Ипотека на вторичке: чуть дороже, но все равно интересно

Готовое и сразу

Как и все в этом мире, вторичное жилье обладает своими плюсами и минусами. Главным в числе преимуществ следует назвать то обстоятельство, что это уже завершенные объекты, в которые можно заселяться немедленно. «Готовый дом, свидетельство о собственности на квартиру сразу, а не через время, устоявшаяся инфраструктура всех типов вокруг, отсутствие строительных проблем и ремонтов в подъезде в течение нескольких лет, «въезжай и живи», - перечисляет достоинства «вторички» Александр Москатов, управляющий директор брокерского департамента компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». – Плюсы новостройки – новый дом по современным технологиям, отсутствие износа, «чистая» квартира в том смысле, что никто в ней не жил, современные планировки, возможность полностью создать дом «под себя».

«К плюсам вторичного рынка относится, в первую очередь, меньшие, чем на «первичке», риски, - уточняет Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп». – Вы получаете уже готовый продукт, а не нечто, существующее пока только в проекте». Что касается недостатков, то, по мнению эксперта, к ним следует отнести изношенность инженерных систем, а также неоднородное социальное окружение. Еще одна выраженная «ахиллесова пята» старого фонда – недостаток парковочных мест на придомовой территории. «Жители новостроек, благодаря современному проектированию, в подавляющем большинстве случаев избавлены от этой проблемы», - считает Мария Литинецкая.

Если же говорить о ценах, то (по крайней мере, в Москве) «вторичка» продается существенно дороже. Средняя цена новостройки в апреле составила 172-173 тыс. руб. за кв. м, готового жилья классов «эконом» и «комфорт» - 200-220 тыс.

Ипотека: даже больше, чем на «первичке»

Программа господдержки ипотеки, благополучно завершившаяся в начале нынешнего года, была ориентирована исключительно на новостройки. Еще один момент – квартиры на первичном рынке продают крупные компании, располагающие серьезными рекламными и PR-ресурсами. На «вторичке», где копошатся частные лица, конечно, нет столь серьезных игроков, способных подогреть общественный интерес. Перечисленные выше обстоятельства привели к тому, что при чтении СМИ создается иллюзия, что ипотека существует только при продаже новостроек.

Но это именно иллюзия! По официальным данным (статистика Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, АИЖК), всего за 2016 год ипотечных кредитов в России было выдано на 1 474 млрд. руб. Из них 571 млрд. пришлось на первичный рынок и 903 млрд. – на вторичный, т.е. рассматриваемое нами явление обошло своего «конкурента» более чем в полтора раза. «Ипотека на вторичном рынке в прошлом году продолжала дешеветь, причем более быстрыми темпами, - отмечает Мария Литинецкая. – Разрыв в пользу «первички» сохраняется, но он сократился с 2% до 1%». Эксперт добавляет, что в последние годы был отмечен еще один тренд: цены на вторичном рынке падают в несколько раз быстрее, чем на новостройки.

«Ипотека на вторичном рынке была, есть и будет, и успешно развивается, - считает Александр Москатов. – В некоторых банках действительно было кредитование только первичного жилья, но и они начали развивать это перспективное направление. В любом случае, люди покупают не только первичное жилье, но и вторичное тоже, для банков это большой пласт потенциальных клиентов. Так зачем же отказываться от такого источника доходов?! По нашим данным, в январе-феврале 2017 года 38% сделок проходили с привлечением ипотечного кредитования».

Что предлагают банки?

Сегодня лидирующие позиции на рынке ипотечного кредитования занимают крупные государственные банки. Например, «Сбербанк» выдал в 2016 году ипотечных кредитов на 721,6 млрд. руб. «Процентные ставки по кредитам в «Сбербанке» для вторичного рынка недвижимости начинаются с 10,75% годовых, - говорит Мария Литинецкая. – На первичном – от 10,4%». «Ставка по ипотеке для вторичного рынка составляет 11,75% для заемщика «с улицы», 11,25% для держателей зарплатных карт, - уточняет Александр Москатов. – Для «молодых семей» она будет 11,25%, а если эта категория является еще и «зарплатниками» - тогда 10,75%. Таким образом, экономия может составить до 1%». На втором месте по объему выданной ипотеки находится «Группа ВТБ» – 337,9 млрд. руб. за прошлый год. Кредиты на покупку нового жилья выдаются в банках группы от 10,9% годовых, для «вторички» - начиная с 11,25%.

С семьей легче…

По нашей просьбе эксперты составили «типовой портрет» покупателя вторичного жилья в ипотеку. Получилось так: возраст 30-35 лет, срок кредита 15 лет, причина приобретения – желание жить отдельно. «Для этих людей очень важно платить за свое жилье, а не арендовать; это вложение денег для дальнейшего проживания детей и передачи им недвижимости по наследству, - отмечает Александр Москатов. – А вторичный рынок выбирается потому, что жилье приобретается для проживания «здесь и сейчас», не дожидаясь, пока достроится новостройка».

Мария Литинецкая добавляет еще несколько штрихов к этой картине. Как правило, у женщин более востребованы доступные кредиты до 6 млн. руб., тогда как более серьезные финансовые обязательства, начиная с 10 млн., обычно берут на себя мужчины. И, конечно, большую долю рынка ипотеки занимают семьи. Это связанно, во-первых, с тем, что у семей острее потребность в собственном жилье, чем у одиноких людей, которые часто предпочитают аренду. Во-вторых, с тем, что в современных семьях чаще работают и муж, и жена. Выдержать долгосрочные выплаты по ипотеке вдвоем легче.

Будет расширяться

В целом ипотеке на вторичном рынке специалисты предсказывают рост. После завершения программы господдержки (а она, напомним, действовала только для новостроек) постепенно исчезает «дискриминация» вторичных квартир со стороны банков. Разница в ставках по кредиту уже сократилась до 1%. Есть и второе соображение: новостройки сегодня продаются не так быстро, как прежде. И многие застройщики вынуждены оформлять квартиры в свою собственность. А дальше следует продажа – уже как вторичной недвижимости.