Как взять ипотеку на квартиру: инструкция и полезные советы

С чего начать оформление ипотеки

Первым делом нужно выбрать финансовое учреждение, чтобы взять ипотеку на квартиру, а не искать подходящее жилье. Причин тому несколько. Во-первых, вы можете потратить много времени на поиск оптимального варианта недвижимости, но в результате не получить одобрение на выдачу кредита. Во-вторых, процентная ставка может оказаться более высокой, чем вы рассчитывали. В третьих, владелец жилья может отказаться ждать одобрения кредита финансовым учреждением.

Чтобы избежать подобных ситуаций, лучше сначала выбрать подходящий банк, получить одобрение на кредитование, узнать сумму, которую он может вам выдать, и процентную ставку по ней. Исходя из этого, а также реально оценивая свои финансовые возможности, подбирается квартира в соответствующей ценовой категории. Документы, которые нужны для подачи заявления на рассмотрение кредита в большинстве банков:

• подтверждение личности (обычно нужен только паспорт, но сотрудники банковского учреждения могут попросить дополнительно предъявить водительское удостоверение или другие подтверждающие вашу личность документы);

• сведения об образовании (диплом об окончании высшего учебного заведения, ПТУ, школы и др.);

• сведения об официальном источнике доходов (справка 2-НДФЛ о заработной плате, но если вам работодатель делает перечисления на карту этого банка, то предоставлять обычно ничего не нужно);

• заявление-анкета заемщика (удобнее всего скачать с официального сайта банка и заполнить дома);

• если есть движимое или недвижимое имущество, то предоставить соответствующие сведения (право собственности, дарственная и др.).

Через определенное время банк уведомляет заявителя о своем решении. В случае одобрения кредита можно приступать к поиску квартиры.

“Нужно постараться найти жилье за 3-4 месяца. Если за указанный срок вам не удастся выбрать подходящий вариант, то процедуру получения ипотечного кредита придется проходить заново”.

В большинстве случаев ипотеку без проблем получают заявители, которые имеют:

• высокую официальную зарплату;

• чистую кредитную историю;

• сравнительно небольшую сумму запрашиваемого кредита;

• возможность сделать большой первоначальный взнос;

• ликвидное имущество (загородный дом или вторая квартира).

Пошаговая инструкция

Выбираем жилье

Современный рынок градостроения предлагает несколько вариантов покупки жилой недвижимости:

• квартира в новостройке;

• квартира на вторичке;

• дом на земле;

• дача.

Отдельно можно выделить вариант, когда банк кредитует возведение вашего дома с нуля или берет участие в долевом домостроении.

Прежде, чем купить квартиру по ипотеке, важно взвесить каждое из перечисленных предложений и выбрать наиболее доступное. Не стоит брать на себя непосильные обязательства, ведь желаемое жилище может стать объектом ненависти.

“По мнению многих банков, молодая семья, для которой ипотека является единственным возможным способом приобрести собственную квартиру — это наиболее стабильный плательщик взносов, несмотря на уровень дохода у супругов и другие факторы”.

Таким образом, для банковского учреждения играет роль целевая установка заявителя: смена старого жилья на новое в более престижном районе города и с выгодной планировкой или желание обзавестись собственной квартирой без особых требований к ее расположению.

Стоит учитывать, что банковские учреждения обычно имеют некоторые требования к недвижимости, на которую выдается кредит. Вы вряд ли сможете купить жилище в аварийном состоянии или находящееся территориально в другой стране.

Лучшего всего просматривать объявления о продаже квартир в ипотеку на SOB.RU, потому что здесь представлен самый большой выбор объектов недвижимости в Москве и Московской области по реальным ценам.

Выбираем банк и программу ипотечного кредитования

В кредитовании играет значительную роль взаимопонимание: если вам понравилось финансовое учреждение, то не факт, что оно тоже к вам расположено положительно. Нужно добиться максимального обоюдного понимания для заключения выгодной сделки.

Сейчас в банках трудно добиться снижения процентной ставки (особых условий) переговорами с менеджерами, что объясняется политикой самой кредитной организации. Но вы все равно можете выбрать для себя наиболее лояльные условия погашения ипотеки, чтобы ежемесячные платежи не так сильно сказывались на семейном бюджете.

