Взять ипотеку или арендовать жилье и вложить во что-то другое

Обеспечиваем тыл

Главный минус любого кредита – переплата. Помним, что чем дольше срок займа, тем выше сумма выплат. В конце первого квартала 2017 года средняя ставка по ипотечному кредиту в нашей стране составила 10,6%. Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп» приводит такие расчеты: если потребитель берет ипотеку на 10 лет, он должен будет заплатить в 1,7 раза больше стоимости самой квартиры. Одолжили 10 миллионов – отдали 17.

Но ипотечник не зависит от инфляции и роста цен на жилье. У него есть точная сумма ежемесячных выплат на весь период кредитования. К тому же, когда квартира покупается в ипотеку, потребитель сразу получает ее в собственность. Это родной дом – все вложения (например, дорогой ремонт) останутся при вас.

Правда, жилье будет в залоге у банка до полного погашения кредита. Значит, что продать, сдать, подарить его вы сможете только при участии банка. Также надо обязательно читать о штрафных санкциях в кредитном договоре: что случится, если не платить по кредиту, что можно и нельзя делать собственнику.

Кроме того, владение жильем – это ответственность. Отныне вы будете платить за коммуналку, налог на недвижимость, за свои деньги устранять все поломки в квартире, тратиться на ремонты, страхование.

Тем не менее ипотеку оформляют. А многие о ней даже мечтают. Некоторые покупатели берут квартиру в ипотеку с таким расчетом, чтобы как максимум к пенсии ее выплатить и стать владельцем недвижимости без обременений. Но большинство погашает кредит за 10-15 лет. Психологически сложно решиться оформить ипотеку на 25-30 лет. Некоторые поступают вот как: сдают ипотечные квартиры, а арендую плату направляют на ипотеку. Такой план часто выбирают именно с целью обеспечить себя собственным жильем к старости.

Конечно, в самой незавидной ситуации оказываются те, кто должен выплачивать две суммы в период строительства дома (ипотека плюс съем жилья). Однако руководитель департамента ипотеки компании «НДВ-Недвижимость» Кристина Шульгина рассказывает, что банки сейчас дают кредиты с ипотечными каникулами – на время, пока строится жилой комплекс.

Если жилье покупается в новостройке, нужно закладывать деньги и на ремонт. Скромный ремонт обойдется где-то в 8 тыс. рублей за квадратный метр (рабочая сила и недорогие материалы). Прежде чем бежать в банк за ипотекой, спросите себя – получится ли накопить еще и на обустройство жилья.

Аренда: для молодых и бедных?

+ Мобильность. Снимая жилья, можно переехать, как только у вас изменились жизненные обстоятельства – будь то «неудобные» новые соседи, смена места работы, рождение ребенка или снижение/повышение уровня доходов. Арендное «новоселье» организовать намного проще и дешевле, чем продажу старой квартиры и покупку новой.

+ Ниже риски. Вы сами сможете решать, сколько и когда откладывать, над вами не будет висеть «дамоклов меч» обязательного платежа. Если нужно, то на какое-то время можно совсем прекратить делать сбережения – и ничего при это никому не объяснять.

­– Нужна железная сила воли. Многие ли из нас могут похвастаться отсутствием спонтанных покупок? Ипотека, конечно, дисциплинирует.

– Отсутствие уверенности в завтрашнем дне. Многие считают, что арендатор целиком и полностью зависит от хозяина квартиры, который может разорвать договор и выселить из полюбившейся квартиры. И к тому же арендную плату поднять. Неприятные ситуацию действительно случаются. Но часто страхи напрасны. Главное, заключать с собственником жилплощади официальный договор и не боятся отстаивать права в суде. К слову, спрос на рынке аренды жилья сейчас отстает от предложения примерно в 2 раза. Поэтому найти новую арендную квартиру не составит труда. Это арендодатели должны волноваться, как бы им не остаться без квартирантов.

Важно признать: аренда остается единственным вариантом, если доходы не позволяют копить. «Для людей с низким уровнем доходов не подойдет даже такой продукт, как ипотека без первоначального взноса, так как банки будут оценивать общую платежеспособность потенциального заемщика, а в отсутствие взноса единственный аргумент для одобрения такой ипотеки – именно высокий уровень дохода», – комментирует Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой».

