Покупка против аренды: кто кого сборет?

Мы решили взвесить все плюсы и минусы обоих вариантов.


Аренда: дешевле и мобильнее


Начнем с преимуществ аренды. Вероятно, главное в этом ряду – дешевизна. Арендные ставки на однокомнатные квартиры в т.н. «серединном поясе» Москвы начинаются сегодня от 25 тыс. руб. Если же немного увеличить цену – тысяч до 28-30 – то можно рассчитывать на улучшенный вариант: квартиру в доме современной планировки (кухня от 8 кв. м), со свежим ремонтом и новой мебелью. 

«В большинстве случаев аренда действительно дешевле, чем ипотечные платежи, - говорит Илья Менжунов, директор Департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп». – В нашей практике был интересный клиент, который очень долго выбирал двухкомнатную квартиру в спальном районе Москвы. Он периодически появлялся в офисе продаж, потом исчезал на пару месяцев и снова возвращался. В течение двух лет он накопил порядка 5 млн. руб. и получал ежемесячно около 50 тыс. в месяц с банковского депозита. В результате этого дохода ему хватало на аренду той же двушки (40 тыс. руб.) и еще десять тысяч он тратил в свое удовольствие. В итоге он решил не покупать квартиру, а через пару лет вовсе уехал из города. Кто знает, как бы сложилась его судьба с ипотекой на десять лет и платежом, превышающим арендную ставку?».

Справедливости ради следует отметить два обстоятельства, делающие съем квартиры несколько более дорогим мероприятием. Во-первых, на старте вам придется заплатить не только названные в предыдущем абзаце суммы, а кое-что сверх этого. Собственник квартиры наверняка попросит у вас «страховой депозит» - еще одну сумму месячной аренды, которая берется как гарантия сохранности недвижимости и имущества в ней. Впоследствии, когда вы будете съезжать с квартиры, эти деньги возвращаются. А если вы будете искать жилье с помощью риэлтора, заплатить придется и ему – 50-70% от цены за месяц. А во-вторых, сверх арендной цены придется платить за воду и электричество – в соответствии с показаниями внутриквартирных счетчиков… Но все равно, счет при аренде идет на десятки тысяч рублей – это на два порядка меньше, чем при приобретении, когда затраты составляют многие миллионы.

…Даже если у вас имеется необходимая для покупки недвижимости сумма – может оказаться, что аренда все равно выгоднее. Квартиры, описанные в начале этой главы, стоят сегодня от 6 млн. руб. – соответственно, месячная арендная плата составляет где-то 0,4% от этой суммы. В год, таким образом, получается примерно 5%. Ставки по банковским депозитам на сегодня – около 8%, так что положив ваши деньги туда (можно для гарантии поместить в несколько банков, не более 1,4 млн. в каждый) вы будете тратить на съем только набежавшие проценты, да еще у вас останется еще около 3% годовых – с рассматриваемых нами сумм это получается 170-180 тыс. руб.!

Однако только деньгами преимущества аренды не ограничиваются – есть и другие соображения. Например, мобильность. Предположим, ваша жизнь вращается вокруг Орехово-Борисово – вы и работаете где-то там, и живете. А потом получаете очень аппетитное предложение новой работы, вот только располагается эта компания где-нибудь в Митино. 

Еще один мощный стимул для переезда, напоминает Илья Менжунов – это необходимость водить ребенка в хорошую школу. Автор тут может подтвердить на собственном опыте: в минувшем августе судьба свела меня с семьей, стремящейся перебраться со съемной квартиры в Мытищах в аналогичную, но в Новой Москве (г. Московский). На мой недоуменный вопрос, чем вызван такой радикальный рывок в юго-западном направлении, мне объяснили – там же замечательная новая школа, которую знают многие родители первоклассников!

Снимающему поменять квартиру быстро и недорого – достаточно просто снять новую. А для собственника морока, связанная с продажей старой недвижимости и приобретением новой, окажется заметно более хлопотной. Плюс – если квартира приобретена менее трех/пяти лет назад (разные сроки – для разных обстоятельств), ее продажа повлечет существенные налоги – 13% с суммы, превышающей 1 млн. руб. В общем, с собственной квартирой особенно по Москве не помигрируешь…

Есть и еще несколько соображений в пользу съемного жилья. «От квартиры можно отказаться в случае изменения условий вашей финансовой ситуации без особых материальных потерь, - напоминает Мария Жукова, директор компании «МИЭЛЬ-Аренда». – Нет никаких обязательств перед банком в случае просрочки платежей». А еще, согласно гражданскому законодательству, собственник несет все бремя, связанное с владением и содержанием своего имущества. В переводе на более простой язык это означает квартплату, полный объем коммунальных платежей (у арендатора только то, что по счетчикам, вы не забыли?), сборы на капремонт, налоги. Опять-таки, риск различных аварий, ЧП. Снимающие в подобных случаях просто делают старой квартире ручкой и перебираются в новую, а собственнику приходится все ремонтировать за свой счет.

