Недвижимость Берлина и близлежащих земель

Столица Германии, в отличие от большинства европейских мегаполисов, не имеет единого центра. Во-первых, в качестве наследия разделения остались Западный и Восточный центры Берлина, соответственно, площадь Зоо и Александер-плац. Во-вторых, к этим двум центрам уже приравнена Потсдамер-плац (тоже как центр города). И, наконец, в-третьих, каждый мало-мальски крупный район Берлина норовит объявить именно свой центр главным и единственно центральным для отдельно взятых жителей района. Такой полицентризм обязательно нужно учитывать, заводя речь о берлинском рынке недвижимости.

От каждой окраины к каждому центру растут, например, цены на коммерческую недвижимость германской столицы. Кстати, и от центра к центру цены тоже варьируются: самый дорогой на данный момент – Восточный центр Берлина. Сейчас в моде улицы, окружающие Александер-плац, и именно здесь сосредоточена культурная и туристическая жизнь города. Это район самых посещаемых магазинов, кафе и галерей – и здесь же коммерческая недвижимость самая дорогая в Берлине. К примеру, на не самой людной улице этой части города можно снять помещение под кафе площадью около 70 кв. м в среднем за 2 тыс. евро в месяц. А если отойти на 100 метров, к оживленному перекрестку, платить придется как минимум втрое дороже.

С арендой жилья ситуация еще сложнее. Квартиры, так же как офисы и магазины, дорожают от краев внутригородских округов к их середине, и при этом ни в какое сравнение не идут с ценой аренды на зеленых окраинах города. Приблизительные цены на аренду среднестатистического жилья в престижных центрах Берлина: двух-трехкомнатные квартиры в старых домах «модного» востока стоят от 200 до 300 евро в месяц, огромная пятикомнатная в реконструированном здании – 800 евро. А если ограничить поиски непрестижными районами, то можно уложиться во вдвое меньшую сумму. Естественно, цены постепенно растут – примерно на 2% в год (средняя цифра по городу и близлежащим окрестностям). Еще один, казалось бы, парадокс: аренда в городах к востоку от Берлина при этом становятся только дешевле. Но к этому феномену мы еще вернемся.

Почему мы начали именно с аренды, а не с покупки? Дело в том, что в Германии вообще нет, если угодно, традиции покупки и строительства собственного жилья, зато есть сложившаяся традиция аренды. Это, впрочем, не означает, что берлинскую недвижимость никто не покупает. Так, на недавно проведенный опрос о том, как видят свой дом жители германской столицы, подавляющее большинство ответило одинаково: идеальное жилье для сегодняшнего берлинца – это дом с садом на юго-западе города. Еще 30% респондентов предпочли квартиру, причем женщины «согласны» на жилплощадь в 75 кв. м, а мужчины оказались более требовательными, в качестве оптимальной назвав площадь в 100 «квадратов». Что до цен, то в зеленой зоне (в пределах досягаемости наземного метро, так называемого S-Bahn) дом в среднем будет стоить 210 тыс. евро, на востоке города – 180 тыс. евро. В самых престижных точках города цена может «зашкалить» до 410 тыс. евро.

Ну, а если не ориентироваться на метро, ценовой разброс будет еще шире. На курортных озерах Берлинской земли, таких как Тегелер-Зее, Ван-зее, Шлахтензее, Груневальдзее, Мюггельзее и Руммельсбургер Зее, строят элитные, очень дорогие для Германии дома. Так, например, виллы на Ванзее могут стоить и миллион, и полтора миллиона евро.

В то время как на участке между Одером и Эльбой больше миллиона домов и вовсе стоят пустыми и продаются за бесценок: «гэдээровское» жилье, во-первых, не соответствует современным стандартам, а во-вторых, подкачала и местная инфраструктура. По сути, ее не для кого обустраивать: все более-менее активное население давно перебралось отсюда на Запад. После падения Берлинской стены большинство заводов и фабрик Ostie (сленговое название восточных немцев) были признаны нерентабельными либо не отвечающими экологическим требованиям. Соответственно, работы не стало. Кстати, процесс переселения на Запад до сих пор еще не закончен, несмотря на то что страна стала единой уже 17 лет тому назад. По прогнозам аналитиков, к 2030 году Восток покинут еще 360 тыс. жителей.

Опустевшие дома стоят, служа убежищем местному «андеграунду». Шансы со временем удачно продать или сдать в аренду такие дома ничтожно малы. Вообще, мертвые города – одна из самых больших проблем Берлинских земель. Государству пришлось принять программу сноса пустующего и ветшающего жилья. 22 тыс. квартир уже снесли, 150 тыс. предназначено к сносу. Города, опустевшие более чем на 30%, будут объединять или попросту ликвидировать.

Те же аналитики Евросоюза единогласно утверждают при этом, что на сегодняшний день не существует более выгодной и надежной инвестиции, чем в недвижимость в Берлине. За 2006 год такие вложения принесли 15% прибыли, притом что цены выросли лишь на 2-3%. К уже упоминавшемуся 2030 году, согласно прогнозам, цены вырастут в 4 раза.

Законы Германии относительно покупки жилья иностранцами, даже не членами Евросоюза, достаточно либеральны. Здесь нет положений, дающих немцам преимущества перед покупателями из других стран. Можно покупать все, включая памятники архитектуры. Дополнительные расходы при покупке недвижимости невелики: земельный налог составляет 3,5% от суммы, зафиксированной в нотариально заверяемом договоре о продаже, 2% от этой же суммы составляют расходы по нотариальному и юридическому оформлению, услуги маклера обычно обходятся в 3-5% от цены покупки.

Единственная преграда для желающих переехать в купленное жилье такова - иностранцы, не проживающие в Германии постоянно, при покупке недвижимости могут получить только право на пребывание в стране от 2 до 6 месяцев в году без права работы. Владение недвижимостью, увы, не дает права на постоянное место жительства.