Непростой выбор: квартира в новостройке или на «вторичке»

Что выгоднее?

Вопрос интересный. «Стартовый бюджет», как правило, бывает ниже для покупателей квартир в новостройках. Наиболее выгодную сделку можно совершить на старте продаж, а также на этапе котлована и строительства нижних этажей. К моменту сдачи дома в эксплуатацию цены ощутимо вырастают – на 15-25%. И если сравнивать цены на квартиры в готовой новостройке и на «вторичке», то последний вариант может оказаться даже доступнее. Кроме того, в настоящее время на вторичном рынке спрос не поспевает за предложением, жилье продается со значительным дисконтом – можно воспользоваться этим фактором и поторговаться с собственником.

Важный момент, забывать про который не стоит: большинство квартир в строящихся домах сдают с черновой отделкой. Это значит, что придется вложиться еще и в масштабный ремонт – разводку коммуникаций, возведение стен, стяжку пола и так далее. Стоит рассчитывать на дополнительные инвестиции в размере от 15 тыс. рублей за квадратный метр; верхнюю планку указать тяжело, поскольку дизайнерские задумки и представления о качественном ремонте у всех разные.

Конечно, вложений может потребовать и квартира на вторичном рынке – вплоть до полной замены коммуникаций и перепланировки со сносом стен. Но мы такие варианты рассматривать не будем и условимся, что речь идет о квартире с устраивающим покупателя ремонтом.

Таким образом, новостройка изначально обойдется дешевле, а за время строительства дома можно подкопить деньги на ремонт. Но учесть эти траты стоит обязательно. В случае с «вторичкой» придется выложить всю сумму сразу, но дальше ее новоиспеченный покупатель сможет с облегчением выдохнуть.

Риск – благородное дело

Пожалуй, главный недостаток новостроек – риск затянувшейся или вовсе замороженной на долгие годы строки. К сожалению, законодательные инициативы чиновников до сих пор не позволяют на 100% решить проблему обманутых дольщиков. Грустным примером может служить история с компанией «СУ-155», которая не так давно была признана банкротом.

Безусловно, самую большую опасность таит в себе покупка квартиры на ранних стадиях строительства (самый, как мы помним, выгодный вариант). Но и сдача готового с виду дома может затянуться на месяцы и годы, например, из-за проблем с коммуникациями.

Если ввод новостройки происходит в оговоренные сроки, ключи от новой жилплощади все равно приходится ждать: сроки строительства даже быстровозводимых панелек составляют порядка 1,5-2 лет. Таким образом, весомый минус квартир в новостройках по сравнению с жильем на вторичном рынке – необходимость ждать ввода в эксплуатацию дома. Если же квартира покупалась без отделки, то время нужно «закладывать» еще и на ремонт. Это еще 3-6 месяцев в среднем. И ведь все время, пока идет строительство, надо где-то жить. В самой непростой ситуации оказываются те, кто снимает жилье и выплачивает ипотеку.

Но покупатели квартир на вторичном рынке жилья тоже рискуют. Квартира в новостройке в юридическом плане (при условии, что была заключена сделка в рамках закона) чиста, у нее пока нет истории. А вот на вторичном рынке жилья дела обстоят сложнее, лучше проверять все правоустанавливающие документы на недвижимость и состав сособственников вместе с юристом. Особое внимание нужно уделить сделкам, если они совершаются по доверенности. Также рискованными считаются следки с лицами, признанными судом ограничено недееспособными и недееспособными, с участием несовершеннолетних детей, с участием пожилых лиц. Помимо этого, повышенную опасность могут нести сделки, в которых документом-основанием права собственности является наследство, приватизация. Неприятные ситуации могут произойти, когда в сделке фигурирует договор дарения. Также насторожить должны ситуации, когда квартира часто продавалась за короткий срок.

Может показаться, что на «вторичке» не существует абсолютно безопасных сделок. Но лучше думать так, чем позволять себе беспечность при покупке нового жилья. 

Ипотека

В прошлом году ипотечные ставки на новостройки были выгоднее за счет действия государственной программы субсидирования ипотеки. Однако власти решили ее не продлевать. Теперь ипотечные ставки и на первичном рынке, и на вторичном будут зависеть от ключевой ставки ЦБ. Ожидается, что особых сюрпризов этот год рынку ипотеки не принесет, ставки будут зафиксированы на относительно комфортном уровне в 12-13% годовых.

