Поддержать спрос

Эльвира Дадашева, генеральный директор компании «Финанс-недвижимость», считает, что значительное влияние на рынок недвижимости могут оказать покупатели с городскими субсидиями: если им будут выделять безналичные деньги для покупки квартир по достаточно высокой цене, то это приведет к более быстрой стабилизации рынка. Один такой покупатель может обеспечить проведение 6-7 сделок в цепочке, и это может способствовать скорейшей стабилизации рынка. И если летом 2008 года подобные «муниципальные» покупатели могли рассчитывать на приобретение квартиры на субсидию только в Подмосковье, то по сегодняшним ценам у них есть хорошие шансы обзавестись квартирой в столице. Если величина субсидий будет снижена с нынешних 111 846 руб., достаточных для покупки сегодня квартиры в Москве, то все эти деньги опять уйдут на подмосковный рынок.

Риелторы могут более активно начать работать с военными сертификатами, которые уже многие годы в Москве было невозможно «отоварить» из-за высоких цен. Сегодня эта ситуация меняется к лучшему. Для таких категорий покупателей приемлемой является цена в диапазоне от 70 до 90 тыс. руб. за кв. м.

Еще один путь создания нового покупателя новостроек – бартер, когда квартирами будут расплачиваться за материалы, работы и рекламу. Вопрос, будут ли это окончательные покупатели или эти квартиры вскоре окажутся на рынке по демпинговым ценам?

Валерий Барнинец, анализируя запросы в декабре и начале января от потенциальных покупателей, говорит, что основная масса сделок может совершаться в пределах 3-5 млн руб., именно на такую стоимость рассчитывают покупатели при поиске квартиры в его агентстве, и этот уровень говорит о реальном платежеспособном спросе в настоящее время. Причем это люди, которые готовы платить реальные деньги без использования кредитных ресурсов. Чуть повысить цены может ипотека под реальные проценты, однако возобновления кредитования в прежних объемах никто в 2009 году не прогнозирует.

По американскому пути

Если макроэкономическая ситуация будет развиваться для России и всего мира максимально неблагоприятно, то мы можем увидеть на рынке снижение цен на 60 и более процентов. Причем застрельщиками такого значительного падения станут ипотечники и банки, реализующие их недвижимость, считает Эльвира Дадашева. Уже сейчас на рынке довольно много предложений квартир, находящихся под ипотечным залогом, которые были куплены на кредиты в долларах, но пока их владельцы снижают цену в рамках общих трендов.

В случае резкого роста курса им придется снижать ее быстрее: каждый лишний день продажи приносит им прямые убытки. Массовый выброс квартир на рынок банками начнется после снижения цен квартир вдвое. В этом случае по закону банки вправе потребовать от заемщиков внести дополнительный залог или продать заложенную квартиру. Этот сценарий может привести к тотальному коллапсу экономики, но вероятность его крайне низка, считает Олег Репченко. Стоит отметить, что федеральные власти в лице АИЖК уже заявили о своем нежелании допустить такое развитие событий, и меры в этом направлении предпринимаются: у заемщиков с начала года появились возможности перевести кредит в рубли, у потерявших работу – получить отсрочку.

Покупаем по 3, но сегодня

Можно прогнозировать, что нефинансовые инструменты начнут играть все большую роль на рынке недвижимости, а государство будет оказывать с их помощью на него значительное влияние, и тогда о ценах на жилье мы будем узнавать из сводки государственных органов. Сейчас эти цифры – 111 846 руб. от Правительства Москвы и  43 600 руб. от Минэкономразвития (на данный момент это так называемая средняя рыночная стоимость 1 кв. м общей площади). Очевидно, что по последней цене многие готовы будут купить, да только никто из коммерческих застройщиков строить по ней не будет. И от того, какими будут шаги государства в этой области, зависит очень многое, если не все.