Торговые центры – ярмарка арендаторов

Одно из основных средств привлечения покупателей в ТЦ – блестящий выбор арендаторов. Известные бренды, мировые имена или просто компании, хорошо знакомые и близкие хозяину здания, входят в "меню" торгового центра. Как составляется это меню, и кто занимается выбором блюд, рассказывают "Собственнику" профессионалы рынка.

«Только грамотная концепция и правильный подбор арендаторов могут сделать торговый центр прибыльным в течение длительного периода времени и ликвидным», – рассказывает Олег Войцеховский, управляющий директор Российского совета торговых центров.

По его словам, неправильный подход к формированию «начинки» ТЦ может обернуться для девелопера миллионными убытками. Так, неприятности могут возникнуть на начальном этапе проектирования, если собственники посчитают, что создания архитектурного эскиза торгового центра вполне достаточно для принятия взвешенного решения по арендаторам.

Предположим, девелопер получает готовое здание (например, бывшее промышленное) и перепрофилирует его под торговлю. Здание наполняется арендаторами исходя из принципа «кому нужно, тому и сдадим», в результате на выходе получается «ярмарка» вместо торгового центра.

"Якорей" находят на ранней стадии проекта

«Принципы подбора арендаторов для каждого конкретного объекта должен определяться его концепцией, – говорит Олег Войцеховский. – «Якорей» находят на самой ранней стадии проекта. Как правило, девелопер это делает самостоятельно. Затем сдачей в аренду может заниматься компания-консультант или собственное подразделение».

С ним соглашается Филипп Бертере, заместитель главы отдела торговой недвижимости Jones Lang LaSalle. По его словам, вместе с анализом рынка разработка концепции позволяет достичь максимально эффективного результата для любого торгового проекта. Если подобные исследования не произведены заблаговременно, то значительно увеличивается риск того, что данный проект станет неудачным, а также могут возникнуть проблемы с привлечением арендаторов в будущие проекты данного девелопера.

С чем связан выбор главных блюд?

Управляющие компании ТЦ пытаются создать «идеальный» набор арендаторов, который бы соответствовал требованиям рынка

Как отмечает Филипп Бертере, выбор арендаторов связан с двумя факторами: состояние рынка (спрос со стороны покупателей, интерес компаний) и ожидаемые денежные поступления от аренды. Опираясь на эти два фактора, управляющие компании ТЦ пытаются создать «идеальный» набор арендаторов, который бы соответствовал этим требованиям. «Наличие новых брендов или форматов – это неплохой, хотя и не единственный способ сделать ТЦ особенным. Также стоит уделить внимание архитектурному решению, маркетингу и PR-концепции», – рассказывает Ф. Бертере.

Как отмечают специалисты компании «Бекар.Консалтинг», исходя из опыта торговых центров Москвы и Петербурга, «магнитами» для торгового центра могут стать продовольственный супермаркет, оператор мужской и женской одежды, а также современный мультиплекс – кинотеатр с большим количеством зрительных залов.

Необходимо также привлекать операторов одежды в помещения торговой галереи второго этажа. Наличие таких магазинов с индивидуальным оформлением и стилем работы делает комплекс разнообразным и привлекательным. Неотъемлемой частью ТЦ является зона фуд-корта: это обязательная зона современного комплекса, где посетители могут отдохнуть и перекусить. Планируются также развлекательные зоны – детская игровая зона, бильярд, игровые автоматы. На верхних этажах можно располагать офисные помещения.

Система сотрудничества

Несмотря на финансовую выгоду от реализации арендных площадей, аренда помещений нередко является камнем преткновения для арендаторов и владельцев здания. Известен случай со зданием на Войковской (Ленинградский проспект, д. 16, стр. 1-2), когда долгосрочный контракт аренды был расторгнут арендодателем в одностороннем порядке.

Как отмечает Олег Мышкин, директор департамента офисной недвижимости и инвестиций Colliers International, право на одностороннее расторжение договоров может быть обусловлено самой формой договоров. Как правило в торговых центрах класса С, подобных существующему центру на Ленинградском шоссе, договора аренды краткосрочные. «Защитить себя арендатор может только с помощью долгосрочных договоров аренды, которые, как правило, заключаются только в новых профессиональных торговых центрах, хотя арендная плата там значительно выше, Арендаторы знают это, поэтому экономия на арендной плате в торговых и офисных центрах класса В и С сопряжена с другим объемом прав», – поясняет Олег Мышкин.

«Бывают разные причины расторжения договора с якорными арендаторами, – отмечает Олег Войцеховский. – Договоры расторгаются с магазинами, где товары дублируются, не имеют спроса или не соответствуют концепции и ценовой политике ТЦ. Договор может быть расторгнут из-за неверной информации, предоставленной фирмой-арендатором о себе.

Договоры расторгаются с магазинами, где товары дублируются, не имеют спроса или не соответствуют концепции и ценовой политике ТЦ

Виноваты в конфликте между владельцем здания и арендатором могут быть и обе из сторон. Например, ситуация может стать конфликтной, если изначально была неправильно выделена целевая аудитория объекта и не было уделено внимание рекламной политике, а в результате арендатор не получил отдачи. Такое произошло с «Европарком», владельцы которого пошли на временное закрытие объекта, чтобы перепозиционировать его.

Возможны ситуации, когда арендатор не выполняет своих обязательств: не вовремя вносит арендную плату, нарушает правила внутреннего распорядка. Причиной разрыва отношений также может быть и длительное непонимание сторон, регулярные конфликтные ситуации. Управляющей компании успешного объекта легче расторгнуть договор, чем мучиться с несговорчивым партнером», – говорит О.Войцеховский.

Ярмарка арендаторов

«Иногда целью смены якорного арендатора является увеличение привлекательности всего ТЦ, так как она может означать увеличение числа посетителей всей торговой галереи», – подчеркивает Филипп Бертере.

Как резюмирует Олег Войцеховский, на рынке торговых площадей до сих пор сказывается недостаток серьезных операторов. «В городах с населением 500-700 тыс. площади в торговых центрах обычно арендуют местные частные предприниматели. Зачастую они еще не готовы динамично развиваться вместе со своим сегментом рынка, даже если уже не возят товар сами. Поэтому до сих пор и существуют так называемые «ярмарки». И когда они станут настоящими ТЦ, вопрос остается открытым", – отмечает Олег Войцеховский.