Для этого стоит рассмотреть программы кредитования жилья от максимально большого количества финансовых компаний и сравнить их по нескольким параметрам. Гражданам, относящимся к льготной категории, стоит воспользоваться своими правами, даже если процесс кредитования займет больше времени.

“Под льготами обычно понимают небольшое снижение ставки по займу, но за многолетний ипотечный период они способны уменьшить долг не только на десятки, но и на сотни тысяч рублей”.

Если у вас значительная сумма доходов не оформлена официально, ее нельзя указать при подаче заявления. В такой ситуации лучше обращаться к компаниям, выдающим займы на более гибких условиях (не требуют поручителей, справок).

У вас будет достаточно высокий шанс получить займ, однако и ставки тоже будут выше, чем в других банках. Подбирая оптимальное ипотечное кредитование, оценивайте финансовое учреждение по следующим критериям:

• наличие или отсутствие первого взноса, его размер;

• наибольшая сумма, выдаваемая организацией;

• какие страховки вы получаете при заключении договора;

• репутация учреждения (изучите отзывы бывших ипотечных получателей);

• возможность и нюансы досрочной выплаты всех взносов;

• максимальные сроки просрочки (после этого времени банк, как правило, налагает на заемщика штрафы и прочие санкции).

Собираем необходимые документы и подаем заявку

Один из важных критериев для успешного жилищного кредитования — это грамотная подготовка и заполнение всех бумаг. Наиболее распространенные документы, которые обычно запрашивают в банке:

• заявление-анкета заемщика;

• паспорт и если необходимо — копии удостоверений личности поручителей;

• справка, отражающая ваш уровень дохода за шесть последних месяцев;

• копия трудовой книжки (нотариально заверенная);

• для ИП нужно обязательно предоставить лицензию на деятельность;

• сведения о приобретаемой недвижимости.

 

“Для льготников процедура оформления документации несколько усложняется: дополнительно потребуется предоставить подтверждение льготы и получить доступ на использование средств бюджета от компетентных организаций”.

Чтобы взять ипотеку на квартиру, можно привлечь материнский капитал. Для этого вам понадобится согласие на траты обеспеченных сертификатом средств (его можно получить в ПФ РФ). Чтобы воспользоваться военной ипотекой, придется получить разрешение в организации Росвоенипотека.

Оформляем кредитный договор

Поскольку подписание договора по кредиту является самой ответственной частью оформления ипотеки, обязательно прочитайте его полностью и очень внимательно, даже то, что напечатано очень мелким шрифтом. Если сотрудник кредитной компании будет пытаться отвлекать или торопить вас, не обращайте внимания. Доскональное изучение договора — это ваше законное право перед его подписанием.

Наилучшим вариантом будет показать документ компетентному юристу и получить мнение на счет наличия в нем “подводных камней”. Данный договор необходим для передачи займа продавцу жилья.

“Важно помнить что после покупки квартиры или дома в кредит он остается в залоге у банковской организации до конца ипотечного срока”.

Пока действует кредитование, заемщик не имеет права дарить, продавать или обменивать квартиру без получения разрешения банка. Учитывайте этот факт перед заключением договора.

Страхуем сделку и оформляем жилье в собственность

На территории РФ действует регулирующий закон, который предполагает обязательное страхование для объектов недвижимости, приобретенных по ипотеке. Сейчас банки редко предлагают включить в договор только страховку на квартиру. Финансовые учреждения активно продвигают страхование различных сфер жизни человека и его платежеспособности. Вы даже можете застраховать риски, связанные с невозможностью вернуть кредит.

Разумеется, перечисленные услуги являются исключительно платными и в стоимость квартиры не входят. Если вам не нужна переплата, просто откажитесь от дополнительных видов страховки.

“Если заемщик отклоняет предложение об оформлении всех видов страхования на этапе заключения договора, банк может повысить ставку по кредиту”.

Чтобы оформить жилье как собственность, нужно зарегистрировать договор купли-продажи в Росреестре. Дополнительно нужно будет оформить закладную. Она хранится в кредитном учреждении и является доказательством того, что вы оформили у него займ.

Советы при оформлении ипотеки

Выбор валюты при оформлении ипотеки

Брать валютные кредиты очень рискованно, в особенности ипотечные, ведь часто они открываются на пару десятков лет. Если вам начисляют заработную плату в рублях, то лучше всего оформлять ипотеку тоже в рублях, а не долларах, евро. Риски связаны с возможным скачком иностранной валюты. В этом случае задолженность перед банком может увеличиться в несколько раз.

