Вторичный рынок Москвы: тенденции и перспективы

Обычно «вторичка» покупаются людьми для себя, а вот новостройки интересны инвесторам. В последнее время эта тенденция меняется, квартиры в строящихся домах также приобретаются для собственного проживания. Однако количество сделок купли-продажи на вторичном рынке все равно выше. По данным холдинга «МИЭЛЬ» количество квартир на вторичном рынке, предлагаемых на продажу в столице, за месяц увеличилось на 5,7 %. Четверть из них – новые предложения, в сентябре впервые вышедшие на рынок».

Ольга Новикова, заместитель генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию компании «НДВ – Недвижимость», отмечает, что - «Рынок вторичного жилья намного шире и не сопоставим по объему предложений с первичным. По этой причине в общем объеме продаж доля вторичных сделок будет превалировать, однако это не значит, что новостройки менее востребованы».

Завышенная стоимость

Почти всегда цена квадратного метра «вторички» выше, чем в новостройке. По мнению Евгения Штрауха, генерального директора Galaxy Group, это связано с тем, что вторичное жилье поддерживает формат «заезжай и живи», а также имеет правоустанавливающие документы. - «Покупая первичное жилье, в ряде случаев собственность можно получить не сразу, соответственно, определенное время квартира является неликвидным активом. Вторичное жилье с момента регистрации сделки является ликвидным активом, повторное отчуждение которого возможно на следующий день». Евгений Штраух отмечает еще один плюс «вторички» - «покупая такое жилье, можно заведомо убедиться в том, какое социальное окружение и инфраструктура будут окружать покупателя на новом месте, какова транспортная доступность района. Вторичное жилье, как правило, продается в районах с уже сложившейся инфраструктурой – школами, детскими садами, поликлиниками, магазинами».

Кроме этого цена на вторичном рынке зависит от желаний продавца. Сергей Смирнов, руководитель биржи недвижимости «АгентОН», рассказывает: - «На вторичном рынке цену формируют «дилетанты», с этим ростом поделать ничего нельзя. Они назначают цену по принципу: «Я так хочу, я так решил»».

Стоит заметить, что бывают и исключения. Олеся Мандзяк, руководитель отдела городской недвижимости Promotion Realty, сообщает, что - «Вторичный рынок стабильно держит свои ценовые планки в зависимости от сегмента. В более дорогом сегменте на лицо некоторые корректировки цен вниз». Это отмечает и Сергей Смирнов: - «Сегодня в элитном классе жилья в центре Москвы, где-нибудь в районе Остоженки, Комсомольского проспекта можно наблюдать ситуацию, когда «вторичка» дешевле новостройки. И это понятно. На вторичном рынке в этом районе можно, как правило, купить квартиры в домах от 50 до 100 лет «выдержки», тогда как новостройки – это элитные жилые комплексы со всеми удобствами: подземным паркингом, фитнессом, закрытой территорией и охраной».

Что ждать?

Квадратный метр по Москве и сейчас стоит больших денег. По данным Кристины Федоренко, эксперт-аналитика GVA Sawyer, в октябре 2012 года стоимость квадратного метра в среднем составляет 160 тысяч рублей. На вторичном рынке наибольшая стоимость наблюдается в ЦАО – 400-450 тысяч рублей. Наименьшая в ЮВАО – 140-180 тысяч.

Специалисты рынка однозначно прогнозируют будущий рост цен. По мнению Ольги Новиковой вторичное жилье будет дорожать умеренными темпами  - в пределах инфляции. - «Так, за 9 месяцев средняя цена квадратного метра выросла примерно на 5 %.Скорее всего данная тенденция продолжится, стоимость квартир будет умеренно расти – примерно на уровне 7-10 % в год».

Однако не все смотрят в будущее оптимистично. По мнению Сергея Смирнова, рынок вторичного жилья подает тревожные сигналы, рост цен не может длиться бесконечно и происходить безнаказанно. Самым ходовым товаром на рынке недвижимости являются однокомнатные квартиры, которые за год подорожали, по оценкам «АгентОНа», на 25 %! Так, «если осенью 2011 года в пределах МКАД самая дешевая однокомнатная квартира  стоила 4,2 – 4,6 млн. рублей, то сегодня – 5-5,2 млн. А пригодные для жизни квартиры, в которых можно сразу жить без дополнительных вложений, поднялись в цене до планки 6 – 6,5 млн. рублей. Это тревожный сигнал. Все идет к тому, что ипотечники, а их большинство, скоро перестанут «дотягивать» до такой цены». На фоне тревожных новостей по ставке ипотечного кредитования, есть серьезные опасения того, что встанут и «вторичка», и новостройки! Сергей Смирнов прогнозирует, что, скорее всего, через полгода на рынке недвижимости сложится ситуация близкая к осени 2008 года. Однако глубокого кризиса не будет, так как покупательская способность у граждан все же есть.

Естественно, хотелось бы, чтоб московский квадратный метр становился доступнее, но жизнь говорит обратное: дешевое жилье постепенно уходит с рынка столицы, а совершить бюджетную покупку квартиры с каждым годом становится все труднее.