Апартаменты: собственность без права прописки

По данным компании Est-a-Tet апартаменты отвоевали 14 % первичного рынка столицы, весь рост новостроек за последний год пришелся на этот сегмент. «Предложения квартир в новостройках столицы без учета апартаментов уменьшилось на 1 % (до 568 тысяч кв. м). При этом общий объем предложения новостроек Москвы за год (по отношению к августу 2011 года) вырос на 13%».

Что такое апартаменты?

По закону апартаменты являются нежилым помещением. Адвокат Олег Сухов разъясняет, что в соответствии с 16 статьей Жилищного кодекса РФ к жилым помещениям может относиться жилой дом, квартира или комната, которые предназначены для проживания граждан. Согласно нормам жилищного законодательства жилым является изолированное помещение, пригодное для постоянного проживания, т. е. отвечающее установленным санитарным и техническим нормам. Эти нормы не распространяются на апартаменты, которые по закону предназначены для временного проживания. Однако апартаменты интересны людям, у которых вопрос с пропиской решен. Эти помещения перевести в жилой фонд невозможно.

Кто покупатель?

Олег Артемьев, президент компании «Высота», считает, что «апартаменты пока штучный продукт и могут быть интересны только в пределах ТТК. Это специфический продукт, на который есть свой специфический спрос. Как правило, апартаменты покупают как второе жилье. Обычно покупателями становятся работающие в Москве экспаты или российские топ-менеджеры, предпочитающие иметь жилье в непосредственной близости от офиса».

Ирина Могилатова, генеральный директор агентства недвижимости TWEED, также отмечает, что апартаменты чаще всего не первое жилье. «К примеру, есть дом за городом, но нужно на всякий случай иметь квартиру в центре». Но достаточно часто апартаменты приобретаются компаниями для представительских целей, для приема статусных гостей.

Многие же просто покупают апартаменты для проживания. Зачастую дом с такими помещениями ничем не отличается от жилого, разница лишь в документах.

Чем привлекают?

Основной плюс апартаментов – стоимость. Ольга Новикова, заместитель генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию «НДВ – Недвижимость», отмечает, что в виду своего «нежилого» статуса апартаменты обходятся значительно дешевле аналогичной квартиры, причем зачастую расположены в центре или прилегающих к центру районах. Руководитель Аналитического центра Est-a-Tet Денис Бобков также объясняет повышенный интерес к апартаментам их низкой ценой при, как правило, очень удачном расположении и хороших видовых характеристиках.

Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE, говорит о том, что на данный момент в Москве есть дефицит предложений среднего ценового сегмента на первичном рынке, и именно поэтому апартаменты выглядят конкурентоспособным предложением.  Он также отмечает, что спрос на каждый объект имеет свои собственные причины, которые зависят от изобретательности маркетологов и истинных достоинств объекта. «Например, «Остров Фантазий» изначально проектировался как «Оздоровительный комплекс», в котором должны были отдыхать и восстанавливать силы москвичи. Сейчас там на постоянной основе «оздоравливаются» собственники этих апартаментов, включая крупных госчиновников. Комплекс расположен в уникальном месте, и природные прелести с лихвой окупают отсутствие прописки».

Апартаменты могут привлечь и людей креативных, любящий нестандартный подход ко всему. Очень часто их интерьер отображает особое отношение к миру. Однако отделка таких пространств - трудная задача. По мнению управляющего партнера PRIDEX Сергея Кудрявцева, «строительство интерьерного проекта в апартаментах, расположенных в высотном здании, является сложной задачей со специфической проблематикой, включающей обязательное соблюдение строгого регламента управляющей компании комплекса, жесткие временные рамки ведения работ, ограниченный доступ к лифтам». Именно поэтому иногда апартаменты выкупаются оптом  на начальной стадии строительства, а потом реализуются на рынке в формате «под-ключ».

Апартаменты и застройщик

Апартаменты привлекают не только покупателя, но и застройщика. Данный формат жилья может быть реализован там, где традиционное жилье невозможно, ведь на нежилые помещения не распространяются нормативные ограничения по плотности застройки, инсоляции, обязательной социальной инфраструктуре. Олег Артемьев рассказывает, что «апартаменты строить намного проще, чем традиционные квартиры. При их возведении предусмотрены более мягкие санитарные нормы, условия по озеленению, требования по инсоляции и паркингу. Однако для застройщика строительство апартаментов – это не вопрос выбора, а вопрос необходимости. Апартаменты строят там, где не могут согласовать строительство жилья». Не стоит забывать, что такие объекты являются прибыльными и окупаемыми.

Предложения

Может показаться, что апартаменты занимают сегмент элитного жилья или стремятся к нему. Однако по данным компании Est-a-Tet сегодня они представлены во всех классах жилья: от эконом до элит. Недорогие апартаменты можно купить на Ярославском шоссе на вторичном рынке, вскоре на рынок выйдет новый проект с апартаментами в сегменте «стандарт» - Борисовский дом, бизнесс-класс в этом году пополнился новыми предложениями – «Флотилией», «Штаб-квартирой на Мосфильмовской», Tivoli, Clerkenwell House, «Деловой дом в Лефортово». Апартаменты премиум-класса можно приобрести в Москва-Сити, элитные апартаменты сегодня расположены в новых или реконструированных домах в историческом центре: «Неглинная плаза», «Резиденция Знаменка».

Департамент консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood сообщает, что апартаменты есть и в Подмосковье. На данный момент на рынке Московской области представлено 6 комплексов с апартаментами.

Итак, апартаменты становятся для рынка недвижимости не штучным товаром, а привычным форматом. Они находят своих покупателей не только в центре столицы, но и в спальных районах, и даже в пригороде.