Ура, у нас каникулы! Ипотечные

Помощь на старте

Изучение вопроса показало, что словами «ипотечные каникулы» называют две принципиально разные вещи. Одна – ситуация, когда человек, уже взявший ипотечный кредит, не справляется с ним, и банк идет ему навстречу: как-то корректирует платежи. Одним словом, это реструктуризация существующего долга, и рассматривать ее сегодня мы не будем (это сама по себе большая и сложная тема). Другой вариант – ипотечные каникулы, предлагаемые на старте. Получается такой дополнительный бонус при получении кредита.

«Один из очевидных результатов кризиса в экономике – покупатели стали тратить меньше денег, - говорит Максим Лещев, генеральный директор ГК «Гео Девелопмент». – Они стали беднее, и это привело к снижению спроса на новостройки. Объективные трудности для бизнеса являются мощным стимулом для креатива, разработки интересных предложений для потенциальных покупателей. Возможности для снижения ставок по кредитам ограничены – значит, надо придумать что-то новое и свежее, что оценят ставшие более искушенными клиенты».

Ипотечные каникулы – именно такой инструмент. Известно, что при приобретении в ипотеку новостройки самыми тяжелыми для плательщика оказываются первые месяцы – время, когда новой квартиры еще нет, и надо и выплачивать кредит, и снимать жилье. А потом еще предстоит ремонт, поскольку большинство новостроек сдается без отделки.

«Ипотечные каникулы позволяют нам охватить значительное число потенциальных клиентов, которые ранее не решались взять ипотеку, - комментирует Андрей Колочинский, управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс». –Уменьшение ежемесячного платежа дает возможность накопить деньги на ремонт или дождаться сдачи новостройки, проживая в арендованной квартире. Полагаю, что ипотечные каникулы будут популярны у многих клиентов».

«Знак качества»

При том, что с ипотечным кредитованием сегодня работают многие банки, далеко не все из них «отваживаются» на ипотечные каникулы. И далеко не на каждом объекте. Например, с новым ЖК «Кварталы 21/19» сотрудничают 12 банков, в том числе такие крупные и известные как «ВТБ24», «Россельхозбанк», «Сургутнефтегазбанк», «Возрождение» и «Транскапитал». Общее количество предлагаемых ими схем кредитования превышает три десятка. Однако программы, включающие в себя интересующую нас схему, предлагают лишь две кредитные организации – «Сбербанк» и «Дельта-Кредит». «Важно отметить, что – с точки зрения банковского бизнеса – эти варианты кредитования более рискованны, чем обычные, - объясняет Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп». – Поэтому тот факт, что на данном объекте кредитные каникулы все-таки они предлагаются, свидетельствует о высокой надежности застройщика и его стратегии реализации».

«Компании, которые слишком зависят от поступлений с текущих продаж, едва ли смогут предложить своим клиентам ипотечные каникулы, - отмечает Максим Лещев. – Но для крупных девелоперов, обладающих надежным финансовым фундаментом, они могут стать эффективным средством привлечения новых покупателей. Особенно с учетом того, что программа охватывает не всех заемщиков, а только их часть, не более 50%».

Основное сразу, проценты – на потом

Рассмотрим типовую программу ипотечных каникул – на примере той, что предлагается «Дельта-Кредитом» в проекте «Кварталы 21/19». На период один или два года (по выбору заемщика) ежемесячные платежи сокращаются примерно в два раза. Все деньги, выплачиваемые заемщиком в это время, направляются на погашение основной суммы кредита, а долги по процентам накапливаются. Затем наступает период, когда надо будет погасить эти долги – он длится либо три (при первоначальном льготном периоде в один год) либо пять (при первоначальном сроке в два года) лет. Платежи в это время фактически оказываются повышенными: их нормальный размер плюс отложенные проценты. По завершении выплаты отложенных процентов размер ежемесячного платежа снижается до нормального уровня.

С конкретными деньгами эта математика будет выглядеть так. При стоимости однокомнатной квартиры в 6 млн. руб. и первоначальном взносе в 30% размер кредита составит 4,2 млн. руб. Если срок кредитования 15 лет и ставка – средние на сегодня на рынке 12,25% годовых, ежемесячные платежи составят (без всяких ипотечных каникул) 53-55 тыс. руб. в месяц. Выбрав первый вариант с ипотечными каникулами, клиент в течение года будет платить по 25 542 руб. в месяц. Потом эта сумма возрастет до ежемесячных 60 899 рублей на три года, а потом (на оставшиеся 11 лет) она составит по 52 385 руб. в месяц. При втором варианте надо будет платить два года по 26 226 руб., потом пять лет по 65 739 руб., и на оставшиеся восемь лет платежи составят по 55 249 руб. в месяц.

Выгодно всем

Очевидно, что ипотечные каникулы никак не являются «благотворительностью» – банк свою выгоду соблюдает, и причитающиеся проценты получит – пусть и спустя некоторое время. Также заметно выраженное желание банкиров подстраховаться: программа доступна только при наличии солидного по сегодняшним временам первоначального взноса. Никаких «каникул» тем, у кого он нулевой (а тем более отрицательный – и такие программы сегодня на рынке есть!) не положено. Не самыми низкими выглядят и проценты – более 12% годовых.

При этом программа позволяет привлечь дополнительный, весьма внушительный пласт клиентов. Помимо уже упоминавшихся здесь людей, вынужденных оплачивать на период завершения строительства съемную квартиру и делать потом ремонт, есть еще одна мощная группа. Это те, кто собираются продать свою имеющуюся квартиру и вырученными средствами закрыть ипотечный кредит. Для них очень удобно: недвижимость продается без спешки, как свободная. Правда, как предупреждают эксперты уже вторичного рынка, ситуация там тоже сложная, цены продолжают снижение. Так что подобные манипуляции с квартирой требуют точного и четкого расчета, без необоснованных фантазий на тему о том, за сколько и в какие сроки удастся продать свою квартиру. Впрочем, это справедливо для любых сделок с недвижимостью – в том числе и тех, что проводятся без всякого ипотечного кредитования…