Новости о недвижимости

Как купить

Как продать

Гид по ипотеке

Финансы

Право

Как снимать

Как сдавать

Клиентские истории

Накопил половину стоимости квартиры. Брать ипотеку?

Взять ипотеку непросто. В течение нескольких лет каждый месяц нужно будет вносить платеж в банк, и никакие обстоятельства не позволят вам уклониться. В этой статье попытаемся выяснить, стоит ли брать ипотеку, если удалось накопить половину стоимости желаемой квартиры

Источник фото: kzenon / 123RF

Банк ждет вас

Первоначальный взнос на квартиру в 50% гарантирует выгодные условия кредитования, шансы на одобрение заявки также высоки. Сейчас банки выдают ипотеку, если имеется хотя бы 10-15% от стоимости квартиры на первоначальный взнос. Чем меньше накоплений у заемщика, тем тщательнее проверяет его платежеспособность кредитный менеджер. Такому клиенту могут порекомендовать привлечь созаемщика или повысят на 0,5-1% ставку по кредиту.

Шансы получить одобрение сохраняются и с минимальной «первоначалкой», однако охотнее банки кредитуют именно тех, кто имеет 50% и более от цены жилья. Этот подход оправдан, так как по статистике чем больше первоначальный взнос, тем добросовестнее клиенты исполняют долговые обязательства.

Важно: Банки выдают ипотеку при условии, что размер ипотечного платежа будет не более 2/3 ежемесячного дохода. Но желательно, чтобы выплаты по кредиту были не больше половины зарплаты. Так что ипотечникам нужно не только накопить первоначальный взнос, но и рассчитать свои силы на весь срок кредитования.

Три ситуации

Рассмотрим три ситуации, в которых человек с накоплениями думает – взять ипотеку или не стоит.

1. Снимаем жилье и копим на свою квартиру на вторичке

У вас есть накопления, но их хватает только на половину квартиры. При этом часть вашего ежемесячного дохода «съедает» арендная плата. В этом случае при решении об оформлении ипотеки надо сопоставить ежемесячный платеж за аренду и за кредит.

Допустим, выбранная квартира стоит 6 млн рублей. За такую сумму можно купить однокомнатную квартиру, например, в районе Войковской. Или «двушку» у метро «Измайловская».

Уточним, что средняя арендная ставка, по данным аналитиков, в первом квартале 2017 года в Москве составила 33,3 тыс рублей. В конце первого квартала 2017 года средняя ставка по ипотеке составила чуть менее 11%.

Итак, нам нужно «занять» у банка 3 млн рублей. Аналогичный арендному платеж по кредиту получится, если оформлять ипотеку на 15 лет. Тогда нужно будет платить банку по 34,098 тыс. рублей ежемесячно.

  • этом жилье будет в собственности, его можно будет продать, подарить, оставить наследникам. В пользу ипотеки говорит и то, что размер платежа фиксируется на весь срок кредитования, а арендную ставку собственник может через пару лет поднять. Инфляция также сыграет на руку ипотечникам – лет через 7-10 уровень жизни изменится, доходы и расходы увеличатся.

Все здорово, если бы не одно «но» – размер переплаты по ипотеке. Оформив кредит на 3 млн рублей под 11% годовых на 15 лет, отдать нужно будет уже 6 141 940 рублей. Переплата более чем в два раза.

В то же время, мы выяснили, что у самостоятельного накопления также есть минусы. Инфляция «съедает» сбережения, нужна железная сила воли, чтобы ежемесячно откладывать деньги, а ставки по депозитам не такие уж и высокие – средняя максимальная ставка топ-10 российских банков по депозитам за третью декаду марта составила 8,02%. Кроме вклада есть и другие варианты сбережения и инвестирования денежных средств, однако нужно быть финансово подкованным человеком, чтобы понимать все преимущества и риски тех или иных вариантов.

Рассмотрим еще один пример. Квартира стоит 12 млн рублей, а накоплено 6 млн рублей. Что в этим случае? Если брать ипотеку на 15 лет, тогда ежемесячный платеж будет составлять уже около 68 тыс. рублей в месяц. За такие деньги можно снимать просторную двух- трехкомнатную квартиру с отличным ремонтом в центре Москвы. Купить жилье в ЦАО за 12 млн рублей тоже можно, но по характеристикам оно точно будет скромнее, чем арендная квартира или апартаменты за 68 тысяч. Зато свое.

