Как взять ипотеку и не проколоться

Сколько нужно денег

Для того чтобы добросовестно выполнить взятые на себя кредитные обязательства, человеку следует тщательно проанализировать собственную платежеспособность и определить комфортную сумму платежа. Сделать это нужно с учетом возможных рисков снижения собственных доходов. Обычно банки одобряют ипотеку, если размер ежемесячного платежа будет составлять порядка 40-50% ежемесячного дохода. Например, при зарплате в 65 тыс. рублей, размер ежемесячного платежа должен составить порядка 25-30 тыс. рублей. Банк может предоставить ипотеку с платежом и в 70% от ежемесячного дохода, но зарплата в этом случае должна быть выше – 200-300 тыс. рублей в месяц.

Но, безусловно, в первую очередь важно самому для себя решить, какой платеж будет посильным. Рассчитывать на то, что получится пожить несколько лет на пределе своих финансовых возможностей, не стоит.

В настоящее время размер первоначального взноса в банках составляет минимум 10%. Как правило, крупные банки дают ипотеку с таким небольшим размером личных накоплений лишь зарплатным клиентам. Однако лучше, если первоначальный взнос составит хотя бы 20-25% от стоимости квартиры, ведь чем он больше, тем меньше заемщик переплатит по кредиту.

Не обязательно, но крайне желательно, чтобы у заемщика была положительная кредитная история. Сам факт, что клиент уже брал деньги в долг, добросовестно погашал кредит, в отдельных случаях даже может помочь получить более выгодные условия по ипотеке. В настоящее время в Сбербанке при покупке жилья напрямую у застройщика минимальная ставка по ипотеке составляет 10,9% годовых, при покупке жилья на вторичном рынке – от 10,75% до12,25%. В ВТБ24 базовая ставка для новостроек составляет 10,9%, а на квартиры большой площади можно получить ипотеку под 10,4% годовых. Надо заметить, что для российского рынка это неплохие ставки.

Выбор ипотечной программы

Чем больше срок кредитования, тем выше переплата, но меньше ежемесячный платеж. Вообще, чтоб понять, на какой срок лучше всего оформить ипотеку, стоит воспользоваться ипотечным калькулятором. С его помощью, например, можно понять и размер переплаты в зависимости от срока кредитования, и то, как размер ежемесячного платежа зависит от первоначального взноса. Можно посмотреть, как сильно будет отличаться ежемесячный платеж в зависимости от того, взят кредит, скажем, на 10 или на 15 лет. Иногда разница составляет всего несколько тысяч рублей.

Стоит сказать, что банки сегодня не запрещают делать досрочные платежи – частичные или полное погашение. Это раньше кредитные организации могли прописать в договоре условия, согласно которым при досрочном погашении применялись штрафные санкции к заемщику. Но российские власти еще несколько лет назад так делать запретили.

Кредит можно погашать ежемесячно или аннуитетными, или дифференцированными платежами. Однако чаще всего в ипотечной программе уже указан конкретный способ погашения кредита. И в 95% случаев, это аннуитетный платеж. Аннуитетный платеж – погашение кредита равными частями. То есть весь срок кредитования вносить придется одну и ту же сумму. С одной стороны удобно, плюс инфляция будет играть на руку. Однако при этом способе в первые годы гасятся в основном проценты, а не тело кредита. И переплата получается побольше. При дифференцированных платежах ежемесячный взнос с каждым месяцем будет уменьшаться за счет того, что тело кредита будет гаситься равными долями. Проценты при этом будут начисляться ежемесячно на остаток долга.

Вообще, крайне важно внимательно читать все условия ипотечного договора. В качестве примера неприятной неожиданности можно привести распространенную ситуацию с аннуитетными платежами: многие заемщики планируют погасить часть суммы по кредиту досрочно, рассчитывая сократить срок выплат. Однако банки часто прописывают в договоре условия, согласно которым срок выплат по кредиту остается неизменным (только если речь не идет о полном погашении), поэтому сократить в этом случае можно лишь размер ежемесячных платежей.

Сопутствующие расходы

При выборе банка и ипотечной программы нужно анализировать не только размер ипотечной ставки, но и все дополнительные сборы, а также условия по страхованию жизни и имущества, оценке недвижимости.

При оформлении ипотеки в обязательном порядке от заемщика требуют застраховать предмет залога, то есть квартиру – имеющуюся (на вторичном рынке жилья) или строящуюся. В результате каких-либо ЧП ценность залогового имущества заемщика может значительно упасть, поэтому банк стремится себя обезопасить от таких событий. Ведь до полного погашения кредита недвижимость имеет обременение и является залоговым имуществом. Стоимость этой страховки составляет порядка 0,1-0,5% от размера кредита (оформляется ежегодно, со второго года высчитывается процент от размера остатка по кредиту).

