Долевые сделки: теперь с нотариусами

Три строчки с большими последствиями

2 июня 2016 года вступил в силу закон №172-ФЗ с заурядным названием «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Среди этих «отдельных законодательных актов» оказался и закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В частности, п.1 ст. 24 теперь звучит так: «Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению».

«Переводим» этот пассаж с юридического языка на общепонятный. Раньше обязательному нотариальному оформлению подлежали ипотека и, в общем, довольно редкие сделки – к примеру, рента. А для подавляющего большинства сделок (если не считать ипотечные) нотариус был не обязателен – граждане заключали их в простой письменной форме (ППФ). Теперь иначе. Любая собственность с долями – это принципиально иной по размерам сегмент рынка. Достаточно вспомнить, что «совместная равнодолевая собственность» - самый распространенный режим владения квартирой для супружеских пар. Одним словом, новая редакция закона отправляет «в объятия» нотариусов подавляющее большинство рынка. «По оценкам риэлторов, только 1-2% всех реализуемых квартир не попадает под принятый закон», - убежден Максим Лещев, генеральный директор ГК «Гео Девелопмент». На наш взгляд, это все-таки преувеличение, но не сильное. То, что минимум 90% сделок теперь идут через нотариусов – это точно.

Все так же, но дороже

Нотариальная сделка и ППФ – практически «близнецы-братья». Прежде всего, нет никаких отличий в юридических последствиях: после сделки идет госрегистрация, в результате которой квартира переходит из собственности продавца в собственность покупателя. Также ничем не отличается и пакет необходимых документов – те же паспорта участников, правоустанавливающие документы, согласие супруга продавца и т.д.

Так что реальные различия удалось обнаружить такие:

- скорость. «Право собственности по нотариальной сделке регистрируется в ускоренном режиме: один день в случае подачи документов в Росреестр в электронном виде и три дня при использовании бумажной формы, - говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой». – Для сравнения: по сделке без нотариуса право собственности регистрируется в течение семи дней». От себя заметим, что разница не так уж велика: семь дней – это тоже не очень великий срок;

- возможность расчетов. Появилась новая опция – передавать деньги за квартиру через специальный депозит нотариуса. Правда, как отмечают риэлторы, на практике этими депозитами никто не пользуется – дорого, а расчеты производят по привычной схеме – через банковскую ячейку;

- цена. ППФ на то и «простая письменная», что составить ее можно самостоятельно и хоть на ресторанной салфетке. В реальности участники сделок либо скачивали «рыбу» договора из интернета, либо шли к юристам – те составляли договор за 1000 руб. А вот у нотариуса, говорит Ирина Доброхотова, стоимость удостоверения договора составляет 0,5% от его суммы, но не менее 300 руб. и не более 20 тыс. руб. Плюс техническая работа – ее уровень устанавливается региональными Нотариальными палатами. В Москве – 5 тыс. руб. Одним словом, стоимость оформления получается для Москвы 25 тыс. руб. В регионах – если и дешевле, то не кардинально.

Теоретическая безопасность

Нотариусы, разумеется, уверяют, что заключенные с их помощью сделки оказывается намного надежнее ППФ. Очень любят приводить поговорку «Где работает нотариус – там судам делать нечего». Напоминают, что законом предусмотрена их имущественная ответственность за профессиональную деятельность, и в случае ошибки будет возмещение ущерба – средства на компенсацию складывается за счет индивидуального страхования профессиональной ответственности нотариуса, его личного имущества, коллективной страховки региональной Нотариальной палаты и средств созданного Федеральной нотариальной палатой Компенсационного фонда.

Однако есть и возражения против этих замечательных доводов. Прежде всего, нотариальное оформление сделок было обязательным в 90-е годы – у кого-нибудь повернется язык сказать, что тогдашний рынок был образцом чистоты? Во-вторых, нотариусов, вопреки их стенаниям, в последние 17 лет никто с рынка не «изгонял». Нотариальное заверение перестало быть обязательным, но оно вполне допускалось добровольно. Если бы участники сделок видели, что нотариусы действительно предлагают нечто полезное – они не стали бы экономить 20-25 тыс. руб. на фоне цены квартиры, составляющей многие миллионы…

И последнее. Совершенно очаровательный случай произошел в Адыгее, где нотариус во время сделки по непонятным причинам вписал в договор купли-продажи сумму на 4 млн. меньшую, чем согласовали стороны. Покупатели переподписывать договор отказался, и продавцу пришлось подавать в суд на нотариуса. Особую пикантность истории придает тот факт, что она изложена на сайте notariat.ru – ресурсе, который стоит на стороне нотариусов.

Ищем поводы для оптимизма

Интерес нотариусов в новациях очевиден, а вот зачем все эти новации ввело государство? Вероятно, чтобы избавить себя от судебных разбирательств. «Обязательному нотариальному удостоверению подлежат не только сделки с долевой собственностью, но еще и сделки по продаже недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним или недееспособным, а также с недвижимостью, находящейся в доверительном управлении или на условиях опеки, - говорит Ирина Доброхотова. – По сути, на откуп нотариусам отданы все проблемные сегменты, где почти всегда есть конфликт интересов и возможность нарушить чьи-то права. Чем, собственно, нередко и пользуются мошенники».

«Скорее всего, государство, таким образом, стремится свести на нет судебные разбирательства по квартирам, проданным с нарушениями закона, - считает Максим Лещев. – Цель благая, но не все проходит гладко».

…В перспективе – об этом говорится довольно открыто – у государства существуют долгосрочные планы: сделать в конечном итоге все сделки с недвижимостью нотариальными. Гражданам остается утешать себя тем, что 25 тысяч – не столь великие деньги на фоне сумм сделок. Если нотариусы, конечно, не почувствуют себя монополистами и не поднимут расценки. Официальные их тарифы установлены законом, а вот сделать дороже «техническую работу» - вполне в их власти.

Чем еще можно утешиться? Ну, например, тем, что в Германии расходы на оформление сделок совершенно, на наш взгляд, безумны. Опытные люди советуют сразу добавлять к цене 15% – на юридические вопросы. Те полпроцента, что у нас, выглядят вполне по-божески…