - предостерегает Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость». – Даже разработка, согласование и утверждение программы займут не один год. А в целом проект продлится не менее двух десятков лет – а скорее всего, и больше. Очевидно, что участники рынка недвижимости, планирующие сегодня улучшать жилищные условия, не станут ждать, пока вырастут их дети и родятся внуки. Первая волна сноса «хрущевок» не являлась значимым фактором для московского рынка жилья, не станет, если она случится, и вторая».

Добавим и еще одно соображение. Прекрасные возможности, открывающиеся перед переселенцами из пятиэтажек, базируются на действующих сегодня законах – московских и федеральных. И совершенно не исключено, что, столкнувшись с проблемой из серии «престижные районы не резиновые», московские власти немного подкорректируют законодательство – в той его части, где говорится о местоположении предоставляемого взамен жилья.