Покупаем вторичку: как узнать реальную цену?

На первый взгляд, цены на рынке однородны. Оксана Каплина, административный директор компании «ХИРШ», приводит пример: искали для клиентов трехкомнатную квартиру в окрестностях «Чертановской», и все варианты, подходившие по заданным параметрам (метраж, этаж, тип дома, удаленность от метро и т.п.), уложились в интервал 7,5-8,5 млн. руб. Как видим, разброс невелик.

Правда, далее выяснились любопытные подробности: при подборе квартиры в соответствующих поисковиках сразу задавались соответствующие рамки – потому что слишком дешево «не может быть». Иными словами, опытный риэлтор изначально прикидывает реальную цену, и ищет в соответствующем диапазоне – может быть, расширив его на 1 млн. руб. вверх и вниз на всякий случай. А вот дилетант, пытающийся анализировать всё, наверняка обнаружил бы такие квартиры и за 5 млн. руб., и за 10. 

Откуда дровишки?

Откуда же появляются варианты с кардиналными отличиями в цене? Проще всего, конечно, объяснить появление чрезмерно дорогих вариантов – их хозяева просто очень хотят денег. Им нужно – и реалии рынка, какие-то там конкуренты, бубнеж аналитиков о кризисе и падении покупательной способности их совершенно не волнуют. Судьба таких продавцов тоже понятна: они будут сидеть рядом со своими «сокровищами» довольно долго. Иногда, кстати, им даже будут звонить «потенциальные покупатели», подогревая их оптимизм. На самом деле, конечно, никакой это не реальный спрос – просто риэлторы мониторят рынок…

      Значительно сложнее понять замысел тех, кто выставляет квартиры заведомо дешевле рынка. Это зачем? Но объяснение есть и у данного странного феномена. Самая частая причина – такого объекта просто не существует в природе, а целью подателя объявления было просто привлечь вас. Втянуть в разговор. «Чаще всего «фантомы» используются для того, чтобы завлечь покупателя, - говорит Ольга Козлова, руководитель офиса «В Бутово» компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». – Когда потенциальный покупатель звонит, ему говорят, что данная квартира продана, но есть аналогичный вариант. Как в известном фильме – такая же, «только с перламутровыми пуговицами». Обычно – это мы уже продолжаем от себя – «аналогичная» квартира предлагается уже совсем не по «аналогичной» цене, а по вполне рыночной…

Другая причина появления «фантомного» объявления – своеобразное «маркетинговое исследование». Есть собственник квартиры, желающий продать ее, например, за 8 млн. руб. Покупателей нет. Тогда этот человек (или его риэлтор) публикуют несколько похожих объявлений с ценами 6, 6,5, 7 и 7,5 млн. – чтобы понять, на каком уровне вообще появляется спрос. Обратившимся по данной рекламе, конечно, ничего продавать не будут. Переговоры для них только источники информации для возможной корректировки  ценовой политики.

Еще один вариант – попытка надавить на продавца. Опять-таки, вы продаете свою квартиру за те же 8 млн. Покупатель хочет купить ее у вас, но за 6 миллионов. Такой покупатель вполне может разместить пяток объявлений по цене около шести миллионов – чтобы потом в торге с вами использовать тот аргумент, что у вас вокруг много конкурентов, свет на вашем варианте клином не сошелся и т.п.

И наконец, напоминает Оксана Каплина, слишком притягательная цена может быть попыткой создать ажиотаж. Если продающей стороне удастся организовать просмотр, на который придут несколько покупателей – между ними можно попытаться устроить аукцион. В запале люди повышают цену – и могут иногда «запрыгнуть» выше пределов разумного. Правда, подобные аукционы отлично удавались риэлторам в прежние времена, когда на рынке наблюдался мощный спрос. Устроить такое сегодня очень сложно.