Первый глобальный валютный кризис в 2008 году в России привел к тому, что многие заемщики потеряли свою недвижимость из-за невозможности выплачивать выросшие проценты. На тот момент доллар подскочил на 30-40%.

Следующая волна, связанная с ростом стоимости валюты в РФ, накрыла страну в 2014-2015 годах. Тогда доллар, например, подорожал более чем в два раза. Для ипотечных заемщиков это стало настоящей катастрофой: часть не смогла справиться с финансовыми обязательствами, а еще часть — получила огромные штрафы за просрочку.

“Рост валютного курса приводит к автоматическому увеличению долга перед банком. Чтобы избежать этого, берите ипотеку и другие виды кредитов в национальной валюте”.

Простой пример: если заемщик в 2013 году оформил займ на покупку недвижимости в размере 4 млн. рублей, то в конце 2014 года эта сумма могла вырасти до 8-9 миллионов рублей. Если наблюдается тенденция к росту вашего долга перед кредитным учреждением, лучше постараться выплатить его в максимально короткие сроки, это позволит минимизировать переплату.

Совет: чтобы выгодно взять ипотеку на квартиру в валютном эквиваленте, внимательно следите за текущим курсом и прислушивайтесь к прогнозам финансистов. Бывают случаи, когда из-за снижения стоимости доллара заемщикам удается значительно сэкономить на итоговой сумме долга.

Нюансы выбора процентной ставки

Процентная ставка — это основной критерий, от которого зависит сумма обязательных ежемесячных платежей. В среднем она составляет 8-12% на весь период кредитования. Здесь нужно быть очень внимательными: каждый процент и доля процента — это сотни тысяч рублей.

“Если вы берете ипотеку, например, на 20 лет, то +0,5% выльются в 210 тысяч рублей, а на 30 лет — в дополнительные 450 тыс. рублей к итоговой сумме долга”.

Считается, что ежемесячные выплаты банку не должны быть выше, чем 30-40% от доходов семьи. Но на практике из-за незнания людям часто не удается выгодно взять ипотеку на квартиру. В ряде случаев ежемесячные платежи равняются 60-70% семейного бюджета. Не стоит надеяться на повышение или перспективы дополнительного заработка. Реально оценивайте свои финансовые возможности, ведь -50% от зарплаты приводит к неизбежному ухудшению качества жизни.

Фиксированные или плавающие проценты

Ставка по выплате кредита обычно устанавливается единоразово и действует на весь период кредитования — она называется фиксированной. Также бывают плавающие, которые напрямую связаны со ставкой рефинансирования ЦБ РФ. Обычно они ниже, чем фиксированные и при снижении ставки уменьшается процент по ипотеке. Подобную выгоду можно получить лишь в период экономической стабильности страны. Есть риск того, что при неблагоприятных условиях ЦБ поднимет ставку вдвое и получится тот же результат, что и от скачка валюты.

Подобная перспектива делает фиксированные процентные ставки более привлекательным решением, тем более что на квартиры в новостройке нередко предлагаются сниженные ставки (7-8%).

“Берите заем в таком размере, который покроет дополнительные расходы: ремонт, покупку мебели, оформление документов и др. Процентную ставку подбирайте не к предполагаемой стоимости квартиры, а к сумме, которая покрывает ближайшие значительные затраты”.

Выбирая между плавающей и фиксированной ставкой, лучше все-таки делать выбор в пользу стабильности, особенно в условиях нынешнего состояния валютного рынка.

Не забываем про страховку

Средний размер страховки составляет 0,5-2% от стоимости квартиры. Иногда банки сотрудничают с определенными страховыми компаниями, у которых достаточно высокие проценты. В таком финансовом учреждении получить ипотеку на квартиру можно только на указанных условиях. Если вы сами можете выбрать организацию, то проведите тщательный мониторинг, сравните процент страховок, посмотрите отзывы клиентов. Страхование обычно распространяется на:

• объект недвижимости;

• жизнь;

• здоровье.

Существует также титульное страхование, которое выручит в случае потери права собственности на квартиру. Все это можно оформить прямо в банке или искать компании самостоятельно.

“Разница между стоимостью страховки в банке через налаженные каналы и в сторонней страховой компании может достигать 100%. В большинстве случаев, в организациях, предлагаемых банковским учреждением, менее выгодные условия”.

