Псевдоэлитные коттеджи Подмосковья
Элитные объекты недвижимости обычно исключительны, как с точки зрения цены, так и с точки зрения архитектуры, комфорта и качества жизни. Критерии определения типа объекта не всегда четко сформулированы, а застройщик в любом случае старается придать своему проекту большую привлекательность, а отсюда появляется реклама, где Ново-Переделкино называют престижным элитным районом Москвы. Однако сегодня практически каждый москвич знает, что элитные квартиры столицы находятся на Остоженке, Старом Арбате, Пречистенке, Патриарших Прудах и где-то рядом. Даже если дом покрыть сусальным золотом, но построить его в Бирюлево, элитным он не будет, так как расположение именно в этом сегменте имеет большое значение.
С загородным рынком сложнее, но и здесь исторически сложилось элитное направление. Дмитрий Ковальчук, генеральный директор компании «Пробизнес-Девелопмент», отмечает: «Пока «география престижности» Подмосковья остается довольно бескомпромиссной – элитные проекты могут появляться на Западе – Рублево-Успенское, Новорижское, Пятницкое, Ильинское, Минское, Можайское направления. Даже Киевское, по большому счету, направление не элитного сегмента, а бизнес-класса». Ирина Калинина, руководитель отдела загородной недвижимости агентства TWEED, также считает, что главный критерий «элитности» загородной недвижимости – направление, на котором построен проект: «Для того, чтобы с полным правом позиционироваться как элитный, проект должен быть расположен на одном из престижных западных направлений. Но даже внутри традиционно элитных направлений сложились свои закономерности, связанные с ликвидностью. Так, если дом расположен между Новорижским и Рублово-Успенским шоссе, он с большей вероятностью будет востребован, если подъезд к нему организован с Новой Риги».
Престижное направление – не единственный критерий престижности. В этом вопросе есть и другие составляющие. Например, качество строительства, уровень благоустройства и комфорта. Стоит заметить, что много псевдоэлитных объектов было построено в докризисные времена. Павел Трейвас, коммерческий директор компании Villagio Estate, вспоминает: «Приставка de luxe особенно хорошо работала до кризиса 2008 года, когда покупателей определение интересовало даже больше, чем отдельные условия проживания, предлагаемые застройщиком. Такой факт был связан с молодостью организованного коттеджного строительства в России».
Стоит также учитывать факт, что элитные объекты морально устаревают быстрее, чем жилая недвижимость бизнес-класса или эконом. Именно здесь время беспощадно показывает, насколько современный рынок отличается от того, каким он был десять лет назад. Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга «Метриум Групп», считает, что псевдоэлитные поселки можно условно разделить на две группы. «Первую составляют проекты, концепции которых разрабатывались в 2004-2005 годах, «на заре» развития рынка загородной недвижимости. Такие поселки застроены разноплановыми большими домами без соблюдения единого архитектурного стиля, которые располагаются на маленьких участках. В таких проектах обычно отсутствуют инфраструктура, пешеходные и рекреационные зоны и т.д. Подобные поселки до сих пор позиционируются как элитные, однако они уже морально устарели. Рынок продвинулся, покупательские предпочтения изменились, а эти проекты так и застыли во времени. Такие «псевдоэлитные» объекты можно встретить на Рублево-Успенском шоссе». Эти поселки в свое время пользовались спросом и были популярны, но сегодня они не предоставляют качественную среду обитания, у них от престижности сохранилось лишь направление. А это не удовлетворяет современных потребителей, поэтому сейчас на рынке загородной недвижимости наблюдается следующая тенденция – жители таких «устаревших» поселков продают свои дома и переезжают в более новые и современные проекты. «Иногда миграция наблюдается даже в рамках объектов одного и того же застройщика. Например, КП «Николино» меняют на «Довиль», а «Риверсайд» - на «Миллениум»», – рассказывает Соколова.
Ко второй группе Анна Соколова относит поселки, расположенные в престижном направлении, но с недостатками. Например, поселок имеет своеобразное, не соответствующее престижности, окружение или плохую транспортную доступность. Например, к этой группе можно отнести поселки, расположенные на Рублево-Успенском шоссе, но вдоль трассы или далеко от МКАД. «Из-за престижного направления и дорогой стоимости земли данные проекты относятся к элитному сегменту, однако по качественным характеристикам они не соответствуют заявленному классу, и покупатели с высоким бюджетом покупки не часто обращают на них внимание», – отмечает эксперт.
Если рассмотреть конкретные примеры современного элитного загородного рынка, то к псевдоэлитным проектам можно отнести «Усадьбу Бакеево» на Пятницком шоссе, где огромные дома площадью 800-1500 тыс. кв. м расположены на небольших земельных участках. Да и плотность застройки в этом поселке довольно высокая для элитного. Также к таким поселкам можно отнести «Усадьбы Усово» на Рублево-Успенском шоссе из-за расположения вдоль трассы. Поселки «Чигасово» и «Чигасово-2» на Рублево-Успенском шоссе из-за удаленности от МКАД. И поселки «Сосенки», «Приволье» и «Чудо Град» из-за своего непрестижного расположения.
Однако по мнению Артура Григоряна, директора центра девелоперского консалтинга компании «ИНКОМ-Недвижимость», в настоящее время псевдоэлитных поселков на рынке мало. Эта проблема была решена во многом благодаря девелоперскому консалтингу. «Он необходим для грамотного выбора концепции поселка, правильной оценки целевой аудитории и много другого. На сегодняшний день без грамотного консалтинга практически невозможно сделать успешный проект».