Одним словом, причин, по которым квартира красуется в рекламе по нереальной низкой цене, может быть несколько. И самое глупое, что можно тут сделать – пытаться оценить рынок по объявлениям. «Узнать, «фантомное» объявление или нет, можно лишь одним способом, - подводит итог Ольга Козлова. – Позвонить по указанному телефону».

Реально дешево. И это тоже плохо…

Возможен и такой вариант: квартира на самом существует, и действительно продается по очень привлекательной цене. Здесь причиной является какой-то дефект объекта – физический или юридический.

«Не так давно мы по просьбе покупателя проверяли выбранную им квартиру, - рассказывает Ольга Козлова. – На первый взгляд, с документами все было замечательно, но насторожило то обстоятельство, что перепродавался объект четыре раза. Мы выяснили, что один из первых владельцев так и не был снят с регистрационного учета («выписан»). На его счет было решение суда, но самого этого человека найти было невозможно. И, несмотря на все уверения продавца, что все в порядке, мы порекомендовали нашему клиенту не приобретать эту квартиру – ведь существовал риск оспаривания судебного решения».

Помимо «невыписанных», юридическим дефектом квартиры могут быть признаны дети, не включенные в свое время в число лиц, участвующих в приватизации квартиры; лица, находящиеся в заключении; граждане, дееспособность которых вызывает сомнения – в первую очередь, «клиенты» психоневрологического и наркологического диспансеров.

Отдельная тема – неузаконенные перепланировки. «Закон недвусмысленно гласит, что любые изменения в квартиры являются проблемой ее нынешнего владельца, - говорит Оксана Васильева, владелец портала pereplaniroffka.ru. – Никакие отговорки о том, что квартиру перепланировали еще прежние собственники, на госорганы не действуют. Так что, приобретя квартиру с изменениями, новый собственник получает и необходимость согласовать их. Но это – в лучшем случае. А в худшем – те «красивости», которые устроили у себя прежние владельцы, в принципе не могут быть узаконены. И для покупателя остается только один путь – привести квартиру в первоначальное состояние».

И, наконец, объяснением низкой цены может неблагополучная обстановка вокруг квартиры. «Очень грязный подъезд, и особенно с бутылками и наркоманскими шприцами, запросто способен удешевить объект на полмиллиона, и даже больше, - отмечает Оксана Каплина. – Или ужасный вид из окна, аварийное состояние дома. Понятно, что в объявлении о таких «деталях» хозяин квартиры деликатно умолчит. Так что выход один: ходить и смотреть самостоятельно».

Кругом субъективность

Отметили наши эксперты и еще один нюанс. Более-менее корректно говорить о «средних для рынка ценах» можно только в том случае, когда сам рынок активен, на нем совершается множество сделок – вот мы и выводим из них средние арифметические. Сегодня не так – из всего real estate относительное благополучие демонстрируют лишь продажи новостроек, а вторичка пребывает в глубокой коме. Соответственно, нет и базы для расчетов. «На первую линию здесь выступают субъективные представления сторон, - говорит Максим Лещев, генеральный директор ГК «Гео Девелопмент». – Продавцов можно понять: никто лучше собственника не знает, сколько сил, труда, вдохновения, нервов и т.п. вложено в квартиру. Например, только владелец понимает, как прекрасны медные трубы и вся сделанная сантехника. И с такими мыслями собственник начинает самостоятельно тестировать реальность… Но тут он встречается с покупателем, цели и представления которого прямо противоположны».

…А выводов из данной истории можно сделать два. Во-первых, по вторичному рынку лучше все-таки ходить с риэлтором – он и от сомнительных вариантов убережет, и совсем несуразные цены отсеет. А во-вторых, на вялом рынке можно торговаться от души. Если человек поставил свою квартиру за столько-то – не факт, что за несколько месяцев ему вообще хоть кто-то позвонил. Но, естественно, торговаться только с теми, кто действительно располагает реальным объектом, а не разместил объявление-«фантом»…