Ребенок на столе архитектора, или За что отвечает девелопер
Выбирая варианты градостроительного решения, хороший архитектор всегда отдаст предпочтение открытым благоустроенным пространствам, сохранению природного ландшафта, созданию интересного общественного объекта.
И дело не только в том, что нам гораздо интереснее спроектировать разнообразную застройку со множеством функций, нежели территорию, напичканную однотипными коттеджами с выходом полезной площади в 90%, а в том, что мы осознаем свою профессиональную ответственность за будущий вид и жизнедеятельность поселений, которые мы сегодня проектируем. Разделяют ли эту ответственность девелоперы, занимающиеся этой трудной и во многом рискованной деятельностью?
Главный архитектор одного из подмосковных районов рассказывал, как однажды к нему на прием пришла одна из местных жительниц и, усадив своего малолетнего ребенка на его рабочий стол, попросила побыть с ним до вечера. Комично? Похоже на сцену из старого советского фильма на производственную тему.
«Ведь это вы согласовали проект планировки N-ского поселения? – спросила осведомленная о нормах проектирования мама. – А где у нас детский сад? В округе мест нет, а я не могу три года сидеть дома, мне на работу выходить надо. Посидите, пожалуйста, вы!»
Мы, как «загородные» архитекторы, в последнее время получаем довольно много предложений от заказчиков на проектирование территорий малоэтажной застройки площадью участков от 5 до 50 га. Стремясь охватить как можно больший сегмент рынка, девелоперы все чаще прибегают к созданию так называемых «мультиформатных» поселений, в которых соседствуют коттеджная застройка, таунхаусы и 3-4-этажные квартирные жилые дома. Стандартное задание на проектирование, как правило, содержит требование максимально плотно занять территорию продаваемыми площадями, достичь определенных априорных показателей «выхода» квадратных метров. И вот здесь на пути к достижению радужных целей, намеченных в бизнес-плане, возникают неприятные препятствия, заложенные СНиПами и ТСН, а также самой природой, как-то недальновидно «проморгавшей» сосновую рощу или речку в пределах кадастрового отвода.
Кроме этого, при расчете объектов социальной инфраструктуры, предполагающем на тысячу будущих жителей 35 мест в детском саду, 145 мест в общеобразовательной школе, 300 кв. м торговой площади и многое другое, включая спортивный зал, бассейн, почту, аптеку и даже 0,24 га кладбищенской территории, становится понятно, что они претендуют занять собой значительный процент участка, потенциально приносящий прибыль.
К примеру, расчетная численность населения участка малоэтажной застройки в 30 га, при плотности населения 150 человек на га, составит 4500 человек. Это в свою очередь потребует построить детский сад на 158 мест с участком не менее 0,47 га, школу на 653 учащихся с участком 3,26 га, магазин на 1350 кв. м торговой площади (примерно 2000 кв. м общей площади и 0,65 га территории) и много еще чего, согласно ТСН. В том числе предусмотреть 4,05 га под открытые спортивные площадки. Суммарно, включая площадь дорог, автостоянок, инженерных сооружений и только перечисленных социальных объектов, «потери» инвестора составят от 30 до 40% общей площади участка.
Скажу откровенно, мало кто из сегодняшних инвесторов готов на такую «благотворительность», и это в силу нынешних экономических особенностей вполне понятно.
Однако задумаемся, не этой ли нашей «понятливости» мы обязаны многолетними очередями в детские сады и многочасовыми поездками с ребенком в школу и обратно в часы пик? А если в доме вдруг кончилась соль, не в ближайший ли «Ашан» придется ехать за ней на машине?
Сегодня, когда судьбы территорий находятся в частных руках, объективно высок риск функциональных перекосов в планировании, несмотря даже на строгость государственных инстанций, утверждающих проекты планировок. Сложившаяся технология перевода земель из одного вида использования в другой во многом построена на субъективном видении девелопера, владеющего участком, что строить в данном месте.
От правильности выбора, степени гуманистичности взглядов этого конкретного девелопера зависит как успех проекта (под которым принято понимать динамику продаж), так и качество жизни его будущих пользователей.
Отношение инвесторов к строительству инфраструктурных объектов в возводимых ими поселках менялось от нарастающих тенденций до 2008 года до полного отказа после.
В этом вопросе наивно рассчитывать на совесть застройщика, новые Морозовы и Мамонтовы у нас пока не появились. А вот условия, выдвигаемые конкурентным рынком загородной недвижимости, заставляют задуматься о способах привлечения покупателей. Поэтому наряду с качеством жилых объектов на первый план выходит вопрос о качестве проживания в поселении в целом. Очевидно, что наличие в поселке супермаркета, спортивного центра и в особенности детских учреждений серьезно повышает его привлекательность и напрямую способствует успеху проекта.
[[links-left]]На собственном опыте можем сказать, что многие инвесторы неохотно вкладывают деньги в инфраструктуру. Исключением и хорошим примером является жилой комплекс «Олимпийская деревня Новогорск». В нашей практике проектирования загородных поселений это пока единственный случай, когда из территории в 12 га более 3 га отданы под образовательно-спортивный центр и благоустройство. Появление подобного объекта, несомненно, даст положительный импульс развитию других территорий и новых проектов по своему образцу.
Мне представляется, что именно в таком подходе выражается социальная ответственность девелопера. Маме, живущей в поселке с хорошей и грамотно спроектированной инфраструктурой, не придется оставлять своего ребенка на столе районного архитектора.
