Тюмень: жилье по подмосковным расценкам

В майском докладе, посвященном программам развития ООН, Тюменская область названа одной из четырех развитых регионов России, наряду с Москвой, Санкт-Петербургом и Татарстаном. По ценам Тюмень не отстает от двух столиц: 70-метровая «двушка» в центре города стоит столько же, сколько аналогичная квартира в ближайшем Подмосковье.

Первый русский город Сибири

Тюмень была основана в 1586 году для защиты русских и татарских поселений от набегов степных кочевников. Она так и оставалась бы рядовым городом, если бы в прошлом столетии поблизости не были открыты месторождения нефти и газа. Именно этот факт изменил всю историю Тюмени. В 70-е годы прошлого века многие местные предприятия начали работать на нефтегазовый комплекс. В городе были построены специализированные заводы, проектные институты, высшие учебные заведения, в 1973 году открыт университет. За 37 лет город значительно вырос и занял площадь в 86,13 кв. км. На территории Тюменского района сегодня проживает более 0,5 млн человек.

Современная Тюмень – это активно развивающийся промышленный центр. Среднемесячная зарплата в городе за январь-февраль 2007 года по крупным и средним предприятиям составила 17 251 руб. Величина прожиточного минимума на душу населения на тот же период – 3555 руб., а стоимость минимального набора продуктов питания (на конец марта) – 1698,55 руб. Численность зарегистрированных безработных – всего 1067 человек.

Ипотека столичного уровня

По данным тюменской консалтинговой компании «Ассоциация АЛКО», каждый месяц в 2007 году цены на квартиры увеличивались в среднем на 3%. Так, за март средняя цена на вторичном рынке жилья выросла в кирпичных домах на 3,32% (на 1546 руб. за кв. м). В панельных домах мартовский прирост составил 2,43% (1118 руб. за кв. м). Ценовое лидерство за собой сохраняет центральный район города, а так же 1-й, 2-й и 3-й восточные микрорайоны. И в кирпичных, и панельных домах наибольшее число продаж за последние месяцы приходится на двухкомнатные квартиры.

В марте средняя цена квадратного метра в однокомнатной квартире составила в кирпичных домах 51 тыс. руб., максимальная – 96,7 тыс. руб., минимальная – 25,7 тыс. руб. В панельных домах средняя цена "квадрата" в «однушках» – 52 тыс. руб., максимальная – 69 тыс. руб., минимальная – 31,8 тыс. руб. Средняя цена  метра в «двушках» в кирпичных домах – 48 тыс. руб., максимальная – 75 тыс. руб., минимальная – 23 тыс. руб. за кв. м. В панельных домах средняя цена «двушки» – 48 тыс. руб., максимальная – 65,4 тыс. руб., минимальная – 25 тыс. руб. за кв. м. За кв.м. в трехкомнатных квартирах в кирпичных домах в среднем просят 46,6 тыс. руб. за «квадрат», максимальная цена – 70 тыс. руб., минимальная – 23,4 тыс. руб. В панельных домах средняя цена метра в «трешке» – 46 тыс. руб., максимальная – 69 тыс.  руб., минимальная – 27 тыс. руб.

Что до ипотеки, то, по данным Министерства регионального развития, в Уральском федеральном округе (УРФО) в первом квартале 2007 года объем выданных ипотечных кредитов составил 11,3 млрд руб. Из этой суммы 5,6 млрд руб. пришлось именно на Тюменскую область. Вообще, по объему выданных ипотечных кредитов этот регион находится на втором месте после Москвы (12,6 млрд руб.), немного опережая Санкт-Петербург (5,5 млрд руб.) и Московскую область (5,2 млрд руб.).

Передовик Урала по новостройкам

По итогам первого квартала 2007 года Тюменская область стала лидером по темпам ввода жилья в УРФО. За первые три месяца года на территории области было построено 328,9 тыс. кв. м жилья, что на 76,2% больше, чем за аналогичный период прошлого года. В январе-апреле построено 11 437 квартир.

Цены же в тюменских новостройках не отстают от подмосковных. Так, в мае «двушки» в строящихся кирпичных домах (общей площадью 66 кв. м) стоят порядка 3 млн руб. (то есть 46 900 руб. за метр). «Трешка» (100 кв. м) в кирпичной новостройке, срок сдачи которой – первая половина 2008 года, стоит 4 млн руб., то есть около 40 тыс. руб. за метр.

В уже сданном доме такая же «трешка» пойдет по 60 тыс. руб. за метр. В панельных новостройках двухкомнатная квартира площадью 67 кв. м будет стоить 2,5 млн руб., то есть 37 300 руб. за «квадрат». Стометровая «трешка» в уже сданном панельном доме стоит 54 тыс. руб. за кв. м.

Бизнес-класс по бросовым ценам

Как утверждают местные риелторы, в Тюмени с начала этого года сложилась уникальная ситуация: жилье повышенной комфортности можно купить по бросовым ценам. Цена квартир бизнес-класса «не догоняла» средние показатели на рынке. Ближе к маю цены начали расти, но все равно не так быстро, как в сегменте жилья эконом-класса.

Так, например, квартира в центре Тюмени в пятиэтажном кирпичном доме с охраняемой территорией, общей площадью 231 кв. м стоит 16,5 млн руб., то есть около 71 тыс. руб. за «квадрат», что не перекрывает верхнего порога стоимости метра в двухкомнатной квартире на вторичном рынке.

Аналитики предполагают два возможных пути развития ситуации во всех сегментах жилой недвижимости. Либо цены остановятся к лету, и продолжится лишь инфляционный рост цен. Либо они продолжат расти стабильными невысокими темпами, при этом резких скачков цен, как в прошлом году, не случится.

Коммерческие сложности

Рынок офисных и торговых помещений – наиболее развитый сегмент нежилой недвижимости Тюмени. Всего в городе насчитывается около 10 существующих и 20 строящихся крупных офисных центров. Общая площадь офисной недвижимости оценивается в 100 тыс. кв. м, а в ближайшие два года планируется к вводу еще около 300 тыс. кв. м.

Цены на офисную недвижимость находятся в диапазоне от 40 тыс. до 135 тыс. руб. за кв. м. Арендовать офис можно за 500-1500 руб. за метр в месяц. Офисных центров класса А в Тюмени пока нет, и вряд ли, по мнению экспертов, они появятся в ближайшее время. К классу В специалисты относят такие офисные здания, как бизнес-центр «Нобель», «Менделеев Хаус», «Пассаж». Остальные центры не дотягивают даже до класса В, притом что ставка арендной платы в них достаточно высока, как и цена квадратного метра при продаже.

Растет спрос на торговые площади, средняя цена предложения торговой недвижимости сейчас находится на уровне 72,6 тыс. руб. за кв. м. Самый обеспеченный качественными площадями в торговых комплексах район города – Ленинский, наименее обеспеченный – Калининский. Большой популярностью у покупателей пока что пользуются нижние этажи жилых домов с отдельным входом. Так, например, 70-метровая площадь на первом этаже 9-этажки на окраине города обойдется в 5 млн руб.

Ну а самый неразвитый сегмент тюменского рынка недвижимости – рынок складских помещений. Несмотря на то что цены неуклонно растут, а спрос увеличивается, предложение пока не увеличивается. Цена «квадрата» складских помещений колеблется в районе 18-20 тыс. руб. В основном предлагаются здания старой постройки или новые металлические склады арочного типа. Большая часть предлагаемых к продаже складов расположены на территории крупных производственных баз, имеющих хорошую транспортную доступность. Правда, такие площади зачастую требуют значительных капиталовложений для их дооснащения и ремонта.