Как взять ипотеку без первоначального взноса под залог недвижимости

Рискуют все!

Ипотека без первоначального взноса под залог имеющегося жилья была довольно популярным банковским продуктом до 2008 года, но кризис продемонстрировал, что такие займы имеют ряд недостатков.

Как известно, банк, выдавая кредит, оценивает платежеспособность заемщика. Именно поэтому требуется предоставить документ, подтверждающий доход. В этом плане высокий первоначальный взнос по ипотеке также выступает гарантией денежной состоятельности клиента и добросовестного исполнения им обязательств по договору кредитования. Но самая главная подстраховка для банка в данной ситуации – это сама недвижимость. Так, при ипотеке заемщик оформляет закладную; для этого требуется провести оценку недвижимости. Кроме того, предмет залога страхуется – опять же чтобы банку было спокойнее.

Когда ипотека оформляется с первоначальным взносом (привычный для всех вариант), тогда залоговым имуществом выступает как раз выбранная для покупки недвижимость. Но имеющаяся в собственности квартира тоже может стать залогом – как раз для тех заемщиков, которые первого платежа по ипотеке не имеют.

К приобретаемой на вторичном рынке жилья недвижимости у банков по этой причине имеется целый ряд требований. Например, многоквартирный дом не должен подлежать сносу, быть частным или двухэтажным. Кроме того, важен возраст здания и его техническое состояние. Неохотно дают кредит на квартиры в хрущевках и на крайних этажах. Таким образом, мало иметь квартиру, которую можно предоставить в залог банку – нужно, чтобы она соответствовала всем требованиям.

Заемщик, безусловно, в такой ситуации рискует тем, что банк накладывает обременение на имеющуюся квартиру. Плюс ко всему из этого вытекают дополнительные неудобства: например, решение сдавать залоговую недвижимость придется согласовывать с банком.

Куда обратиться?

В настоящее время большинство банков при оформлении ипотеки требуют внести хотя бы минимальный первоначальный взнос (10%  – 20% в Сбербанке, ВТБ24, Альфа-банке, Банке Москвы и других организациях). Ипотеку с нулевым первым взносом можно найти в средних и небольших коммерческих банках, но ставка у них ближе, скорее, к потребкредитам, а не ипотечным. Ипотека без первоначального взноса на «вторичке» есть, например, у Газпромбанка, однако она доступна лишь на квартиры в жилых домах, построенных с участием Группы компаний «Газпромбанк Инвест». Со списком объектов можно ознакомиться на сайте банка, ставка будет 12% годовых.

Так что банки не особо-то ждут тех, кого интересует квартира на вторичном рынке жилья, а денег на первоначальный взнос нет. Но выход из ситуации есть. Если имеется квартира (или другой недвижимый актив) в собственности, можно получить нецелевой кредит под залог недвижимости. Например, в Сбербанке можно оформить кредит под 14% годовых хоть на 30 лет, максимальная сумма кредита при этом будет 10 млн рублей. В Россельхозбанке можно получить кредит под 13,5% на 5 лет, максимальный размер кредита – 2 млн рублей. Среди условий – также залог ликвидного имущества заемщика или созаемщика. Если нужно больше денег, можно обратиться в СМП Банк, там сумма кредита не ограничена (только помним, что нужно будет доказать свою платежеспособность), ставка здесь будет 15% годовых.

В общем-то практически все банки сегодня дают подобные нецелевые кредиты под залог недвижимости. Отличие от обычных потребкредитов в том, что ставка на 1,5-3% будет пониже, а срок кредитования – побольше. Однако стоит заметить, что «классическая» ипотека предусматривает все же более выгодные ставки. В настоящее время на вторичном рынке жилья средняя ставка по ипотеке составляет порядка 12,5%.

Так что стоит с помощью обычного и ипотечного калькулятора посчитать – может, выгоднее все же годик-другой подкопить?

А что в новостройках?

Как оказалось, получить ипотеку без накоплений проще на первичном рынке жилья. Все дело в том, что у застройщиков часто бывает открыта кредитная линия, и потому быстрая реализация квартир в новостройке – интерес не только девелопера, но и банка. Партнерские программы с нулевым первым взносом также предполагают, что недвижимость придется предоставить в залог – но это будет именно приобретаемая (строящая) квартира, а не имеющаяся. При этом заметим, что процедура с закладной обязательна для всех – в том числе, и тех, кто вносит при покупке жилья свои накопления на «первоначалку».

Итак, в некоторых строящихся проектах в настоящее время действует акция «0% первый взнос». Что это значит? Как было сказано, в залоге будет только приобретаемая квартира (новострой), имеющуюся недвижимость закладывать не придется. Покупатель действительно может оформить ипотеку без собственных средств, однако такой «подарок» бывает часто доступен за счет оформления займа на первоначальный взнос от банка-партнера застройщика. То есть, по сути оформляется два кредита – ипотека и потребкредит на первоначальный платеж. Многих может заинтересовать такое предложение, ведь при самостоятельном оформлении двойного кредита, а не через застройщика, существует огромный риск, что банк такую заявку не одобрит – банковские сотрудники настороженно рассматривают заемщиков без стартового капитала. Кроме того, ставки на потребкредиты будут выше, чем при партнерских программах банка и застройщика.

В некоторых случаях ипотека без первоначального взноса становится доступна при условии, что застройщик готов предоставить скидку на пул квартир. В данном предложении дисконт в 10-20% и будет выступать первоначальным взносом.

Кроме того, можно получить ипотеку в банках-партнерах застройщика просто по более высокой процентной ставке. В настоящее время ипотеку без первоначального взноса можно оформить в банке «Возрождение» (12,95% годовых, лимит по кредиту – 8 млн рублей), «Сургутнефтегаз» (14,5% - после регистрации прав собственности, 15,5% - до регистрации прав собственности, лимит 8 млн рублей), Металлинвестбанке (14%, до 8 млн рублей), СМП Банке (12-13% годовых) и других банках. Для сравнения Сбербанк (на его долю приходится более половины всех ипотечных кредитов по стране) предлагает сегодня ипотеку на первичном рынке под 10,9% годовых.

Ипотека без первоначального взноса доступна в ЖК PerovSky, «Остров Эрин», «Домодедово Парк», «Андерсен», Эко Видное 2.0, «Новогорск Парк», ЖК «Лайково», «Летний сад», «Пятницкие кварталы» и многих других проектах.

Таким образом, решить свой квартирный вопрос теоретически реально без долгих месяцев ожидания и сбора денежных средств. Однако в любом случае нужно оценить, получится ли справиться с той финансовой нагрузкой, которую покупатель квартиры без накоплений взваливает на себя. Ведь известно: чем меньше размер первоначального взноса, тем выше получится переплата по кредиту на финише. И ставки выгоднее оказываются как раз в том случае, если есть возможность заплатить часть денег за квартиру, а в долг взять только остаток.