Московские чиновники хотят «делить» новостройки
Поправки разрешают московской администрации брать долю города квартирами, а в дальнейшем их перепродавать на торгах по рыночной стоимости. Сейчас застройщики могут позволить себе выкупить эту долю квартир у города на первых этапах строительства по сравнительно невысокой цене, а потом уже реализовывать эти квадратные метры с выгодой для себя. Если поправки вступят в силу, то застройщик будет рассчитывать на прибыль от продажи только своей доли, а это приведет к уменьшению прибыли на девелоперском рынке. Предполагается, что эта «потерянная» прибыль в размере почти 238 млрд. рублей поступит в столичный бюджет и будет направлена на строительство социального жилья для очередников. Как среагирует рынок на эти поправки? Эксперты столичного рынка ответили на этот вопрос.
Григорий Алтухов, советник президента ФСК «Лидер», вспоминает, что такая схема действовала лет 10-15 назад. «Инвесторы при заключении контрактов с городом обязывались делиться построенными площадями. Для эконом и бизнес-класса это составляло 30 - 40 % квартир, 20 % машиномест и часть нежилых площадей. В те времена эти площади либо использовались для расселения ветхих домов либо же пересчитывались по утвержденной методике в денежную сумму, которую инвестор должен был уплатить городу по графику, привязанному к этапам реализации проекта. Есть сомнения, что и в недавно анонсированных изменениях доля города в домах эконом-класса не будет в итоге использоваться для социального расселения. Стоимость построенных метров, которые отдаются городу в построенных домах, на десятки процентов или даже в разы может превышать сумму денежных платежей, которые девелопер готов заплатить за участок на старте проекта. Поэтому, если денежные средства направлять не на расселение социально незащищенных жителей, то продажа готовых квартир городу выгоднее». Григорий Алтухов отмечает, что можно найти в этих поправках и положительный момент: «Выгода для девелопера будет определяться размером доли, которую нужно будет отдавать городу. В целом, отсутствие крупных первоначальных платежей за получение прав на застройку земельного участка, существенно сокращает потребность в финансировании проекта на начальном этапе до старта продаж. Таким образом, снижается кредитная нагрузка на девелопера и себестоимость проекта. Правда не стоит ожидать серьезного снижения цен для конечного покупателя».
Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», обращает внимание, что, если законопроект будет принят, то власти Москвы могут выставлять на торги большие по площади элитные помещения, полученные в качестве доли города по инвестконтрактам, и квартиры, не подходящие для очередников и переселенцев из сносимых домов. «Под вопрос ставится прозрачность методик проведения властями аукционов. Может возникнуть ситуация, когда жилье будет предоставляться «своим» людям, которые получат квартиры на более выгодных условиях. При таких обстоятельствах круг покупателей будет формироваться по произвольному признаку, и застройщик не сможет гарантировать социальную однородность внутри здания. А многим покупателям элитного жилья важно, с кем они будут жить по соседству, и ответ на такой вопрос влияет на решение о покупке». Мария Литинецкая все же считает, что девелоперы найдут выход из данной ситуации и смогут договориться с властями о более выгодных условиях.
Денис Попов, управляющий партнер Contact Real Estate, так комментирует эти поправки: «Кому-то кажется, что сейчас город недополучает с застройщиков за выкупленные квартиры. Застройщику выгодно подешевле, а чиновнику наоборот. Также возможно, что другим чиновникам хочется получить доступ к продажам этих квартир. Сегодня девелоперы, осуществляющие обратный выкуп квартир из доли города себе, являются, по сути, оптовыми покупателями. Конечно, они заинтересованы в марже между ценой покупки и ценой продажи. Они же не альтруисты. Зато город избавлен от необходимости организовывать продажи самостоятельно, получать деньги по мере реализации квартир, нести издержки. Особенно это касается элитного рынка, где продажа квартир – дело небыстрое и требующее большого знания предмета. А у застройщиков при продаже своей доли уже выстроена система продаж, маркетинга, определено ценообразование. Убежден в том, что на аукционе цена будет несколько ниже, чем у застройщика, процентов на 15-20 %, потому что будет выставлено сразу несколько лотов, которые город хочет продать за один аукцион. На аукционах, в основном, тоже участвуют инвесторы и в меньшей степени конечные покупатели. А им тоже хочется прибыли. Как обычно при госзакупках, возможно, будут допущены только «свои покупатели». Очевидно, что чиновники, которые будут отвечать за эту работу, в большей степени будут отстаивать свои интересы при продаже муниципальных квартир. По-другому, как-то не представляется».
Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Real Estate Consulting Group, более категорична в своей оценке данных поправок. Она считает, что это может поставить крест на девелоперском бизнесе. Сегодня застройщик выкупает долю города или производит взаимозачет этой доли за счет расселения квартир в ветхих и аварийных домах. Эта схема обеспечивает бесперебойное финансирование строительства и своевременное выполнение кредитных обязательств. Если поправки вступят в силу, то взаимный расчет девелопера и города будет происходить на последнем этапе строительства, что приведет к невозможности застройщика реализовывать квартиры на стадии строительства, а это грозит неблагоприятными последствиями. Екатерина Румянцева считает: «Во-первых, поскольку застройщик сможет продавать квартиры только на последнем этапе реализации проекта, цены на недвижимость могут подняться на 30 – 50 %, то есть за негативные последствия поправок будут платить конечные потребители. Такой резкий скачок цен ударит по спросу и приведет к стагнации рынка недвижимости. Падение спроса на жилье может подорвать весь механизм стабильного функционирования рынка недвижимости. Во-вторых, круг покупателей будет формироваться по произвольному признаку. В таких обстоятельствах – когда остается непонятным до трети состава жильцов – застройщик не сможет разработать стройную и логичную концепцию проекта. Пострадает качество и, соответственно, коммерческая успешность проекта. В-третьих, помимо негативных рыночных последствий с принятием поправок можно будет надолго забыть о цивилизованном и прозрачном рынке недвижимости, к которому мы так долго шли. Ни для кого не секрет, что с помощью различных аукционных методик можно создать бесконечное поле для коррупции: в данном случае это может стать очень удобным инструментом для передачи квартир «нужным» людям».
Одним словом, поправки в жилищной политике Москвы больше всего грозят рынку элитного жилья. А цены, как всегда, воспользуются случаем и вырастут.
