Рынок аренды изменится до неузнаваемости

Если в прошлом году панику у людей с нестабильной нервной системой вызывала ситуация на рынке купли-продажи жилья, то теперь стресс получают в основном арендаторы. Судите сами: за год аренда эконом-класса подорожала на треть, а на следующий год некоторые риелторы дают совсем уж заоблачные прогнозы вроде 30 тыс. за «однушку» на окраине города. Но обо всем по порядку…

Эконом, который больше не эконом

Все, наверное, уже знают про сезонность на рынке аренды, и по законам этой самой сезонности ноябрь-декабрь – это однозначный спад. Увы, спад не означает снижения ставок: пусть они выросли незначительно, но все же выросли, а по данным «МИАН – агентство недвижимости»,  средняя стоимость сдаваемых квартир еще в ноябре составила $1455.

Сама по себе эта цифра, конечно, ничего не объясняет. Куда любопытнее наблюдать динамику, правда, эта динамика не портит настроения только тем счастливцам, которые не собираются в ближайшее время снимать квартиру. Ибо за год арендные ставки выросли, по разным данным, примерно на 30%, и в первую очередь – из-за подорожания аренды эконом-класса.

Собственно, эконом-классом существующее предложение теперь можно назвать по характеристикам, но никак не по цене: скажем, минимальная стоимость аренды «однушки», по миановским данным, – $897 (это ЮАО). Двухкомнатные квартиры особенно активно дорожали, по статистике компании «Миэль-аренда», в ВАО (рост 46,2%), СВАО (45,4%) и ЗАО (44%), «трешки» – в СЗАО (43,3%). (Данные по округам даются в приложении). Одним словом, все эти цифры явно не подразумевают экономии…

Как говорит заместитель директора компании «Миэль-аренда» Мария Жукова, главный тренд нынешнего года – это перетекание жилья эконом-класса в бизнес-класс; этот тренд продолжится и в 2008-м. «Это будет связано не с улучшением качества, а с увеличением цены», – резюмирует Жукова. А по мнению руководителя направления аренды компании «МИАН – агентство недвижимости» Натальи Сивко, ряд нанимателей, скорее всего, в перспективе сменит сегмент: перейдет из бизнеса в эконом. Нынешние же наниматели условно бюджетного сегмента, судя по всему, отправятся в Подмосковье (это, в принципе, тоже готовая тенденция года, которая стала особенно заметна в III квартале: спрос заметно сместился в область).

Ценовой саспенс

Если вы помните, год назад часто мелькала такая цифра, как $700 за «однушку» – так тогда определяли психологическую планку, при переходе которой среднестатистический наниматель эконома от своих арендных намерений откажется и поедет домой/в область/скооперируется с такими же, как он, счастливцами. Сегодня о $700 можно думать даже с симпатией – вполне себе подъемная цифра, не то что сейчас, не так ли?

По всему выходит – даже если с этой конкретной цифрой прогнозисты ошиблись – что психологический рубеж позади. Налицо и отток спроса в Подмосковье, и расцвет совместной аренды… «Подавляющее число арендаторов не готовы платить за аренду квартиры больше 20 тыс. руб. в месяц», – говорит Мария Жукова; личные наблюдения автора таким данным не противоречат; более того, наши читатели в большинстве своем считают справедливой ценой «однушки» 15 тыс. рублей. Надо сказать, что, по внутририелторским данным, в месяц на рынке присутствует не больше 700-800 квартир по цене менее 20 тыс. Снять же их хотят тысячи и тысячи.

Преодоление психологической планки, увы, не означает неминуемой и скорой коррекции. «Как показывает моя многолетняя практика, психология человека, потребителя не изучена до конца, – говорит Наталья Сивко. – На мой взгляд, сегодняшние цены на аренду самого скромного однокомнатного жилья, переваливающие за 25 тыс. руб. в месяц, – это безумие, но спрос по-прежнему в разы превышает предложение, и люди готовы платить и 30 тыс., и больше, только дайте квартиру».

Не добавляет оптимизма и скорый пересмотр расчета налогов на имущество физлиц – понятно, что если в год среднестатистический хозяин «однушки» будет платить не 500 руб., а 30 тыс. руб., на арендных ставках это обязательно отразится. Про перспективу введения специального налога для владельцев нескольких квартир в этом ключе даже думать не хочется.

Раз уж в этой главе мы говорим о плохом, добавим сюда и пересмотр арендных ставок (начало года – перерасчет коммунальных платежей – повышение цены аренды, причем с некоторым округлением не в пользу арендатора). Впрочем, это как раз наименее болезненный и наиболее привычный для нанимателя момент.

Все идет по плану

Создается ощущение полной беспросветности: все границы перейдены, но цена все еще растет и спрос все равно остается. Тем более, как мы говорили, подтянутся беглецы из бывших бизнес-арендаторов. Самые радикальные аналитики уже говорят о 30 тыс. руб. как скорой норме для «однушки» на окраине города. Но есть и более щадящие прогнозы.

«В первые три недели после новогодних и рождественских праздников на рынке недвижимости ожидается затишье; с февраля аренда «оживет», однако без существенного роста стоимости найма в течение нескольких месяцев, а наиболее заметный рост придется на конец июля – начало августа и продолжится до октября-ноября, когда цены достигнут своего пика», – так считает Наталья Сивко, оценивая рост арендных ставок за 2008 год на уровне 15-20%.

Мария Жукова дает схожий прогноз: «Начиная с декабря 2007 года и до лета 2008 года цены на рынке аренды будут колебаться самым незначительным образом (плюс минус полпроцента). В августе произойдет сезонное увеличение спроса на жилье и скачок цен, рост которых будет продолжаться до конца сентября, а с октября по июль стоимость найма вновь будет колебаться незначительно, – говорит эксперт. – При этом по окончании ажиотажного периода цены не снизятся. Произойдет ежегодный рост арендных ставок. В следующем году он составит около 15%». Что ж, 15-процентный рост – это все-таки не больше $1000 за «однушку» эконом-класса. Такую сумму с некоторой натяжкой все же можно назвать подъемной; тем более для тех, кто переедет в «бюджетную» квартиру из квартиры бизнес-класса…

Приложение: данные по аренде на декабрь 2007 года («МИАН – агентство недвижимости»)