Что делать, если новостройку не сдают в срок

Срок вышел – квартиры нет

Чтобы не стать обманутым дольщиком, необходимо подойти к выбору новостройки максимально тщательно. Стоит изучить репутацию застройщика, пообщаться на форумах с потенциальными соседями и уже заселившимися в сданные проекты жильцами, проверить документацию. Документы смотреть лучше вместе с квалифицированным юристом. Надо проверить учредительные документы застройщика, разрешение на строительство, проектную декларацию, документы на земельный участок – он может быть в аренде или собственности. Стоимость услуг юриста начинается от 10 тыс. рублей: по сравнению с ценами на квартиры и, соответственно, возможными рисками – это небольшие траты.

В кризис, конечно, безопаснее покупать новостройку на финальных стадиях строительства. Хотя в этом случае за квартиру придется заплатить на 5-20% больше, чем на этапах котлована и первых этажей. Нужно понимать, что в кризис риски покупки квартиры в новостройке увеличиваются: покупательская способность населения падает, а многие застройщики строят свои объекты именно на деньги дольщиков. Заканчиваются деньги на счете – останавливается стройка. Именно так и рождаются долгострои.

Однако не всегда перенос сроков строительства связан именно с отсутствием финансовых средств. Стоит сказать, что отсрочка ввода дома в эксплуатацию на 3-6 месяцев – чуть ли не постоянная практика среди российских застройщиков. В процессе строительства у проекта может смениться подрядчик, могут возникнуть трудности с документацией или запуском коммуникаций. Такая задержка некритична, причем после ввода дома в эксплуатацию и подписания акта приемки квартиры дольщик может требовать выплаты неустойки за каждый день просрочки. Но об этом чуть позже. 

Как быть, что делать?

Когда стройка приостановилась или совсем прекратилась, необходимо попытаться понять, почему так вышло. Для этого можно задать вопросы о причинах приостановки работ застройщику, изучить информацию на специализированных форумах, также можно получить комментарий чиновников.

Если срок сдачи новостройки подходит, а дом явно еще будут долго достраивать, один из вариантов – расторгнуть договор с застройщиком. За 2 месяца застройщик должен оповестить дольщиков о переносе сроков сдачи дома. Если сроки сдвигаются более чем на 2 месяца, можно расторгать договор и требовать возврата денег. При этом причитается не только внесенная за квартиру сумма, но и проценты за пользование денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является физ. лицо, тогда указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.

До окончания срока строительства, который указан в договоре, тоже можно расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке, однако в этом случае придется доказать, что застройщик нарушил обязательства, прописанные в ДДУ. В качестве оснований для расторжения договора могут выступить, например, обстоятельства, которые свидетельствуют о том, что дом не будет сдан вовремя, а также существенная корректировка проектной декларации. Дольщик в этом случае направляет уведомление застройщику о расторжении договора, где указывает причины своего решения. На возврат денежных средств у девелопера есть 20 рабочих дней.

Идем в суд

У застройщика реально отсудить деньги, особенно если он не обанкротился, а просто сдал дом с опозданием. Неустойка высчитывается с первого дня просрочки даты, что указана в договоре. Конечной точкой отсчета является дата подписания акта приема-передачи квартиры.

Изначально дольщик составляет претензию, к которой прикладывает калькуляцию неустойки и направляет её застройщику. Если застройщик проигнорировал или отказал дольщику в выплате компенсации, то дольщик вправе обратиться в суд. Для подачи иска потребуются договор ДДУ, документы, подтверждающие оплату цены договора, акт приема-передачи квартиры, а также претензия с отметкой о получении, которая была направлена застройщику. Именно поэтому претензия составляется в двух экземплярах. Тем, у кого оформлена ипотека, также требуется предоставить ипотечный договор.

Размер неустойки, которую может получить дольщик, регулируется ФЗ 214 и рассчитывается по формуле: ставка рефинансирования ЦБ  / 300*сумму ДДУ * количество дней просрочки. Физическое лицо имеет право получить компенсацию в двойном размере. Дольщик также вправе потребовать возместить все понесенные издержки и причиненный моральный вред. Однако суд вправе снизить сумму, которую требует истец (согласно ст. 333 ГК РФ), если решит, что задержка сроков произошла по объективным причинам.

Важно заметить, что при переносе сроков строительства застройщик может предложить дольщику заключить дополнительное соглашение к ДДУ, где обозначена новая дата сдачи дома. Подписывать его или нет – решать дольщику, однако после подписания этого документа претендовать на неустойку уже не получится.

В случае с банкротством дела обстоят сложнее: суд встает на сторону дольщиков, однако не всегда при реализации имущества застройщика-банкрота хватает денег, чтобы рассчитаться с соинвесторами. Тем более, что помимо них у застройщика есть обязательства и перед другими лицами – например, сотрудниками компании, кредиторами. В любом случае рекомендуется подать заявление в суд со своими требованиями в реестр требований кредиторов застройщика. Законом предусмотрено три варианта возврата в данном случае: объекта незавершенного строительства, жилого помещения, денежных средств. Дольщику нужно решить, что в такой ситуации предпочтительнее – ждать (возможно, много лет) и получить квартиру, или же отсуживать деньги. В каждом конкретном случае лучше проконсультироваться с юристом.

Банк простит?

В данной ситуации особенно критично положение тех, кто вынужден жить в съемной квартире и оплачивать ипотеку. Даже официальное признание дома долгостроем не дает заемщику права не выполнять свои обязательства перед банком. Как уже было сказано, по 214-ФЗ дольщик может в одностороннем порядке расторгнуть договор с застройщиком, если квартира не была передана вовремя. Но для «ипотечников» такая процедура проходит сложнее, поскольку стороной сделки является также банк – квартира у него в залоге. Кроме того, по мере увеличения стадии строительства растет и стоимость квартир. Так что не все дольщики решают забрать вложенные деньги, даже если строительство затягивается.

Заметим, что договор долевого участия заключается между дольщиком и застройщиком. Отношения между банком и заемщиком (тем же дольщиком) регулируются другим документом – ипотечным договором. За неисполнение обязательств перед кредитором в данном случае отвечает только дольщик. Вне зависимости от того, достроен дом или нет, обанкротился застройщик или в полной мере выполнил свои обязательства перед покупателями квартир, клиент банка обязан вернуть заемные средства и проценты по ипотеке. В случае неисполнения обязательств по кредиту, банк может посягнуть на предмет залога – права на строящуюся квартиру или же другую недвижимость (если в качестве залога выступала она).

***

Покупка квартиры в новостройке – это всегда риск, степень которого варьируется в зависимости от того, насколько благонадежный застройщик был выбран. Так что рекомендуется, во-первых, тщательно выбирать объект, во-вторых, не паниковать, если срок сдачи дома сдвинули на несколько месяцев. Кроме того, не стоит бояться идти в суд и отстаивать свои права. Правда на стороне дольщиков: со всеми документами на руках гражданский иск будет выигран.