Миграция московских девелоперов
Самым прибыльным рынком недвижимости у нас в стране, безусловно, является рынок Московского региона. Однако в последнее время есть определенное оживление и в городах-миллиониках. Здесь также наблюдается рост цены и спроса на жилье, и эти процессы привлекают даже столичных застройщиков.
Эксперты компании «Премьер» объясняют эту тенденцию тем, что пока Москва испытывает дефицит новых строительных площадок. В Подмосковье и регионах легче найти место для стройки, и этой возможностью пользуются даже московские девелоперы. Особенно привлекательно выглядят для них города с населением от 500 тысяч человек и выше, которое способно оплатить покупку квартиры. Перед началом строительства любого объекта девелоперы проводят тщательный анализ, регион не является исключением. Прежде чем приступить к стройке столичные компании также изучают рынок, ведущих игроков и текущие цены квадратного метра. Кроме этого анализируются объемы строящегося и ежегодно вводимого жилья и объем пригодных для строительства земельных участков.
В настоящий момент многих привлекает рынок Сочи. Безусловно, этот интерес связан с предстоящими Олимпийскими играми, однако есть и другие притягательные моменты. Евгения Старкова, директор по маркетингу компании MR Group, отмечает, что игры привлекают только 30 % покупателей, а остальных интересует возможность проводить здесь время круглогодично. Ведь Сочи имеет целый ряд неоспоримых преимуществ – это курорт, расположенный на территории России, где есть возможность не только отдохнуть, но и поправить свое здоровье. Однако строить здесь сложнее, чем в Москве, из-за сложных противооползневых работ и геодезии. Петр Кирилловский, руководитель управления маркетинга ГК «ГРАС», добавляет, что в Сочи также существует довольно много ограничений для строительства. «Во-первых, это сейсмоопасная зона, которая требует инновационных подходов при возведении высотных зданий. Во-вторых, в Сочи множество природоохранных зон: не вся земля в городе пригодна для строительства, даже если она находится в удачном и привлекательном месте. В-третьих, множество ограничений накладывает проведение Олимпиады. К примеру, объекты, расположенные на федеральной трассе должны быть завершены не позднее декабря 2013 года». Однако, раз девелоперов трудности не останавливают, значит, регион приносит прибыль. Так, средняя прибыль MR Group составляет 10 – 15 % и зависит от реализованного объема.
Кроме этого, специалисты компании «Премьер» отмечают, что привлекательными для московских девелоперов стали Новосибирск, Красноярск и Калининград. Именно в этих городах сегодня идет активное строительство, которое подкрепляется неплохим спросом. Особой популярностью на рынке пользуются однокомнатные и двухкомнатные квартиры средних площадей.
Если рассматривать цены, то на рынке первичного жилья Новосибирска и Красноярска за последний год выросли на 12,8 %. На сегодняшний день квадратный метр жилья в доме эконом-класса в Новосибирске стоит 54 900 – 57 200 рублей, а в Красноярске – 52 600-53 200 рублей. В Калининграде цены растут медленнее: за год они поднялись на 8,6 %. Сейчас средняя стоимость жилья в этом городе составляет примерно 49 100 за кв. метр. Разброс цен на жилье в Калининграде сегодня составляет приблизительно 47 500 – 50 600 рублей за квадратный метр. Цены также растут вместе с домом, то есть в регионе, как и в столице, выгодно приобретать жилье на начальной стадии строительства. Однако просчитать процент роста очень трудно, так как это зависит и от рыночной ситуации, и от платежеспособного спроса, и от характеристик самого проекта. Обычно за год цены вырастают на 10 – 13%.
Как видно, цены немаленькие для местных жителей, где средний уровень дохода на душу населения в 2013 году немногим превышал 20 000 рублей. Так в Красноярске он составил 27 500 рублей, в Новосибирске – 24 100, в Калининграде – 22 300. Самая высокая заработная плата у работников финансовой сферы, где уровень доходов почти в два раза превышает средний. Самая же низкая – в сельском хозяйстве и рыболовстве. Однако этого дохода достаточно, чтобы сформировать необходимый уровень платежеспособного спроса. Стоит также заметить, что этот спрос привлекает и московских девелоперов, которые, казалось бы, привыкли хорошо зарабатывать. Безусловно, каждый сам решает, какой доход является привлекательным и какой является минимальной нормой для входа компании в проект. Так Александр Дубовенко, основатель компании Good Wood, оптимальной прибылью считает 40 %, однако отмечает, что в настоящее время достичь этого невозможно. «Сейчас прибыль в лучшем случае 10 -15 % годовых и в Москве, и в регионах на успешных проектах». По мнению Петра Кирилловского, девелоперы стараются входить в проект с предполагаемой прибылью не ниже 30 %, но и эта цифра колеблется в каждом конкретном случае и зависит от общей стратегии компании.
Таким образом, свет клином не только на Москве сошелся. Вернее, постепенно в стране появляются и другие регионы, привлекательные для строительства.