2. Вы снимаете жилье и хотите купить квартиру в новостройке

Можно найти предложения от застройщиков со сниженной ипотечной ставкой – под 8-9% годовых. В этом случае размер переплаты по ипотеке будет ниже, как и размер ежемесячного платежа. Кроме того, имеет смысл рассмотреть покупку квартиры не в столице, а в ближнем Подмосковье. За 3,5-4 млн рублей в настоящее время можно купить даже двухкомнатную квартиру в монолитно-кирпичном доме, например, в Видном и других подмосковных городах. При этом может оказаться, что до работы из области получится добираться даже быстрее, чем из какого-нибудь спального района Москвы.

Итак, если мы выбрали квартиру за 4 млн рублей и берем ипотеку на 2 млн рублей со ставкой в 8% на 10 лет, то платеж составит менее 25 тыс. рублей в месяц. Эта сумма сопоставима с арендными ставками на квартиры в Подмосковье. Если же взять с такими условиями ипотеку на 5 лет, то платеж будет 40 тыс. рублей в месяц.

При обычной неакционной ставке в 11% размер ежемесячного платежа (срок 10 лет, кредит на 2 млн рублей) составит 27 тыс. рублей. Так что разница невелика.

Однако стоит помнить, что квартиры в новостройках сдаются чаще всего без отделки. Нужно иметь накопления на отделку. Расчет такой: 8-10 тыс. рублей за «квадрат», если делать скромный ремонт. То есть на «однушку» площадью 35 кв. м надо найти минимум 300-350 тыс. рублей без учета стоимости мебели.

3. Есть свое жилье, но еще от одной квартиры бы не отказался

Вы накопили определенную сумму денег. И ее достаточно, чтобы взять квартиру в ипотеку с ежемесячным платежом, который аналогичен уровню арендных ставок на подобное жилье. В этом случае можно оформить ипотеку и сдавать квартиру. Ежемесячный платеж будет покрываться теми деньгами, что платят вам квартиранты. Стоит только помнить, что в кредитных договорах часто есть пункты о том, что банк должен дать согласие на любые операции с недвижимостью, в том числе и сдачу квартиры в аренду. А так – прекрасная схема. Получается, что вы купите квартиру за 2/3 или даже за 1/2 стоимости цены (зависит от того, новостройка это или вторичка).

Риски ипотеки

В заключении хотелось бы напомнить о рисках ипотеки:

1. Снижение дохода и потеря работы заемщиком. Помните, что квартира до полного погашения кредита находится в залоге у банка. В кредитном договоре подробно прописаны санкции за просрочку платежа. Если ипотечник не вносит деньги в течение 2-3 месяцев, банк может подать на своего клиента в суд.

2. Стоимость квартиры может снизится. Особенно обидно в этой ситуации тем, у кого переплата за ипотеку составила несколько миллионов. И вот представим, что ипотека погашена и принято решение продать жилье. Может оказаться, что с учетом переплаты недвижимость продается дешевле, чем она досталась ипотечнику. С другой стороны, при аренде квартиранты платят по 300-400 тыс. рублей в год, но у них при этом не остается никакого имущества в собственности.

3. Повреждение имущества. Здесь можно порекомендовать не скупиться на страховку. Банк обязывает заемщиков страховать объект недвижимости, но эта страховка распространяется только на конструктив здания. Ущерб от пожаров, затоплений покроет дополнительный страховой полис. Также рекомендуем страховать гражданскую ответственность перед соседями – особенно тем, кто живет на верхних этажах.

4. Утрата трудоспособности заемщика. На этот случай банк также предлагает застраховаться. По закону, этот полис не обязателен, однако банки прописывают такие условия в кредитном договоре, что отказываться от его оформления невыгодно – повышается ставка на весь срок кредитования.

Продажа

Квартиры/комнаты
61536 объявлений
от 2.5 млн.Р.
+197 новых
Новостройки
2834 объявлений
от 1.2 млн.Р.
+7 новых
Дома/участки
13909 объявлений
от 0.8 млн.Р.
+21 новых
Аренда

Квартиры/комнаты
19992 объявлений
от 25000 Р/мес
+35 новых
Дома/участки
462 объявлений
от 12000 Р/мес
+0 новых
Найти
Восстановление пин-кода
Авторизация
Регистрация
 
Ваш телефон не найден. пройдите регистрацию.
Войти, используя google-аккаунт


* Отказаться от получения смс-сообщений вы можете в личном кабинете Sob.ru.