Как купить квартиру у надежного застройщика?
Стоимость желаемой квартиры имеет первостепенное значение. Именно цена квадратного метра и наши финансовые возможности во многом определяют выбор. Цена же зависит от многих факторов: стадии готовности объекта, схемы реализации квартир, качества проекта, типа дома, удаленности от центра Москвы или от МКАД, площади квартиры. Однако стоимость квартиры не единственный критерий выбора.
Большое значение имеет выбор строительной компании и инвестора. И здесь важно все. Анна Соколова, руководитель департамента экспертизы проектов компании «Миэль-Новостройки», отмечает, что «при выборе застройщика нужно изучить репутацию компании, срок ее деятельности на рынке, наличие реализованных проектов». Особое внимание следует обратить на то, «сколько лет компания работает на рынке, в какие проекты инвестировала средства, как шло строительство объектов, вовремя ли они были завершены».
Сперва надо ознакомиться с информацией в сети, тем более что это доступно сейчас каждому. У любой уважающей себя компании в настоящее время есть сайт, где собрана вся официальная информация. Если его нет, то следует задуматься, почему сама компания не заинтересована в формировании своего положительного имиджа.
Понятно, что плохо о себе ни один застройщик писать не будет, поэтому не следует пренебрегать форумами. Но надо помнить, что в Интернете чаще оставляют негативные отзывы. Когда у человека что-то не так, то свой гнев хочется выплеснуть, найти сочувствие. А вот хорошим делятся мало, обычно для этого не находится времени. По отзывам на форуме можно узнать, когда у компании были проблемы, справилась ли она с ними сейчас. При желании можно найти застройщика, о котором пишут хорошо. И это тоже может испугать: не привыкли мы доверять компаниям и верить, что можно работать без проблем. Например, встретился отзыв: «Планирую сотрудничество с ФСК «Лидер». Ищу отзывы. Нахожу их немного и только положительные. Это и пугает». Анна Соколова советует также «проверить, не значится ли компания в «черных» списках, которые можно найти опять же в Интернете».
Не отходя от экрана компьютера строительную компанию можно проверить и более надежно: на сайте федеральной налоговой службы и на сайте арбитражного суда региона, где зарегистрирован застройщик. Так, на сайте налоговой (nalog.ru) есть раздел электронных услуг с функцией «проверь себя и контрагента». Для того чтобы воспользоваться этой услугой достаточно знать лишь ИНН компании, а он должен быть указан на официальном сайте застройщика. В результате можно получить сведения о компании: дату регистрации, юридический адрес, даты смены этого адреса и другие изменения. Если застройщик часто меняет юридический адрес, то это, как минимум, вызывает удивление.
На сайте же арбитражного суда есть услуга под названием «Картотека дел», где собрана вся информация о делах, находящихся в судопроизводстве, а также о старых судебных спорах. Здесь можно увидеть, была ли выбранная компания ответчиком или истцом, выиграла или проиграла дело, а может быть, она и не имеет такой истории.
Чистая продажа квартир в новостройке предполагает наличие ипотеки. Банк не просто так дает согласие на аккредитацию строящегося объекта, он все тщательно проверяет. Но следует помнить, что банки могут отказать застройщику в аккредитации на ранних стадиях строительства, а потом все же кредитуют объект. Поэтому не всегда стоит бить тревогу, если облюбованная вами новостройка пока не аккредитована ни в одном банке. Однако наличие аккредитации все же говорит в пользу покупки.
По мнению Анны Соколовой, «минимизировать риски можно, покупая квартиру через профессиональные, зарекомендовавшие себя риэлторские компании. Дело в том, что в крупных компаниях работают юристы, специализирующиеся именно на первичном рынке, которые обязательно проводят юридическую экспертизу документов застройщика».
Проверяя застройщика, необходимо изучить разрешительную документацию. Адвокат Олег Сухов рекомендует проверить разрешение на строительство, договор аренды на земельный участок, где ведется строительство, и инвестиционный контракт между органами местной власти и застройщиком, содержащий права и обязанности сторон. Обязательной проверке подлежат обременения в Росреестре на помещения, что отчуждаются застройщиком. Самое лучшее, когда квартиры покупаются по договору долевого участия (214-ФЗ). И этот договор необходимо заключать именно с застройщиком или с компанией-инвестором, которая ранее приобрела права на желаемую недвижимость также по такому договору. Это отмечает и Анна Соколова: «Наибольшим доверием пользуются проекты, реализуемые по договору долевого участия. В ФЗ-214 по этому договору установлены гарантии для участников долевого строительства от «недобросовестных» застройщиков: проектная декларация застройщика, гарантии качества объекта, штрафные санкции за невыполнение обязательств, государственная регистрация». Но бывают и другие схемы реализации квартир, и в таком случае лучше проконсультироваться с юристом.
Риски есть у любой сделки, есть они и при покупке квартиры в строящемся доме, но при грамотном подходе всегда можно их снизить.