Покупка: стабильнее и надежнее

Переходим теперь к преимуществам приобретения квартиры – они тоже, конечно, имеются. Первый из них – ощущение стабильности. Снимая жилье, напоминает Оксана Каплина, административный директор компании «Хирш», вы находитесь в некоторой зависимости от арендодателя: надумает завтра квартиру продавать – выгонит. Подрастет у него дочь, выйдет замуж, захочет жить отдельно от родителей – снова вас выгоняют. Это уж не говоря о том, что среди сдающих встречаются порой явно неадекватные граждане, пытающиеся решить свои весьма специфические проблемы. Реальный случай: две сестры лет 20 с небольшим приехали из провинции и сняли, как им казалось, очень симпатичную квартирку. Радость продолжалась всего несколько часов: в первую же ночь хозяин (мужчина лет 40) стал ломиться в дверь, требуя предоставить ему доступ к женским телам. Естественно, что следующим же утром сестры отправились на поиск другого жилья… Когда квартира своя, вы защищены по крайней мере от таких «сюрпризов».

Второе соображение можно назвать стабильностью финансовых обязательств. Купив квартиру (пусть даже и в ипотеку), вы получаете фиксированные платежи, которые со временем не изменятся, поскольку закреплены в договоре. С арендой – иначе: ставки меняются. Совершенно не исключено, что те арендаторы, которые снимают квартиру за 30 тыс. руб. в месяц, через некоторое время могут получить от арендодателя «благую весть» о том, что со следующего месяца будет 60-70. Да, сегодня такая перспектива кажется маловероятной, поскольку рынок стабилен и роста цен на нем не просматривается. Но вряд ли можно дать гарантию, что такое положение дел сохранится на очень долгое время – лет пять, 10…

И, наконец, главный аргументы в пользу покупки – квартира становится вашей. Деньги, уплаченные за аренду, уходят в никуда (чужому вам дяде или тете), тогда как потраченные на приобретение превращаются в вашу собственность. Каковую собственность впоследствии можно продать, подарить, завещать…

Давайте посчитаем

Как известно, математика – это язык, на котором говорят все точные науки (Н.Лобачевский). Мы решили проиллюстрировать приведенные выше тезисы конкретными примерами и расчетами. В качестве первого варианта возьмем один из самых доступных по цене объектов – однокомнатную квартиру в Ближнем Подмосковье. Стоимость ее аренды составляет сегодня примерно 24 тыс. руб. в месяц. С учетом страхового депозита (24 тыс.) и услуг риэлтора (50% от стоимости, или 12 тыс. руб.) первоначальный платеж составит 60 тыс. руб., дельнейшие платежи – 25-25,5 тыс. (с учетом воды и электричества по счетчикам). Теперь приобретение. Как говорит Илья Менжунов, стоит такая квартира в районе 3,8-3,9 млн. руб. Ежегодный налог на имущество после отмены понижающих коэффициентов составит 1,4 тыс. руб. в год или 350 рублей в месяц. Квартплата вместе с расходами по счетчикам обойдется в 3,5-4 тыс. руб. ежемесячно. Рассмотрим и вариант приобретения в ипотеку. При первоначальном взносе в 40% и сроке кредита в 15 лет, ежемесячный платеж со страховкой составит 29,8 тыс. руб. Таким образом, квартира будет обходиться ежемесячно в 33,6 тыс. руб. – это с квартплатой и налогом на имущество. Заметим, что выходит дороже, чем арендовать – и это при том, что нам пришлось заплатить более миллиона рублей первоначального взноса!

Аналогичные результаты получаются и в Москве. Однокомнатная квартира площадью 36 кв. м в современном панельном доме в хорошем районе, говорит Мария Жукова, стоит сегодня в продаже около 7 млн. руб. Если брать ипотеку, то при первоначальном взносе в 30%, сроке кредитования в 20 лет и кредитной ставке 15,5% ежемесячный платеж составит порядка 70 тыс. руб. Заемщик в общей сложности выплатит банку по кредиту и процентам более 16 млн. руб. Снимать же такую квартиру в аренду обойдется примерно в 30 тыс. руб. в месяц, т.е. сумма, которую нужно будет выплатить за ипотеку за 20 лет, позволяет арендовать эту же квартиру в течение более 40 лет.

Итог: аренда дешевле, но…


Подведем итоги. Аренда, несомненно, выглядит доступнее. Если у вас нет почти никаких накоплений, и ежемесячно на оплату жилья вы способны выделять не более 30-35 тыс. руб., съемное жилье представляется единственным доступным вариантом. Так же аренда показана тем, кто не планирует задерживаться в Москве – скажем, года через три собирается уехать за границу.

Если же денег побольше, и помимо сиюминутной выгоды вы учитываете другие соображения (накопить имущества к старости, оставить наследство детям), тогда лучше покупать – хотя заплатить за подобное приобретение придется заметно больше.