Все остальные страховки являются добровольными – например, страхование жизни и здоровья заемщика, страхование права собственности (титула). Теоретически можно отказаться от этих видов страхования при оформлении ипотеки, однако на деле все оказывается не так просто. Дело в том, что при отказе банк в большинстве случаев просто повышает ипотечную ставку. Для заемщика чаще всего оказывается выгоднее оплатить страховку. Страхование жизни, к слову, составляет не более 1% от размера кредита (это в первый год, а в последующие – от размера остатка по кредиту). Спорить с банком, как правило, бесполезно, так как условия о повышении ставки в случае отказа от страхования жизни и здоровья четко прописаны в кредитном договоре. Подписав договор, заемщик соглашается со всеми его положениями. Если данный момент принципиален для заемщика, можно порекомендовать ему поискать ипотечные программы, ставка в которых не меняется при отсутствии дополнительных страховок. Хотя страхование жизни и здоровья часто оказывается очень кстати: в случае смерти или инвалидности человека его долг перед банком покрывает страховая компания.

Что касается оценки, здесь расходы обычно составляют порядка 4-7 тыс. рублей. Банк предоставит заемщику список аккредитованных оценочных компаний – к одной из них следует обратиться.

Новостройка или вторичка?

В настоящее время нет каких-либо существенных отличий, касающихся требований к заемщику в зависимости от того, в новостройке он покупает квартиру или на вторичном рынке. Банк оценивает в первую очередь платежеспособность клиента, также большое значение имеют такие критерии, как кредитная история заемщика, трудовой стаж, размер первоначального взноса. На первичном рынке практически все новостройки имеют аккредитацию в крупных банках. Это значит, что банковские работники уже провели проверку всей необходимой документации и застройщика, и самого объекта, просчитали все возможные риски. Поэтому ипотечнику нужно только падать стандартный пакет документов – заявление, копию трудовой книжки, справку, подтверждающюю доход. После сдачи дома в эксплуатацию и оформления права собственности происходит процедура оценки недвижимости, затем банк оформляет закладную.

На вторичном рынке жилья также существуют требования к покупаемой квартире, поскольку она до момента полного погашения кредита будет также находиться в залоге у банка. Важны год постройки, отсутствие неузаконенных перепланировок, наличие коммуникации. Однако стоит отметить, что большинство жилья на вторичном рынке недвижимости удовлетворяют эти требования. При покупке жилья на вторичном рынке требуется подать ипотечный договор вместе с документами на регистрацию в регпалату, после чего будет зарегистрировано и право собственности, и ипотека.

Кому будет сложно стать ипотечником

Заемщику перед оформлением заявки на ипотеку рекомендуется попытаться выявить свои слабые стороны. Например, если у человека маленький трудовой стаж, который в совокупности составляет менее 12 месяцев, либо менее 6 месяцев на последнем месте работы, стоит подождать некоторое время. Банками не приветствуется, когда заемщик часто меняет сферу своей деятельности – ценятся стабильность и карьерный рост в одной компании. Кроме того, работа не должна быть связана с большим риском причинения вреда здоровью или жизни. Клиент должен быть не моложе 21 года, а на момент осуществления последнего платежа по кредиту – не старше 60 лет (в некоторых банках верхний порог составляет 65 лет).

Как известно, у банкиров есть «нелюбимые» категории заемщиков, к ним, например, относятся индивидуальные предприниматели. Главная проблема для ИП заключается как раз в невозможности подтвердить свою заработную плату, поскольку бизнесмен не может предоставить банку справку по форме 2-НДФЛ. А для банка, как известно, важна в первую очередь платежеспособность. Хотя лояльность со стороны банковских работников  к этой группе заемщиков с каждым годом растет. Сегодня индивидуальным предпринимателям ипотеку выдают Сбербанк, ВТБ, Россельхозбанк, Росбанк.

Также сложно будет сейчас получить ипотечный кредит  молодым людям до 25 лет, которые работают менеджерами по продажам, либо страховыми агентами. Эта категория заемщиков попадает в группу риска сокращения работодателем.

Кстати, отказ в ипотеке может быть связан не с сомнениями, которые касаются заемщика, а с тем, что банковских сотрудников не устроил выбранный заемщиком объект (предмет залога). В данной ситуации можно посоветовать подыскать квартиру в ЖК с более высокой строительной готовностью или выбрать новостройку из перечня проектов, аккредитованных в данном банке. На вторичном рынке стоит выбирать объекты, которые полностью удовлетворяют требования банка к залоговой недвижимости.

Брать или не брать?

В ипотеке нет ничего плохого, если, во-первых, скопить более-менее приличный первоначальный взнос, а во-вторых, трезво рассчитать свои силы. Не стоит забывать, что в кризис платежеспособность населения падает, работодатели часто оптимизируют расходы – могут и зарплату урезать, и даже уволить. Поэтому объективно оцениваем свои возможности и, желательно, имеем подушку безопасности, равную 2-3 ежемесячным платежам.