Изменения в законодательстве о долевом строительстве

Предполагается, что такой подход позволит предотвратить появление новых обманутых дольщиков и значительно сократить количество «долгостроев». Однако сами застройщики считают, что последствия
изменений будут негативными – увеличится себестоимость строительства, появятся
трудности с операционной деятельностью, что ударит даже по стабильным игрокам.

Поправки в законодательство значительно меняют правила игры в сфере строительства
многоквартирных домов. Так, строительный проект должен быть выделен в отдельную
проектную компанию. Такая компания, при этом, должна отвечать жестким требованиям
– иметь не менее 3 лет опыта работы на строительном рынке и ввести в эксплуатацию не
менее 10 тысяч кв. м. Разрешение может быть получено только одно, что позволит
проводить адресный контроль за каждым проектом.

Однако этот новый принцип «одно разрешение - один объект» осложнит деятельность
крупных застройщиков, которые ведут сразу несколько масштабных проектов, полагает
Олег Сухов. Раньше из этой ситуации выходили просто – регистрировалось с нуля
юридическое лицо, на которое оформлялось право собственности на участок. Однако
требования к проектным организациям исключают такой вариант. Это может вызвать
действительно коллапс в отрасли, так как проектных организаций, которые
удовлетворяют всем требованиям, не так много.

Застройщикам, скорее всего, придется получать разрешение не на строительство 2-3
домов (как сейчас), а как можно большего их числа. Однако проблема в том, что
прогнозировать ожидаемые показатели строительства в таком случае будет очень сложно.
Единственным выходом станет дополнительное согласование разрешений, а, учитывая
сроки и бюрократию, это может сильно тормозить строительство объектов. В результате
те же долгострои могут появиться и у стабильных крупных игроков, которые просто не
справятся с разрешительной документацией на свои масштабные проекты.

Сильно критикуют застройщики и ужесточившиеся требования к финансовым
показателям. На счете проектной компании должно быть не менее 10% денежных средств
от стоимости строительства при ежеквартальной подаче декларации. Повышены и
требования к размеру собственных средств застройщика – их также должно быть не менее
10% от проектной стоимости строительства. Необходимость аккумулировать на счете 10%
от всех инвестиций, а также направление значительных средств в уставной капитал
приведет к повышению себестоимости строительства.

Стоит помнить и о необходимости отчислений в компенсационный фонд. В перспективе
все эти дополнительные расходы, скорее всего, будут переложены на покупателей. В
принципе, можно ожидать в ближайшие годы как сокращения объемов строительства, так
и повышения цен на квартиры в новостройках. Правда, большой проблемой на первых
порах это не станет – рынок в настоящий момент перенасыщен, и в той же «Новой
Москве» есть практически пустые дома, квартиры в которых продаются по минимальным
ценам.

Стоит также отметить и усиление контроля за финансовой деятельностью застройщиков.
Компания должна будет иметь один счет, открытый в специализированном банке (список

банков будет публиковать ЦБ РФ). Будут сокращены до минимума возможности
застройщика по нецелевому использованию денежных средств – компании не смогут
заключать сделки, не связанные со строительством. Банки будут жестко контролировать
все операции застройщиков, что может привести к проблемам при осуществлении
операционной деятельности.

Можно отметить и позитивные моменты ожидаемых изменений. Сфера строительства
очистится от ненадежных игроков, а усиленный контроль за финансовой деятельностью
сократит количество махинаций на рынке жилья. Однако негативный эффект может стать
все-таки ощутимее – требования могут привести к наличию проблем у ранее стабильных
игроков, что приведет, наоборот, к увеличению числа проблемных объектов. Возможным
выходом может стать переориентация отрасли на проектное финансирование, при
котором возрастет роль кредитных организаций в долевом строительстве.