Метро и стоимость квадратного метра
Метро на сегодняшний день самый удобный и быстрый транспорт столицы, поэтому его близость всегда влияет на стоимость квартир, особенно эконом-класса. По мнению Вадима Ламина, управляющего партнера агентства недвижимости SPENCER ESTATE, станции метрополитена всегда добовляют к цене квартиры 5 %, а иногда 15 – 18 %. Эксперты же аналитического центра Est-a-Tet считают, что «в районах, где будут продолжены существующие и проложены новые ветки московского метро, квартиры повысятся в цене не менее чем на 20-25%». И это невзирая на то, что обычно, еще на этапе покупки земли под застройку, маркетологи девелоперов всегда рассматривают перспективы развития инфраструктуры района, в том числе пристально изучаются и возможности улучшения транспортной ситуации, а значит, все это учтено в стоимости квадратного метра уже на первоначальном этапе. Обычно эти «радужные» перспективы активно используются в рекламной компании объекта.
Стимул к росту
Однако действительность показывает, что при открытии новых станций метро цены на квартиры в этом районе растут практически мгновенно. «Подобный взлет цен уже произошел в городе Реутов, где в августе 2012 года открылась станция «Новокосино» Калининской линии, - отмечает руководитель аналитического центра Est-a-Tet Денис Бобков. - В течение нескольких месяцев после объявления даты окончания строительства станции цены на новостройки выросли в среднем на 15 – 20 %, до конца года мы ожидаем рост еще на 10%. Таким образом, общее подорожание квадратного метра к концу года составит по некоторым объектам до 30%».
Цены на недвижимость растут не только в домах, непосредственно у станций метро, дорожает все направление, на котором улучшается транспортная ситуация. Так, генеральный директор ОАО «Главмосстрой-Недвижимость» Наталья Козлова считает, что новая станция метро «Новокосино» повлияет на рынок недвижимости городов Реутов и Железнодорожный. «Открытие этой станции улучшило транспортную доступность не только жителей Реутова, но и остальных городов, расположенных по Носовихинскому шоссе». Наталья Козлова отмечает, что рынок уже отыграл строительство новой станции: «Рост средних цен на квартиры в новостройках в окрестностях новой станции, связанный с самим фактом ее появления, за прошедший год составил около 24 %, а, например, в расположенном в 12 км Железнодорожном – 10 %».
Район району рознь
Стоит отметить, что не всегда район, где есть метро, дороже района, где метро еще не построено. Именно к такому выводу пришли специалисты «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», проведя сравнительный анализ цен на жилье в районах Митино и Куркино. Эти районы расположены по соседству, но цены на жилье там сильно отличаются.
«Несмотря на то, что в свое время стоимость квартир в Митино поднялась на 20 – 25 %, в том числе и благодаря открытию метро, это не уравняло цены в двух районах. Цены на недвижимость в Куркино, где нет метрополитена, держат высокую планку и превышают цены в Митино».
Этот факт связан с тем, что Куркино – современный район с продуманной застройкой, прекрасной инфраструктурой, большим количеством хороших специализированных школ. В основном в этом районе монолитные дома не более 9 этажей, квартиры в них имеют индивидуальную планировку. Район также характеризуется и однородным социальным составом жителей. «В Куркино недвижимость покупают, как правило, состоятельные люди от 30 до 45 лет, которые предпочитают малоэтажное жилье и спокойный район жизни в шумном мегаполисе. Отсутствие или наличие метро для жителей этого района не является важным фактором, поскольку большинство из них предпочитают передвигаться на автомобилях», – комментирует Тарас Пазяк, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»».
Самый недорогой объект в Куркино можно найти по цене от 7 млн. рублей. Это однокомнатная квартира общей площадью порядка 40 кв. м. Для сравнения, такой же вариант в Митино будет стоить от 6 млн. рублей.
Итак, метро влияет на цену, но не является единственным фактором ценообразования.
Перспективы московского метрополитена
Москва – город огромный, постоянно растет, увеличивает свои территории, а вслед за городом развивается и метро. До 2020 года в Московском регионе запланировано строительство 44 станций не только в столице, но и в Подмосковье. Новые перегоны свяжут окраины Москвы с городами-спутниками: Химками, Мытищами, Люберцами, Зеленоградом, Красногорском, Железнодорожным и пр.
Развивается метрополитен в спальных районах столицы, особенно южное, юго-западное и западное направления. Бутовскую линию продолжат три новые станции: "Потапово", "Чичеринский проезд" и "Новокурьяново". От строящейся станции "Раменки" в Новопеределкино будет проведено 11 км путей (7 станций). От существующей станции "Юго-Западная" Сокольническую линию продолжат перегоны через Тропарево до станции "Румянцево" в Ленинском районе Московской области. Кроме того, две новые ветки соединят столицу с этим районом Подмосковья.
Есть и долгосрочные перспективы улучшения транспортного сообщения спальных районов Москвы и ближайшего Подмосковья. Также планируется связать многие города Подмосковья с Москвой и между собой линиями скоростного трамвая.
Реализация этих планов, естественно, поднимет цены на квартиры в этих районах. Денис Бобков предупреждает, что «выведение московского метро за пределы МКАД и реализация масштабных планов по строительству линий скоростного трамвая в области поднимет цены в жилых комплексах с развитой инфраструктурой до московского уровня. Так уже произошло в Реутове. Сейчас цена квадратного метра в домах бизнес-класса микрорайона 9А, расположенного ближе всего к станции метро «Новокосино», достигает 106 тыс. рублей, что соизмеримо со стоимостью нижнего сегмента класса стандарт в старых границах Москвы».
Одним словом, улучшение жизни всегда ведет к удорожанию квадратного метра.
