Ипотека с господдержкой: программа успешно завершена

Реакция на бурный 2014-й

2014 год, вероятно, надолго запомнится жителям России – столько в нем было событий… Их результатом (для экономики) стало резкое повышение курса доллара. Создавалась реальная угроза долларизации – как в 90-е годы, когда все (и люди, и предприятия), едва получив какие-то деньги, спешили перевести их в американскую валюту. Так целее будут.

Центральный банк проблему одолел, подняв в декабре 2014 года ключевую ставку до 17%. Зловредной долларизации не случилось, все сохранили свои сбережения в рублях (благо, банки платили на депозитах по 14-15% годовых), но совершенно неподъемными стали кредиты, в том числе и ипотечные. И потребители просто перестали их брать.

«После начала экономического кризиса и увеличения ключевой ставки до 17%, проценты по ипотечным продуктам резко выросли и составляли 17-25% в зависимости от банка, - говорит Татьяна Гусева, директор ипотечного центра компании «МИЭЛЬ-Новостройки». – Такие ставки оказались непосильны для потенциальных покупателей, к тому же реальные доходы также значительно сократились в связи с ослаблением рубля. Так что весной 2015 была запущена программа госдподдержки ипотеки».

«Программа «Ипотека с государственной поддержкой» заработала она в марте 2015 года и изначально была рассчитана на год, - напомнили нам специалисты отдела ипотеки компании «S.A. Ricci жилая недвижимость». – На ее реализацию из государственного бюджета было направлено 20 млрд. руб. Эти средства предназначались для субсидирования ипотечной ставки до 12% годовых в рублях. Первыми в программу включились крупнейшие государственные банки – Сбербанк и «ВТБ 24». Параллельно была снижена до 14% ключевая ставка ЦБ».

И порадеть родному человечку

Основная идея программы изложена в предыдущем абзаце. Заемщик, получая кредит в банке на рыночных на тот момент условиях (т.е. под 17-18% годовых и выше), по факту платил 12% - остальное покрывало за него государство. Принципиально важно, что программа предназначалась для абсолютно всех желающих – а не каких-то «льготных» категорий населения. Ограничения были, но сугубо финансового характера: покупатель квартиры должен был иметь первоначальный взнос не менее 20%, и размер кредита не должен был превышать (для Москвы) 8 млн. руб. – иными словами, стимулировались продажи в самом массовом недорогом сегменте.

Существовал у программы еще один, принципиально важный момент. Она действовала только на первичном рынке жилья, покупатели «вторички» платили банкам ипотечные проценты полностью. Власти особо и не скрывали, что помимо ипотечных заемщиков и банков, был и третий объект заботы – застройщики. «Данная программа была запущена, в том числе, и для поддержки строительной отрасли, - отмечает Владислав Мельников, старший вице-президент Банка ВТБ, руководитель проекта МФК Match Point. – Поэтому государственные субсидии банкам для возмещения разницы между коммерческими и льготными ставками оказались предназначенными исключительно для приобретения жилья в новостройке».

«Да, программа распространялась именно на первичный рынок, потому что задачей государства было поддержание строительного сектора и предотвращение волны банкротств застройщиков», - подтверждает Татьяна Гусева. А чтобы поддержать исключительно «правильных» застройщиков, вводилось и еще одно условие – работа по 214-му закону. «Обязательным требованием, независимо от банка, являлась реализация строящегося жилья в рамках 214-ФЗ по договорам долевого участия и договорам уступки прав требования, а также реализация готового жилья от юридического лица (договор купли-продажи)», - говорит Татьяна Гусева.

Все когда-нибудь завершается…

«Ипотека с государственной поддержкой», как мы помним, стартовала в марте 2015 года и изначально планировалась на год. Однако в марте 2016-го она, вопреки ожиданиям, не была свернута, а продлена до конца года. А вот еще одного продления не случилось, и с минувшего Нового года программа больше не действует.

Опрошенные нами эксперты считают, что дело тут не в традиционном для последних лет «денег нет». Все радостнее – господдержка ипотеки потеряла смысл в виду возвращения ставок на уровень ниже 12%. «В связи с тем, что ключевая ставка зафиксирована на отметке в 10% годовых, смысла в продлении государственного субсидирования ипотечных ставок нет, - считает Владислав Мельников. – Они находятся на приемлемом для граждан уровне и практически вернулись к докризисным показателям». «На текущий момент правительство считает, что программа свою задачу выполнила, и рынок ипотеки будет активно развиваться даже без мер господдержки», - подтвердили в отделе ипотеки компании «S.A. Ricci жилая недвижимость».

Успешность программы подтверждает и статистика. Так, по оценкам государственного Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), совокупный объем выданных ипотечных кредитов за 2016 год вырос почти на 30% – до 1,475 трлн. руб. Во многом этот результат был достигнут именно благодаря государственной поддержки рынка ипотеки, в рамках которой в 2016 году было выдано 304 тысяч кредитов на 556 млрд. руб., что составляет 38% от совокупного объема.

То же говорят и риэлторские компании, опираясь на собственные данные. «Благодаря программе господдержки в условиях кризиса доля сделок с ипотекой на протяжении последних двух держалась на довольно высоком уровне – более 50%, а в отдельных проектах массового сегмента доля достигала 70-80%, - говорит Татьяна Гусева. – У населения по-прежнему нет возможности покупать квартиры за собственные средства, кроме того, потенциальные покупатели становятся все более подкованные и более ответственно подходят к покупке недвижимости в ипотеку. Сейчас ипотека – это средство улучшения жилищных условий».

Будет еще лучше

С оптимизмом смотрят участники рынка и в ближайшее будущее. По прогнозам АИЖК, в 2017 году объемы выдачи ипотечных кредитов составят рекордные 1,8 трлн. руб., а ставки по ипотеке упадут до уровня 11% и ниже.

«Важнейшую роль в величине ипотечной ставки играет ключевая ставка ЦБ, - объясняют в «S.A. Ricci жилая недвижимость». – Этот показатель, зависящий от макроэкономических факторов и, на сегодня составляет 10%. Это позволяет банкам и без господдержки предлагать выгодные условия ипотечного кредитования на уровне докризисных 2013-14 годов. При этом, в рамках партнерства с застройщиками, банки увеличивают линейку ипотечных программ, предназначенных для клиентов с самыми разными потребностями и возможностями».

«Мы считаем, что отмена льготной ипотеки не приведет к какому-то изменению положения дел на рынке, - убеждена Татьяна Гусева. – Реальные доходы покупателей все равно снизились, необходимость в ипотечных продуктах высока. Доля ипотечных сделок в среднесрочной перспективе так и будет держаться на уровне более 50% ежемесячно».

Если же ключевая ставка будет еще снижена, то стоит ожидать дальнейшего пересмотра ипотечных ставок в сторону понижения. В борьбе за покупателя банки и застройщики сейчас стараются сделать свои продукты максимально интересными. Именно поэтому популярность совместных программ увеличилась. К тому же банки начинают активно предлагать ипотеку без первоначального взноса и другие продукты, которых раньше на рынке не было.