По каким договорам законно покупать у застройщика?
Если вы покупаете строящееся жилье, то самым безопасным являются договор долевого участия (ДДУ). Однако на рынке договоров продажи гораздо больше. И не стоит думать, что только ДДУ является законным. Бывают ситуации, когда по этому виду договора продавать уже нельзя. Например, дом построен, и приобретая жилплощадь, вы уже не можете участвовать в долевом строительстве, которое к тому моменту закончилось.
Эксперты компании «Метриум Групп» проанализировали предложения на первичном рынке жилья и апартаментов Москвы и определили, по каким договорам предпочитают работать продавцы и застройщики.
Схемы продаж эконом-класса
Если рассматривать новостройки эконом-класса, то на сегодняшний день самой распространенной является покупка жилой недвижимости по ДДУ в соответствии с 214-ФЗ. На рынке сейчас 41 % такого предложения. Например, так продаются квартиры в ЖК «Царицыно», ЖК «Некрасовка-Парк», ЖК «LIFE-Митинская». Это самая безопасная схема продажи для покупателей, так как она защищает и от двойных продаж, и дает определенные гарантии возврата денег при долгострое. Однако эта схема выгодна и самим застройщикам, поскольку повышает лояльность клиентов и становится одним из конкурентных преимуществ.
Второе место на рынке по использованию занимает предварительный договор купли-продажи (ПДКП). На его долю приходится 34 % случаев. По этому договору не всегда работают законно. Если вы приобретаете жилье по этой схеме на начальной стадии строительства, то, скорее всего, лишь потому, что у застройщика не все в порядке с документами. Это незаконно, и вы рискуете. Но если же сделка совершается, когда дом уже построен, сдан, но право собственности еще не оформлено, то здесь все в порядке. Эксперты «Метриум Групп» объясняют второе место в рейтинге этого договора тем, что значительное количество новостроек эконом-класса относительно недавно были введены в эксплуатацию.
На третьем месте - договоры паенакопления (13%). После заключения такого договора покупатель становится членом ЖСК. Именно так работает один из крупнейших застройщиков Москвы – ГК «Пик». Часто так продает и ГК СУ-155. Незаконного в такой схеме ничего нет, но здесь надо тщательно изучать договор, так как подобная схема содержит много подводных камней и рисков, и дает минимум гарантий.
Есть на рынке и смешанная схема продажи, когда в одном и том же доме квартиры продаются и по ПДКП и ДКП. Такая ситуация встречается в 6 % случаев. Не стоит пугаться, причины часто кроются в том, что получение прав собственности на квартиры осуществляется постепенно. Свидетельства на одну часть квартир в доме могут быть уже оформлены, а на другую – нет. Кроме того, один и тот же продавец иногда реализует жилье и от застройщика, и от инвестора, тогда во втором случае используется договор переуступки по ДДУ.
Реже всего на рынке новостроек встречаются прямые договора купли-продажи (ДКП). Их доля составляет лишь 4 %. И не мудрено, ведь по ДКП застройщик может продавать, когда право собственности на все квартиры уже оформлено, а к тому моменту часто и продавать уже нечего.
Кроме выше перечисленных схем, 2 % квартир реализуется по предварительному договору долевого участия. ПредДДУ заключаются на стадии до получения разрешительной документации, и мало кто из застройщиков рискует начинать продажи до официального разрешения, поскольку это явно противозаконно.
Схемы продаж бизнес-класса
В сегменте бизнес-класса, по данным «Метриум Групп» также лидируют ДДУ, а вот следом сразу идут ПДКП и ДКП. Такую ситуацию Мария Литинецкая, генеральный директор «Метриум Групп», объясняет следующим образом: «Квартиры бизнес-класса из-за более высокой стоимости и насыщенности рынка раскупаются менее активно, чем в эконом-классе. К тому же, на реализацию квартиры в этом сегменте выходят, как правило, на более высокой стадии готовности. Вследствие этого застройщик не успевает продать все квартиры во время строительства и вынужден продолжать реализацию после введения дома в эксплуатацию по ПДКП. Причем, в отличие от эконом-класса, в сегменте бизнес-класса по ПДКП продаются квартиры только в уже введенных в эксплуатацию домах, то есть на совершенно законных основаниях. Нередко встречается ситуация, когда квартиры не распродаются и после ввода в эксплуатацию, поэтому широкое распространение на рынке первичного жилья бизнес-класса получил ДКП».
Схемы продажи апартаментов
Апартаменты, хоть и покупаются для проживания, юридически такой недвижимостью не являются, поэтому их не всегда продают по ДДУ. Кроме того в данном случае ДДУ не дает те же гарантии, что и в случае с квартирами, так как с точки зрения закона эта недвижимость нежилая. Чаще всего апартаменты продают по ПДКП, так как 56 % апарт-комплексов представляют собой проекты редевелопмента, а значит, не попадают под действие 214-ФЗ, и здесь невозможно продавать по ДДУ. Кроме этого на данном рынке популярны договоры купли-продажи и инвестирования, а вот схем с ЖСК нет совсем. «Договор инвестирования не используется при покупке жилья, поскольку это является прямым нарушением 214-ФЗ, - комментирует Мария Литинецкая. – На апартаменты же закон о долевом участии в строительстве напрямую не распространяется, так что заключение договора инвестирования, по которому покупатель становится фактически партнером застройщика и разделяет с ним все риски, изредка практикуется. При этом важно понимать, что инвестиционный договор нельзя назвать надежным, поскольку он не проходит регистрацию. Кроме того, компания-застройщик может просто не достроить дом, сославшись на нехватку средств или иные обстоятельства, а вернуть деньги будет проблематично».
Итак, это все схемы, с которыми вы можете столкнуться при покупке новой квартиры или апартаментов. Стоит заметить, что везде есть свои риски, поэтому действовать надо всегда обдуманно и осторожно.
