Чем грозит курс на малоэтажность Подмосковью?
В конце февраля этого года был объявлен мораторий на строительство высотных домов в области. За это время были разработаны новые нормативы градостроительного проектирования, которые должны вступить в силу с октября 2013. С начала действия нового документа на территории Подмосковья нельзя будет строить дома выше 9 этажей. Кроме этого снижаются и нормы по количеству возводимого жилья: разрешено будет строить в среднем 1000 кв. м на одном га. Безусловно, это снизит возможную прибыльность проектов для девелопера. Однако в настоящий момент власти проводят политику строительства жилья, комфортного для жизни. По мнению правительства, комфорт обратно пропорционален этажности. Во-первых, очень большое количество многоэтажных проектов Подмосковья не обеспечено на должном уровне инфраструктурой. А жизнь в таких комплексах без садов и школ, поликлиник и магазинов никак нельзя назвать комфортной. Характерным примером может служить Балашиха. Во-вторых, многоэтажное строительство добавляет проблемы в и без того плачевную транспортную ситуацию Московского региона. В-третьих, считается, что высотные здания оказывают на людей психологическое давление.
Нельзя сказать, что такое решение оказалось неожиданным. Дмитрий Власов, коммерческий директор компании RDI, отмечает: «Подмосковные власти давно и неоднократно говорили о необходимости ограничения этажности. Это не должно было стать сюрпризом для застройщиков». Кроме того по ряду причин в области и не велось крупномасштабное многоэтажное строительство. Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки», обращает внимание, что «высотность жилых домов в области и так была сильно ограничена. Во-первых, это связано с инфраструктурной нагрузкой проектов – многоэтажный комплекс необходимо обеспечить большим объемом социальных объектов, что не очень выгодно для застройщиков. Во-вторых, в области существуют зоны воздушных коридоров аэропортов, и они достаточно большие. Поэтому девелоперы вынуждены были строить с оглядкой на эти зоны. В-третьих, не стоит забывать и о вопросах пожарной безопасности, которые чрезвычайно актуальны для высоток. И если в Москве есть специальная техника, позволяющая ее обеспечить, то в области дела обстоят хуже. Все эти причины как раз и обуславливали то, что в Подмосковье практически не было застройщиков, изначально ориентированных на высотное строительство».
Итак, решение по ограничению этажности ожидаемое, кроме того вполне разумное, которое в той или иной степени и так соблюдалось в действительности. Получается, что это никак не ограничит прибыль девелопера, а значит и рынок никак на это не отреагирует?
Дмитрий Власов считает, что будущая рентабельность подмосковных проектов зависит от конкретной ситуации. Если речь идет о пересмотре уже заключенного инвестиционного контракта, то однозначно придется пересматривать финансовую модель проекта. Если же застройщик придет с готовым проектом многоэтажной застройки и попросит разрешения на строительство на землях, принадлежащих, например, муниципалитету, то здесь необходимо договориться о выгодном сотрудничестве. Возможно, что девелоперу придется пересматривать проект в сторону понижения его этажности и, соответственно, рентабельности. А может возникнуть ситуация, при которой застройщик должен согласовать проект и получить разрешение на строительство на земле, которая находится у него в собственности. И здесь уже выбор стоит между «строить или не строить». И самым нерентабельным решением является отказ от строительства. «Земля должна работать – в предлагаемых, а не вымышленных обстоятельствах».
Кроме этого, Дмитрий Власов предполагает, что при сохранении ценовой разницы между Москвой и Подмосковьем бизнес не перестанет быть рентабельным даже при ограничении высотности. В области уже сейчас выгодно заниматься комплексными малоэтажными проектами. Здесь просто строят масштабно и зарабатывают на объемах продаж. Доходность у таких проектов сейчас в среднем составляет 15 %. Леонард Блинов, директор по маркетингу Urban Group, также отмечает, что прибыль зависит не только от количества этажей, но и от плотности застройки земельного участка. При строительстве многоэтажных домов требуется большая санитарная зона, и в этом случае высокая стоимость подключения к коммуникациям. Поэтому в результате уровень затрат и уровень прибыли примерно одинаков при возведении объектов любой этажности.
Однако ряд спикеров считают, что это ограничение отразится на рынке недвижимости.
Безусловно, ни один девелопер не захочет терять прибыль. И как всегда за его предполагаемые потери платить будет покупатель. Роман Семчишин, директор инвестиционного департамента TEKTA GROUP, считает, что снижение этажности скажется на себестоимости проекта, а это отразится на цене. Он предполагает, что увидеть это можно будет через год-два. Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», отмечает, что «ограничение по высотности в любом случае увеличивает нагрузку на проект, повышая себестоимость строительства. Введение новых норм может подстегнуть рост цен на 20-30 %. Однако существует определенный потолок покупательской способности, поэтому застройщики, скорее всего, будут разрабатывать мероприятия по оптимизации своих затрат. И столь существенного повышения цен мы уже не увидим». Леонард Блинов же убежден, что в ближайшие пять лет никаких ценовых изменений ждать не стоит: «Дело в том, что на сегодняшний день большое количество масштабных многоэтажных проектов уже прошли согласование и выйдут на рынок в ближайшее время».
Кроме этого, существует вероятность, что повышение цены пройдет скрыто. Так эксперты ГК «Территория» считают, что на рынке недвижимости Подмосковья появится новый тренд: застройщики будут проводить репозиционирование своих новых проектов, переводя их из эконом-класса в бизнес-класс. Это будет происходить именно для того, чтобы поднять уровень прибыльности до уровня многоквартирных домов.
Александр Зубец добавил еще одно изменение, которое ждет рынок Подмосковья в связи с ограничением этажности. В области не будут строить панельное жилье: «Подобные технологии эффективнее использовать только в проектах, где высота домов начинается от 14-ти этажей. «Панельки» с меньшим количеством этажей малопривлекательны для застройщиков».
Мария Литинецкая отмечает, что возможно новые нормативы и необходимость внесения корректировки в проектную документацию приведут к небольшому снижению темпов выхода новых объектов. Но обычно девелоперы быстро адаптируются к новым «правилам игры», поэтому это явление не затянется. Коммерческий директор ГК «Территория» Андрей Марусов добавляет, что также сократится число застройщиков. «На сегодня там работает порядка 350 компаний, в основном, они развивают объекты точечной застройки и возводят дома типовых серий. В новых условиях их бизнес перестанет быть рентабельным, так как следовать нормам по плотности при этажности до 9 этажей выгоднее в проектах комплексной застройки. К тому же, необходимо учитывать, что число площадок в радиусе до 10 км от МКАД сокращается с каждым годом. Часть из них находится в собственности различных федеральных структур и их освоение связано с высоким уровнем издержек».
Итак, область должна стать малоэтажной и привлекательной для жизни. Но платить за эту «привлекательность» будет покупатель.
