Откуда берется жилье без прав собственности

Когда возникают права

Не надо быть юристом, чтобы понимать: самого факта окончания строительства недостаточно, чтобы считать квартиру своей собственностью. Даже если вы и оплатили ее полностью. Как указывает руководитель юридического департамента ГК «Промингрупп» Игорь Мышко, «основанием для государственной регистрации права собственности на квартиру в новостройке являются документы, подтверждающие факт постройки дома». Их два: 1) разрешение на ввод в эксплуатацию, 2) документ о передаче квартиры от застройщика приобретателю. При этом, добавляет Игорь Мышко, «обязанность по передаче в регистрирующий орган разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома законом возложена на застройщика».

Справка. Государственная регистрация права собственности на построенную квартиру осуществляется в соответствии с федеральным законом №122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также федеральным законом №214-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». В Москве органом по государственной регистрации права собственности на квартиры в новостройках является Управление Федеральной регистрационной службы по Москве (ФРС).

Приобретатель квартиры в построенном доме подает в регистрирующий орган следующие документы:

• заявление о государственной регистрации права собственности,
• документ об оплате государственной пошлины,
• договор участия в долевом строительстве (договор уступки прав по договору долевого участия в строительстве),
• документ о передаче квартиры,
• поэтажный план и экспликация БТИ,
• паспорт приобретателя квартиры.

Если регистрацией занимается иное лицо, то необходимо оформить доверенность.
Документом, подтверждающим государственную регистрацию права собственности, является свидетельство о праве собственности на квартиру. Государственная регистрация права собственности длится не более 30 дней.

Как справедливо замечают председатель коллегии адвокатов «Правовая защита» Артем Сидоров и юрист этой коллегии Дмитрий Гришин, «окончание строительства жилого дома и сдача его в эксплуатацию не означает, что соинвесторы-граждане могут сразу оформить право собственности на квартиру» (то есть получить свидетельство о регистрации права собственности) и без проблем зарегистрироваться по месту жительства. «Чтобы зарегистрировать право собственности на квартиру в новостройке, – добавляет заместитель генерального директора АН «Статус» Андрей Скопцов, – ее покупателю приходится ждать не только завершения строительства, но и оформления множества документов, и порой на это уходит не один год.

Даже если дом построен

Когда деньги, вложенные в строительство, потрачены не по назначению, когда дом не завершен или сделан некачественно и жить в нем опасно – это очень плохо, но хотя бы понятно. Но как такое может быть, что жить в доме можно, а зарегистрироваться нельзя? Логике обыкновенного человека сие недоступно.

«Задержки возникают по нескольким причинам, – поясняет Андрей Скопцов. – Зачастую в строительстве жилого дома участвует большое количество юридических и физических лиц: застройщики, инвесторы, органы государственной власти и местного самоуправления, а также частные лица – дольщики, участвующие в финансировании строительства». Согласно законодательству, после окончания строительства Бюро технической инвентаризации (БТИ) проводит обмеры, в результате которых часто готовый объект отличается по фактической площади от запланированного, добавляет эксперт. «Разумеется, в этом случае требуется перерасчет ранее определенных долей между всеми участниками строительства и перевод их в натуральные площади, из которых местные власти пытаются забрать себе наиболее привлекательные. В результате, – резюмирует Андрей Скопцов, – тяжба может затянуться на очень долгий срок».

Игорь Мышко называет одной из причин сложностей несовершенство законодательства. Жилищный кодекс РФ, вступивший в силу 1 марта 2005 года, не включает в состав общей площади квартир необогреваемые и неосвещаемые помещения (балконы, лоджии). В договорах по отчуждению квартир в домах, спроектированных до 1 марта 2005 года, часто указана одна площадь квартиры, а в документе БТИ, соответственно, совсем другая. Эксперт для предотвращения данной проблемы рекомендует указывать в договоре жилую площадь квартиры без учета лоджий и балконов, а общую площадь – с учетом лоджий и балконов.

Артем Сидоров и Дмитрий Гришин обращают внимание на то, что зачастую у застройщика нет необходимого комплекта документов для оформления квартир в собственность, «а для оформления первой квартиры нужны около 20 различных документов». Бывает, что у застройщика не урегулированы отношения по инвестиционному контракту с администрацией, бывает, что он просто не хочет заниматься оформлением. Но есть и еще один вариант, на который указывают специалисты «Правовой защиты»: «Застройщик намерено не оформляет квартиры, планируя объявить себя банкротом с последующей реализацией квартир с торгов».

«После того как дом построен и принят государственной комиссией, необходимо перевести его на баланс обслуживающей организации, ДЕЗ или управляющей компании», – напоминает Андрей Скопцов. Очевидно, что когда переплетаются интересы многих участников, то обычно согласия достичь весьма непросто, плюс при этом возрастает число необходимых бумаг. ФЗ №214 (об участии в долевом строительстве) вообще-то сокращает до минимума перечень документов, необходимых для регистрации прав собственности дольщика. Увы, на практике лишь единицы застройщиков работают по этому закону, так что в данном случае он помочь почти не может.

Проблема возникает и в том случае, если ФРС отказывается принимать документы для государственной регистрации. Как разъясняет Игорь Мышко, в соответствии со ст. 18 ФЗ «О государственной регистрации прав не недвижимое имущество и сделок с ним», отказ может быть вызван внешними недостатками представленных документов: не принимаются документы, «имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание». Кстати, заметим, что если у государственного регистратора есть какие-то сомнения или претензии к документам, то процедура государственной регистрации может быть приостановлена – на срок не более чем 1 месяц, пока все недоразумения не будут устранены. Процесс может быть остановлен и одной из сторон сделки, тогда регистрация приостанавливается на срок не более 3 месяцев.

Стоит сказать, что бывают и другие причины отказа в регистрации со стороны ФРС. Генеральный директор юридической компании «Бергер & Партнеры» Юлия Кондратенко указывает, что в Государственном реестре прав на недвижимое имущество может не оказаться сведений об уже построенном доме. «Это называется «не открыт почтовый адрес дома», – говорит Юлия Кондратенко, – а если дома в реестре нет, то и зарегистрироваться в нем не всегда возможно». Этим нужно будет заниматься отдельно.

Продолжение статьи читайте здесь.