При этом можно рассчитывать, что застройщики совместно с банками-партнерами продолжат предлагать покупателям на своих объектах программы со сниженными ставками. В некоторых жилых комплексах можно найти ставку в 9-10% годовых. Правда, рекомендуем уточнять, на какой период она будет распространяться – бывает, что только на срок строительства, а не на весь период кредитования.

Найти подобные предложения на вторичном рынке не получится. Кроме того, не на всякую «вторичку» банки вообще дают ипотеку. Забраковать могут жилье в неблагополучном районе, с незаконной перепланировкой, с деревянными перекрытиями. Банк, выдавая ипотеку, берет жилье себе в залог, а потому тщательно оценивает его ликвидность.

В случае с новостройкой важно, чтобы она была аккредитована в банке. Сейчас практически все объекты первичного рынка имеют аккредитацию в нескольких банках. Если застройщик не имеет в понравившейся новостройке в партнерах ни одного банка, можно расценивать это как тревожный сигнал. Банки проводят проверку всех документов при одобрении ипотеки – скорее всего, их что-то в этой новостройке смутило.

Качество строительства

Кажется, что новые квартиры по качеству строительства выгодно отличаются от жилья вторичного. Но не всегда это действительно так. Контроль качества в сфере нового строительства сегодня осуществляется, мягко скажем, плохо. При приемке квартир, особенно эконом-класса, можно обнаружить и щели в стенах, и щели в окнах, и проблемы с коммуникациями. Да, застройщик дает гарантию и на конструктив (5 лет), и на инженерное и технологическое оборудование (3 года). Однако доказать, что с домом что-то не так и добиться устранения строительных косяков получается чаще всего только в судах.

На вторичном рынке можно посмотреть квартиру, точно понимать, какие у нее габариты, оценить качество строительства. Если есть серьезные проблемы с теми же коммуникациями, ничего не мешает покупателю продолжить искать нужный вариант.

Далеко не мелочи

Покупатель квартиры в новостройке, особенно на старте продаж, может выбрать и нужный этаж, и нужную планировку, и вид из окна. На вторичном рынке такой роскоши не будет. В то же время, новостройки, особенно масштабные проекты, строятся в «полях», всю инфраструктуры нужно возводить здесь с нуля. При этом планы застройщика могут корректироваться: жилье построили, а на «социалку» сил и денег уже не хватило. На вторичном рынке покупатель имеет возможность оценить благополучность района, количество детских садов, парков, торговых центров и так далее.

К плюсам новостройки можно причислить чистые лестничные клетки, отсутствие неприятных запахов, социальную однородность. Хотя и здесь никто не даст гарантию, что в соседях не окажется гражданин с девиантным поведением.

В современных ЖК более грамотно обустраивают дворы, общественные зоны – есть шансы, что тротуары и газоны не превратятся в паркинг. Кроме того, застройщики работают над функциональностью планировок, предлагают квартиры с гардеробными, просторными балконами. Но и на вторичном рынке можно найти квартиру, которая по этим параметрам будет своего нового владельца полностью устраивать.

Жителям новостройки в первые 1 – 1,5 года нужно быть готовым к постоянному шуму, пыли, большому количеству строителей в подъездах. В первое время и коммуникации могут работать с перебоями, а лифты и, например, газ иногда приходится выбивать с боем – хотя дом нормально прошел госкомиссию. Ко всем этим трудностям нужно быть готовым, и хорошо, если они окажутся временными.

Что-то вроде золотой середины

Когда решить квартирный вопрос нужно срочно, выбор логичнее сделать в пользу «вторички». Если же есть возможность подождать год-два, то можно купить квартиру в новостройке, но с отделкой от застройщика. Сейчас есть целые корпуса с таким предложением в жилых комплексах, так что можно избежать и шума, и строительной пыли. При этом затраты при самостоятельном ремонте могут оказаться даже выше, если сравнивать с готовой отделкой от застройщика. Единственное, придется отказаться от своих смелых дизайнерских идей – и выбирать из 4-5 готовых решений в нейтральной цветовой гамме. Но, глядя на оформление некоторых квартир на «вторичке», в голову приходит мысль – может оно и к лучшему?