Калькулятор в помощь

При оформлении ипотеки необходимо отталкиваться не от переплаты на выходе, а от уровня ежемесячного платежа, считают эксперты. Эта величина должна быть комфортной для заемщика с учетом его расходов. Но что окажется предпочтительнее, если провести простые расчеты?

Возьмем такие данные:

10,5% – процентная ставка по ипотеке

10 лет – срок кредита

1 млн рублей – размер первоначального взноса (20% от стоимости квартиры)

5 млн рублей – цена однокомнатной квартиры в спальном районе Москвы

27 тыс. рублей/ месяц – арендная ставка за аналогичную квартиру (включая ЖКУ)

Заемщику, который с одним миллионом решил купить в ипотеку квартиру за 5 млн., придется ежемесячно в течение 10 лет выплачивать 52 860 рублей банку. Переплата составит 2 334 719 рублей.

Ежемесячный платеж по ипотеке – 52 860 рублей

Переплата по кредиту – 2 334 719 рублей

Вывод: за десять лет платежи по аренде составят 3 240 000, а по ипотеке – 6 344 719 рублей. Разница почти в 2 раза.

Кажется, ипотека нам теперь неинтересна.

Но приведем другой расчет. Допустим, человек выбирает аренду и имеет возможность копить деньги. Тогда эти сбережения можно инвестировать и получать доход.

Сегодня более прибыльные инвестиции в то же время и более рискованные. Самым надежным можно признать банковский депозит. В нашей стране вклад до 1,4 млн рублей застрахован. Для справки: максимальное значение процентной ставки по депозитам в России (с 2005 по 2015 гг..) было достигнуто в 2015 году – 9,20 %, минимальное наблюдалось в 2005 году – 3,99 %. Средняя максимальная ставка топ-10 российских банков по депозитам за вторую декаду апреля выросла до 7,94%. В ЦБ недавно заявили, что ведомство ожидает на конец 2017 года инфляцию в размере 4% и ключевую ставку в диапазоне 6 – 6,75% годовых.

Мы для расчетов возьмем ставку по депозиту в 6%.

Получается, при тех вводных данных, что мы взяли, ипотечный месячный платеж будет выше на 25 860 тыс. рублей. Откладывая эти деньги, за год можно накопить 310 320 рублей. Если положить эти деньги в банк, получаем к концу первого года доход в 18 620 тыс. рублей. А если объединить их с миллионом (наш первоначальный взнос), то доход будет уже 78 620 рублей.

Продолжаем копить и на следующий год. В декабре имеем также 310 320 рублей (сэкономленных на ипотеке), а также 1 000 000 + 310 320 (накопления за первый год) + 78 620 рублей (проценты с депозита). Получаем почти 1,7 млн рублей.

Мы продолжаем ежемесячного откладывать так по 25,8 тыс. рублей, имея на старте 1 млн рублей. Наша цель – накопить 5 млн рублей на квартиру. Знаете, сколько времени понадобится, чтобы в кармане была эта сумма? 9 лет.

Во что еще вложить?

Депозит в банке часто помогает в лучшем случае лишь спасти сбережения от инфляции. Если вы обладаете финансовой грамотностью, то имеет смысл попробовать заработать на покупке банковских облигаций. Они более прибыльны, чем обычный вклад, но при этом все-таки надежны, советует Литинецкая.

С ней согласен Алексей Бушуев, заместитель генерального директора по развитию клиентского бизнеса «Велес Капитал»: «Хороший вариант вложения средств – это облигации федерального займа или облигации субъектов федерации. Доходность до 10% годовых, прозрачность и возможность выйти в деньги в любой момент ».

***

Решение – брать ипотеку или снимать – зависит от того, какая сумма есть в наличии и каковы доходы. Но мы думаем, что большинство из нас будут в ближайшие годы стремиться купить жилье, так как экономика нестабильна, и инфляция может за несколько лет «съесть» сбережения.