Стоит учитывать, что для ипотеки страховка оформляется минимум на год, далее ее нужно будет продлевать самостоятельно. Поскольку заем выплачивается, как правило, очень долгий срок, даже незначительная разница в процентах способна снизить ежегодные затраты на десятки тысяч рублей.

“Пример: если размер ипотеки составляет 3 млн. рублей, то снижение страховки всего на 0,5% позволит сэкономить 15 тыс. рублей в год. За 20 лет кредита эта экономия достигнет 300 тыс. рублей”.

Чтобы в дальнейшем не возникло финансовых проблем с продлением страховки, лучше создать так называемую “подушку безопасности”. Откладывайте небольшую сумму денег ежемесячно, например, на депозитный счет, тогда в конце года вы не будете беспокоиться о покупке страхования на недвижимость.

Оформление ипотеки с плохой кредитной историей

Плохой кредитной историей называют такие ситуации, когда заемщик брал какой-либо вид кредита и не смог его выплатить, лишившись залогового имущества или был привлечен к административной/уголовной ответственности. Даже в этом случае можно получить ипотеку на квартиру.

Неважно, что стало причиной неспособности оплатить кредит — повышение процентной ставки, валютные скачки или слишком большой размер займа. Банки ставят напротив фамилии заемщика соответствующую отметку и распространяют сведения по банковской сети. Вам могут отказать 3-4 банка, но это не значит, что откажут и все остальные.

В любом финансовом учреждении бывают периоды с минимальными притоком новых клиентов. В таких условиях банки (особенно региональные отделения) готовы идти на риски и выдают кредит на квартиру заемщикам с плохой финансовой репутацией.

Еще один вариант — обратиться к кредитным брокерам. Эти специалисты помогают взять займ у банка на выгодных условиях за определенную плату. Нередко это плата окупается в разы, если в результате сделки с финансовым учреждением вы получаете ипотеку по сниженным ставкам.

“В Москве, например, кредитами занимаются брокерские фирмы “Бюро кредитных решений”, “Кредитная лаборатория” и другие”.

Когда стоит прибегать к брокерской помощи:

• плохая кредитная история;

• банки предлагают невыгодные условия для кредитования по ипотеке;

• ни один банк не хочет выдавать вам кредит по другим причинам.

“Брокерами могут выступать отдельные юрлица (ИП) или компании. Сначала обязательно поинтересуйтесь репутацией специалиста, стоимостью его услуг и только потом обращайтесь за помощью”.

Главное понимать, что для брокеров с большим опытом работы плохая кредитная история — не приговор. Благодаря профессионализму и опыту они способны решить квартирный вопрос даже в самых, казалось бы, безнадежных случаях.

ТОП-5 лучших ипотечных программ на 2018 год

Сейчас практически в каждом российской городе есть несколько десятков банков, а количество ипотечных программ, которые они предлагают, еще больше. Чтобы взять ипотеку на квартиру на выгодных условиях, нужно рассмотреть предложения о кредитовании от каждого финансового учреждения.

Одни могут предлагать вариант без первого взноса (например, Сбербанк), но с более высокой процентной ставкой, а другие — с минимальным первоначальным взносом (10%), зато с более низким процентом по кредиту. Какой вариант более выгодный, зависит исключительно от финансовых возможностей семьи.

Если говорить о стабильных программах, то в 2018 году наиболее привлекательными являются следующие предложения:

№	Название банка	Название ипотечной программы	Размер процентной ставки
1	Банк Москвы	“Новострой с господдержкой”	11,75%
2	Газпромбанк	“Квартира, танхаус с господдержкой”	11%
3	ДельтаКредит	“11,5% — на новостройки”	11,5%
4	Тинькофф	“Новострой с господдержкой”	10,49%
5	Юрга	“Ипотека стандарт”	10,9%

При наличии официальной работы и стабильной заработной платы взять ипотеку на выгодных условиях не представляет особых проблем, главное, учитывайте все возможные риски и здраво оценивайте свою финансовую состоятельность.
Если вас интересуют квартиры с возможностью приобретения в ипотеку, сайт недвижимости SOB.RU (https://sob.ru/) предлагает большой выбор объектов недвижимости по доступным ценам. У нас представлены только актуальные объявления о продаже жилья в новостройках и на вторичном рынке. SOB — это ваш надежный помощник для поиска идеальной квартиры.