Схемы оплаты квартир на первичном рынке

Эксперты компании «Метриум Групп» составили рейтинг схем оплаты жилья на первичном рынке. Первое место занимает 100 % оплата, несмотря на низкий уровень дохода нашего населения. Применение данной схемы распространено благодаря альтернативным сделкам, когда для получения необходимой суммы продается старое, в большинстве случаев – единственное жилье.

Сразу за все

Сразу за всю квартиру предпочитают платить 45 % москвичей и 37 % покупателей жилья Московской области. Безусловно, это самый удобный способ, при котором и сделка проходит быстрее, и документов оформлять надо меньше. «При такой схеме весь процесс проходит всего в три этапа: согласование договора, перевод  денег, регистрация договора и перехода прав в УФРС. Однако, несмотря на простоту и минимум затрачиваемого времени, объем таких сделок последние 2-3 года не увеличивается - этому мешает низкая платежеспособность подавляющего большинства населения. Благосостояние многих российских семей в последние годы ухудшается, и не последнюю роль в этом сыграл экономический кризис 2008-2009 гг. При этом большая часть семей, которые в состоянии полностью оплатить новое жилье, вовсе не располагают значительными свободными суммами -  до 50 % занимают альтернативные сделки, когда необходимые средства появляются за счет продажи имеющегося жилья. В связи с тем, что бурного восстановления экономики пока не наблюдается, прогнозировать увеличение доли сделок купли-продажи нового жилья по 100 % оплате в ближайшие 2-3 года оснований нет», – комментируют эксперты «Метриум групп».

Ипотека

Ипотечное кредитование помогает приобрести 33 % квартир в столице и 37 % – в области. И хоть оформление этого кредита весьма хлопотное занятие, для большинства людей – это единственная возможность оплатить покупку. Но перед тем как стать должником на долгие годы, необходимо объективно оценить свою платежеспособность на ближайшие 10 - 20 лет: проанализировать востребованность своей профессии, риски увольнения или закрытия предприятия. Стоит также учесть, что ипотека в России – дорогое удовольствие. Чаще всего она выдается под 12 - 14 % годовых, в итоге полная сумма выплат по кредиту через 12 лет может превышать стоимость квартиры более чем в два раза. Если  вы взвесили риски и перспектива ежемесячно платить 30 – 50 тысяч рублей вас не пугает, то этот вариант оплаты вам подходит.  К плюсам ипотеки можно отнести тот факт, что она позволяет купить квартиру, имея на руках всего 10 % от необходимой суммы или даже меньше. «Работают программы без первоначального взноса, при условии, что в залог передается уже имеющееся жилье, срок выплаты кредита может достигать 30 лет и более, поэтому многие семьи соглашаются на выплату высоких процентов, поскольку накопить на квартиру самостоятельно они всё равно не смогут», – рассказывают эксперты.

Рассрочка

Этой схемой в Москве пользуются 20 % покупателей, в Подмосковье – 23 %. Договор долевого участия не исключает возможности оплаты квартиры в рассрочку. При  этом в договоре фиксируется сумма первого платежа, срок рассрочки и график ее погашения. Рассрочкой обычно пользуются клиенты, способны первоначально оплатить 30 – 50 % стоимости квартиры. Срок этой услуги может быть от трех месяцев до трех лет. Платежи же можно переводить ежеквартально, ежемесячно и даже еженедельно. Однако следует понимать, что беспроцентные схемы встречаются крайне редко, обычно эта услуга обходится в 8 – 12 % годовых, которые уже включены в стоимость квартиры. В случае оплаты сразу всей суммы квартира бы просто меньше стоила.

Жилищный сертификат

Покупка с помощью жилищного сертификата встречается крайне редко. В Москве заключается 1 % таких сделок, в области – 2 %. «Жилищные сертификаты – это особый вид облигаций, подтверждающий право владельца на получение квартиры либо субсидии на покупку и строительство жилья. Выпуск жилищных сертификатов – часть федеральной программы «Жилище», номинал сертификата устанавливается в квадратных метрах и денежном эквиваленте. Выпускают жилищные сертификаты компании, обладающие правами заказчика на строительство жилья. Стать обладателем жилищных сертификатов могут очень немногие - в основном их получают в порядке очереди военные, сотрудники МВД, ветераны Великой Отечественной Войны, молодые семьи и пострадавшие от стихийных бедствий и терактов. Причем только те из них, у кого нет иного жилья в собственности и даже по социальному найму. Неудобство сертификата в том, что его нужно принести в банк в течение двух месяцев со дня получения. Если собственник предъявил жилищный сертификат на сумму в размере 30 % от стоимости квартиры или более, то эмитент сертификата обязан заключить договор купли-продажи жилья или погасить цену сертификата по индексированной номинальной стоимости», рассказывают специалисты компании «Метриум Групп».

Вексель

Покупка по векселю в столице происходит в 1 % случаев, в области – также 1 %. Эта схема была распространена в 90-е годы, но после принятия Закона №214-ФЗ стала незаконной. Однако, несмотря на свои незаконность, эта схема оплаты встречается на рынке, особенно в премиальном сегменте. Это самый рискованный способ оплаты, так как вексель - письменное долговое обязательство, по которому можно требовать с заемщика лишь уплаты к определенному сроку суммы, указанной в векселе. Компания продает клиенту вексель за сумму, равную стоимости выбранной квартиры. Впоследствии, когда подходит срок погашения векселя, покупатель обменивает его на квартиру.  Риски этой схемы заключаются в том, что юридически купля-продажа векселя не связана с квартирой, приходится просто доверять застройщику. Это не всегда себя оправдывает, так как с точки зрения закона застройщик может вместо квартиры  вернуть деньги, которых естественно не будет хватать на новое приобретение. И никакой суд не сможет изменить эту ситуацию.

Итак, платить сразу всю сумму – идеальный вариант, однако доступен он далеко не всем. Именно поэтому на втором месте стоит покупка квартиры с помощью ипотеки. Сделок, же связанных с векселями, лучше всего избегать.