• SOB.RU:
  • База недвижимости
  • Журнал «Собственник»
  • Коттеджи
  • Ещё ▼
  • Личный кабинет
  • Как оформить собственность на землю?

    Анна Купер
    25.08.2010, 08:45

    Приобретение любой загородной недвижимости, будь то дом, дача, коттедж или просто земельный участок, потребует оформления собственности. В случае с земельным участком возможны два основных варианта оформления собственности: покупка существующего участка или «рождение» нового, не существовавшего прежде. Второй вариант сложнее, но и первый при ближайшем рассмотрении оказывается связан с немалыми сложностями.

    Фото: Fotolia
    Как оформить собственность на землю?

    Какие документы нужно собрать для оформления земельного участка в собственность? Какие инстанции пройти и в какой последовательности?

    В большинстве случаев речь идет именно о покупке существующего участка и сопутствующей этому процедуре оформления собственности на землю. В этом случае оформление сводится к следующим основным этапам: заключение договора купли-продажи участка, проведение оплаты, подписание акта приемки-передачи, оплата государственной пошлины.

    папки для бумагВ ходе оформления земельного участка в собственность, как говорит Татьяна Левкина, юрист компании «Юков, Хренов и партнеры», необходимо пройти следующие этапы:
    1) прием документов, представленных для государственной регистрации права собственности на земельный участок, и сама регистрация таких документов;
    2) правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;
    3) установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на земельный участок, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
    4) внесение записи в ЕГРП на земельный участок при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
    5) совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации права собственности.

    Комплект документов, которые потребуются для оформления собственности на землю, перечисляет Надежда Креславская, начальник управления по работе с клиентами ОАО «ОПИН», таков:
    - договор купли-продажи;
    - акт приемки-передачи;
    - доверенность на представителя компании;
    - нотариально заверенное согласие супруга (супруги);
    - квитанция об оплате госпошлины.

    Влияют ли категория земли, вид разрешенного использования участка на процедуру оформления участка в собственность? На какие земельные участки нельзя оформить собственность?

    семья перед домомЗемельные участки делятся на категории, а те, в свою очередь, по видам разрешенного использования. В плане покупки готового участка разницы при оформлении в зависимости от категории и вида разрешенного использования не будет, за исключением земельных участков сельскохозяйственного назначения (для них предусмотрено преимущественное право покупки государством).

    «Если под процедурой оформления земельного участка в собственность понимать совокупность тех или иных этапов, то вид разрешенного использования земли, а также назначение земли на соответствующую процедуру не влияют. Тем не менее они влияют на иные важные моменты, связанные с оформлением земельного участка в собственность, например, на возможность или невозможность оформления права собственности», – говорит Татьяна Левкина.

    Невозможно приобрести в собственность земельные участки, изъятые из оборота, например участки, занятые находящимися в федеральной собственности государственными природными заповедниками; зданиями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, объектами организаций Федеральной службы безопасности. «Также не всегда возможно приобрести в собственность земельные участки, ограниченные в обороте, так как земельным законодательством установлено, что такие земельные участки не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами, – говорит Левкина. – В качестве примеров можно привести земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, из состава земель лесного фонда, занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, занятые объектами космической инфраструктуры; загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли».

    Как оформить участок, если он не принадлежит застройщику? Какими бывают обременения земли?

    дом в русском стилеЗемля, на которой ведется строительство коттеджного поселка, может находиться в собственности или в аренде у девелопера. Первый случай удобнее и для девелопера, и для покупателей с точки зрения прозрачности продаж. Но в случае, если землю приобрести в собственность невозможно (нельзя, например, купить прибрежные зоны, участки, принадлежащие лесному фонду), застройщикам остается только брать эти участки в аренду (приобретая в собственность соседние). «При строительстве поселка, прилегающего к вышеназванным объектам, девелопер оформляет двойную форму собственности: владения и аренды. Соблюдая закон, он осуществляет строительство на земле, которая находится в собственности, оставляя свободной прибрежную зону и нетронутыми лесные участки. Зато жители таких поселков имеют возможность взять прилегающую к их участку часть леса в аренду или иметь непосредственный выход к водоему. Если клиент приобрел участок, который выходит на лес, можно взять в аренду несколько соток или гектар леса на 49 лет (это предусмотрено законом)», – рассказывает Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ». При этом известны и случаи, когда компании продавали строения на земле, взятой в аренду – такие приобретения крайне рискованны (хотя в Подмосковье сноса строений, построенных на арендованной земле, пока не случалось, в Москве они уже были не однажды).

    Помимо проверки того обстоятельства, принадлежит ли земля продавцу участка, нужно иметь в виду еще и возможность наличия обременений. «Как установлено федеральным законом от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ограничениями (обременениями) объектов недвижимости, в том числе и земельных участков, являются: сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, концессионное соглашение, арест имущества и другие», – рассказывает Татьяна Левкина.

    землемер в желтой каскеАлександр Дубовенко, директор по развитию компании «ГУД ВУД», отмечает, что к основным обременениям относятся:

    1. Коммуникации – военные кабели, газопроводы.
    2. Ограничения по застройке (например, береговая линия).
    3. Сервитут (это, например, обязательство обеспечить проезд по земле транспорта или предоставлять доступ к коммуникациям).
    4. Участок находится в залоге у банка.

    В какую сумму обойдется оформление земельного участка в собственность?

    «Уровень затрат, необходимых для перехода права собственности, зависит от конкретной ситуации. В лучшем случае он будет соответствовать размеру государственной пошлины. В остальных он может включать в себя и затраты на оказание юридической помощи, затраты на оспаривание действий (бездействий) должностных лиц и прочее», – говорит Татьяна Левкина.

    Пошлина при продаже земли, предназначенной для малоэтажного жилищного строительства, равна 1000 руб., индивидуального жилищного строительства – 200 руб., уточняет Надежда Креславская.

    По словам Александра Дубовенко, в среднем оформление «тянет» на 10-15 тыс. руб. «Некоторые фирмы дают возможность пройти все процедуры в ускоренном режиме, тогда цена поднимается до 25 тыс. руб. Речь идет о небольших участках, – уточняет эксперт. – Если вопрос в оформлении «серых» участков, то ценник неограничен и является долей от будущей стоимости земельного участка после "обеления"».

    Также в рубрике «Среда»
    Перспективные новостройки у метро
    Новые станции метрополитена стали появляться с завидной регулярностью. А, как известно, такое событие чаще всего ведет к удорожанию квадратного метра в близлежащих домах.
    Статьи по теме
    Сегодня ищут в базе
    Говорит Себедом
    Инфосервисы